Cádiz
10 medidas para regular la vivienda turística en Cádiz
El informe realizado por Ibermad pone sobre la mesa la retirada de licencias en algunos barrios del centro, un plan turístico para redistribuir la llegada de visitantes hacia extramuros y abrir una bolsa municipal de alquiler regulado
El esperado informe de la vivienda encargado por el Ayuntamiento de Cádiz parte de dos conclusiones tras el análisis de los datos: las Viviendas con Fines Turísticos (VFT) afectan al acceso a la vivienda en Cádiz y al perfil del turista que llega a la ciudad.
El estudio, llevado a cabo por la empresa Ibermad, relativiza las consecuencias de esta nueva forma de vivienda en comparación con otras ciudades y considera que el problema se puede atajar en un plazo de dos años. Varias zonas del centro ya cuentan con un alto porcentaje de vivienda turística y la tendencia es palpable.
Los técnicos recordaron la dificultad de compaginar la regulación entre el Ayuntamiento, con competencias en Urbanismo, y la Junta de Andalucía, que controla la mayor parte de la normativa turística , entre las que se incluyen las licencias. Sin embargo, estas son las principales medidas con las que consideran que el Consistorio podría atajar las consecuencias negativas derivadas de este fenómeno.
1. Retirada de licencias en el centro
Los técnicos proponen regular la proliferación de las viviendas de uso turístico por zonas, al igual que han hecho otros ayuntamientos como Madrid, Barcelona o San Sebastián. Y es que si bien la presión de viviendas de alquiler con fines turísticos en toda la ciudad asciende a un 2,47%, en el centro la cifra asciende al 5,41 por ciento. En algunos barrios hay más de 7 viviendas turísticas por cada 100 viviendas: Alameda-San Carlos (7%), Candelaria (7,2%), San Francisco-Mina (7,9%), San Antonio (8,5%) y Mentidero (9,4%) .
El informe pide establecer un tope del 4% de presión de viviendas de alquiler con fines turísticos en todo el término municipal. Además, pide retirar licencias en los barrios que ya manejan cifras superiores (todos en el casco histórico). Algunas, contemplan autorizar únicamente las viviendas adaptadas o establecer obligaciones de responsabilidad social.
2. Limitar las nuevas promociones de viviendas
Una de las creencias más extendidas en torno a este nuevo fenómeno en Cádiz es que la nueva vivienda que se crea va destinada en un alto porcentaje a este tipo de alquileres turísticos.
El informe reconoce el peligro de esta tendencia y pide al Ayuntamiento establecer un límite en las nuevas promociones: que sólo un 10 por ciento de las nuevas viviendas creadas puedan ser VFT.
3. Bolsa de alquiler regulada por el Ayuntamiento
El estudio recuerda el problema de la vivienda vacía en Cádiz, la ciudad con más demandantes de alquiler de Andalucía según el registro. De hecho, hace referencia a un plan especial de fincas vacías .
Una de las propuestas más novedosas es la creación de un registro de viviendas de alquiler temporal regulado por el Ayuntamiento de Cádiz : la bolsa de alquiler regulado (BAR). Un proyecto parecido al ejecutado en Madrid, donde el Consistorio gestiona el alquiler de determinadas viviendas de titularidad privada a un precio asequible.
Las Viviendas con Fines Turísticos con un escaso nivel de ocupación (menos del 20 por ciento) «suponen un perjuicio social que debe subsanarse», según el informe. Los técnicos proponen que este tipo de viviendas pase a esa Bolsa de Alquiler Regulado.
4. Nuevo plan turístico para evitar la concentración en el centro
El estudio reconoce una tendencia narrada por este medio: el turismo se ha mudado de barrio . Con las nuevas formas de viajar, entre las que destaca la proliferación de las Viviendas con Fines Turísticos y las plataformas digitales que lo incentivan, el incremento de los visitantes de la ciudad se ha basado en el casco histórico. Los cruceros también promueven este hecho.
Varias propuestas del informe van encaminadas a reconducir al turista y basar el atractivo de Cádiz en la identidad gaditana. La «ampliación de lugares de interés para la descongestión del espacio público y la desestacionalidad» afectaría a barrios como Puntales o La Paz , donde apenas hay viviendas turísticas.
La idea es fomentar la adhesión de Puertatierra a un «proyecto turístico social» diverso que permitiría «el mantenimiento de la identidad del barrio y la forma de vida de Cádiz como valor cultural de primer orden», el «fomento de eventos socioidentitarios en barrios», una mejora del «contacto entre el residente y el turista» el desarrollo de «proyectos vinculados a VFT donde no alcanza el sector hostelero (el casco histórico)».
5. Tasa municipal a las viviendas turísticas
El informe también plantea el aprovechamiento los mecanismos fiscales para que las Viviendas con Fines Turísticos repercutan directamente en el beneficio de las arcas públicas. Incluso cuantifica una tasa municipal: 350 euros por apertura .
La asociación de Viviendas Turísticas se ha mostrado en alguna ocasión a favor de esta posibilidad que ya contempla la normativa en otras ciudades, siempre que los ingresos se invirtieran en políticas de vivienda social . El estudio propone utilizar esos fondos para la Bolsa de Alquiler Regulado nombrada anteriormente.
6. Creación de empleo
Los técnicos hablan de la necesidad de que este tipo de turismo afecte a la creación de puestos de trabajo de forma directa. Por ello, proponen acreditar la contratación de servicios de limpieza y gestión de residuos de las Viviendas con Fines Turísticos.
7. Regulación de empresas de gestión
Las empresas de gestión de VFT gestionan un 20 por ciento de las Viviendas con Fines Turísticos de la ciudad . Por ello, el informe cree necesario regular a este tipo de compañías bajo una guía de buenas prácticas.
La propuesta es que estos gestores estén obligados a ofrecer servicios complementarios como el acompañamiento en la entrada y la salida, la limpieza, lavandería, la realización de visitas guiadas, el mantenimiento y la asistencia 24 horas.
8. Control a las irregulares
El Ayuntamiento de Cádiz estima que hay 285 viviendas con fines turísticos –casi un 20% del total- que no están dadas de alta como tal en el registro de la Junta de Andalucía.
Por ello, el informe considera importante erradicar este tipo de viviendas con sanciones . La idea sería invertir esa recaudación en la Bolsa de Alquiler Regulado para incentivar aún más el acceso a la vivienda de los gaditanos.
9. Fomento de la convivencia
El estudio también habla de la necesidad de fomentar la conviviencia entre residentes, turistas y propietarios , aunque no destaca grandes problemas a este respecto. En el documento se recalca la importancia de dar apoyo a los acuerdos de mayoría simple en las comunidades de vecino cuando quieran evitar que uno de los propietarios use su vivienda con fines turísticos.
Esta regulación se basaría en la elaboración de una guía turística local , que podría incluir las propuestas anteriores. Además, solicita incrementar la inspección de este tipo de viviendas de fines turísticos también a nivel local.
10. Categoría VFT
En la línea de la anterior propuesta, el informe pide que el Ayuntamiento de Cádiz tome partida en materia de urbanismo con la regulación del PGOU para incluir la categoría de Viviendas de Fines Turísticos (VFT) y adaptarla a las necesidades de los distintos barrios, de habitabilidad o del estado de las fincas .
Además, el estudio pide abrir una Oficina de Atención al Ciudadano para VFT , una etiqueta anual de VFT, elevar el certificado de habitabilidad turística al grado de la licencia municipal de actividad o abrir una plataforma tecnológica municipal para facilitar los trámites.
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