Radiografía de la vivienda turística en la provincia: Cádiz no es la localidad más saturada

El debate se ha intensificado en las últimas semanas en la ciudad, a la que el alcalde intenta colocar, según aseguró en el Pleno, «a la vanguardia de Andalucía» en este sentido. Sin embargo, pese a que el informe encargado por el Ayuntamiento de Cádiz a Ibermad alertaba el año pasado sobre la progresiva saturación turística en determinados barrios del centro, la capital no es la localidad más afectada por este fenómeno en la provincia .

De hecho, pese a que la saturación es mayor en determinadas zonas del centro, en la relación entre el número de viviendas turísticas y el parque total, es la quinta: un 2,72 % del total de viviendas del término municipal cuenta con una licencia VFT (Vivienda con Fines Turísticos) . Cádiz cuenta con 1.611 viviendas turísticas, según el último recuento oficial de la junta de Andalucía.

Tarifa y Conil son, con diferencia, las localidades más saturadas. La localidad tarifeña, con 1.765, es la que encuentra una mayor turistificación entre su parque de viviendas. De hecho, un 14,58 % de los techos registrados en el término municipal cuentan con permiso para la explotación turística.

Por su parte, Conil tiene hasta 1.682 viviendas con licencia VFT (11,57 % del total). Desde el Patronato de Turismo explican que se ha insistido desde el Consistorio en que toda la actividad turística esté regulada para mejorar a calidad de la oferta, motivo que explicaría el abultado porcentaje.

Barbate , con 413 VFT, tiene el 3,21 % de su parque de vivienda con licencia para alquiler turístico. Le sigue, con un nivel de saturación aún mayor que el de Cádiz capital, la localidad de San Roque , con 498 viviendas turísticas y el 2,93 % de su parque destinado a este fin lucrativo.

El Pleno celebrado el lunes en Cádiz capital puso de manifiesto la dificultad de los ayuntamientos andaluces para regular estas cuestiones. A la espera de cómo afecte la crisis del coronavirus al sector turístico –se espera un regreso al alquiler tradicional de muchos propietarios– , numerosos agentes sociales reclaman una intervención de la administración para frenar la proliferación de viviendas y apartamentos y evitar así consecuencias como la subida de los precios de alquiler o la concentración de las viviendas en pocas manos.

Lo cierto es que en Cádiz capital, tal y como planteaba el informe encargado a Ibermad, la mayor parte de las VFT eran de un solo propietario. De hecho, sólo un 19 por ciento de los propietarios de Cádiz capital tiene más de un anuncio , muy por debajo de lo que ocurre en ciudades como Madrid (25,71%), Sevilla (30,57%) o Granada (36,04%).

«Cada destino tiene su peculiaridad, pero en la provincia no hay grandes fondos de inversión comprando. En zonas como Tarifa o Conil sí hay personas que viven de eso », plantea Luis López, delegado de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA) en Cádiz.

Una de ellas es Carmen Dorca, gerente de Holidays Conil. Forma parte de la tercera generación de gestores de propiedades turísticas en la zona. «En el pueblo hay un sistema montado. Conil está a la vanguardia en la profesionalización de viviendas turísticas porque aquí hay mucha gente que se dedica a esto», plantea, mientras recuerda que los esfuerzos destinados a la agricultura en unas décadas se han destinado a la llegada de visitantes.

El ex alcalde de Conil fue uno de los mayores precursores de la legislación que avanzó en la regularización de este tipo de viviendas. El pueblo aprovechó los avances normativos y, a día de hoy, depende en gran parte de este sector. «Es mucho mejor que esté profesionalizado ; a nivel fiscal y por la atención a los clientes», valora esta propietaria, que asegura que en Conil no hay rechazo a este modelo.

El incremento del número de licencias para viviendas y apartamentos turísticos ha sido una constante desde su regularización a nivel autonómico. En la provincia y, sobre todo, en enclaves como Tarifa, Conil, Chiclana o Cádiz capital.

Sin embargo, la crisis del coronavirus puede frenar esa proliferación. Los datos de AirDNA, la principal fuente de datos de alquiler a corto plazo en la industria turística, muestran un descenso notable en las reservas tras el confinamiento.

Pese a que entre julio de 2019 y julio de 2020 el número de viviendas con licencia para fines turísticos creció en toda la provincia –en la capital, por ejemplo, el incremento fue de un 60 %–, los propietarios han planteado en numerosas ocasiones que el Registro de Turismo de Andalucía, el único oficial, es insuficiente para interpretar la realidad del sector porque, afirman, «hay muchas casas registradas donde sólo se alquila la habitación y otras que se registraron y ya no están funcionando».

AirDNA ofrece datos de reservas poco halagüeños para el sector en territorio gaditano. De las 10.114 Viviendas con Fines Turísticos (VFT) en la provincia sólo 7.257 consiguieron alguna reserva a lo largo del mes de junio. En el mismo periodo del año anterior tuvieron al menos un cliente durante el mes hasta 9.646.

Y, por su parte, los que sí han conseguido reserva –principalmente los mejor situados y valorados–, tampoco han logrado mejores datos: el porcentaje de ocupación cayó en un 32 %,pasando de un 49,4 % en 2019 a un 33,4 % este año. Además, el número total de noches reservadas cayó un 48 %.

Las cinco ciudades con un mayor número de viviendas turísticas han notado este descenso de forma notable . Cádiz capital es la más afectada, con una caída del porcentaje de ocupación por encima del 50 %. El Puerto y Tarifa, con descensos por encima del 35 %, Conil, con un 32 % o Chiclana, con un 23 %, también han sufrido este frenazo tras años de continua evolución.

La incógnita está en si el avance del verano puede frenar esta caída, incentivada en gran medida por la crisis del Covid-19 . Los propietarios aún sufren las consecuencias de la pandemia y, como la mayoría de los sectores económicos, cruzan los dedos para que no haya rebrotes.

En Cádiz capital, según los datos que maneja la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía en Cádiz (AVVA), la ocupación ronda entre el 40 % entresemana y el 70 % los fines de semana. Eso, en pleno mes julio, uno de los más destacados del año. «Estamos viviendo la entrada del verano como si fuera abril . Es verdad que hay picos en los fines de semana, pero son estancias mucho más cortas de lo habitual», explica Luis López, el delegado de AVVA en la provincia.

Los propietarios prevén un éxodo hacia el alquiler tradicional en los próximos meses, especialmente en los destinos vacacionales más desestacionalizados. En lugares como Cádiz capital, donde en los últimos años había ampliado su oferta en busca de la desestacionalización, la caída puede ser aún mayor. «Los entornos urbanos serán los más afectados. En el centro histórico apenas hay reservas y muy pocos preguntan por la oferta cultural. Esperamos que a partir de septiembre muchas viviendas cambien su uso», plantea López. El impacto puede ser menor más allá de la Bahía, en ciudades costeras, aunque todo dependerá de la evolución de la pandemia.