La fiebre del alquiler aterriza en los juzgados
Con los precios por las nubes, se disparan los desahucios por impagos: 3.400 cada mes
Los desahucios por impago del alquiler se han incrementado con fuerza en el conjunto de España. Lo han hecho en paralelo al fuerte repunte de los precios. El arrendamiento se ha encarecido de forma acelerada en los últimos años, un fenómeno que se ha manifestado con especial fuerza en las capitales de Madrid y Barcelona. Y esos dos territorios también destacan en la lista de los que más desahucios están acumulando.
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¿Hay una relación directa entre ese encarecimiento y el aumento de los desahucios por impago? Algunos expertos indican que, según las zonas, es notorio que sí. No solo porque ese incremento del precio del alquiler hace que el arrendatario sea más vulnerable ante un tropiezo de la economía doméstica, sino también porque, en los últimos años, ha aumentado el volumen de personas que, en vez de comprar, prefieren o se ven forzados a vivir en régimen de arrendamiento. Ese fuerte incremento de la demanda de alquiler ha venido motivada, en gran parte, porque ahora resulta más difícil que antaño acceder a una hipoteca con la que adquirir una vivienda en propiedad. Los bancos son más exigentes, y la crisis ha zarandeado los salarios, con lo que los jóvenes que se independizan lo tienen más complicado para ahorrar y poder cumplir las exigencias del mercado hipotecario.
Forzados a vivir de alquiler
«En zonas en las que el precio de la vivienda ha aumentado mucho, hay una creciente parte de la población que no puede comprar y la alternativa es el alquiler. Y, además de esa barrera que supone el precio a la hora de comprar, hay otra añadida, que es la dificultad de acceder a la financiación», explica el director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, Ferran Font. El resultado es que, tras años de crisis –y pese a la recuperación acumulada– hay un significativo porcentaje de población a la que le resulta imposible comprar, y se ven forzados al alquiler. Eso sin contar efectos añadidos que también han empujado al alza los precios, caso de la tensión alcista favorecida por el mercado del alquiler turístico. Todo eso confluye en el mismo resultado: como el precio en el mercado libre es cuestión de oferta y demanda, los precios suben porque la demanda ha crecido y la oferta ha decidido exigir más. Este panorama aparece de telón de fondo en el fuerte aumento de los procedimientos de desahucio por impagos. En 2017, los lanzamientos judiciales por no pagar el alquiler aumentaron un 4,3% respecto a 2016, mientras que los lanzamientos por impago de hipotecas se redujeron un 15,4%. Y en lo que llevamos de año se mantiene la misma tendencia: de enero a junio, los juzgados ordenaron 20.210 lanzamientos por impagos de alquiler –una media de casi 3.400 al mes-, un 3,6% más que en el primer semestre de 2017. Sin embargo, los desahucios por no hacer frente a la hipoteca siguen siendo cada vez menos.
Las familias que viven de alquiler pagan de media a sus caseros el 36% de los ingresos netos del hogar
Según un informe de la empresa Alquiler Seguro, por término medio las familias españolas que viven de alquiler pagan a sus caseros el 36% de los ingresos netos del hogar. Son casi tres puntos más que el esfuerzo que tenían que realizar hace un año. Y tres puntos porcentuales, en términos de renta doméstica, no es cuestión menor. Más aún teniendo en cuenta que la subida se ha producido en doce meses.
Ese esfuerzo medio que tienen que hacer los arrendatarios se supera, y con mucho, en los mercados inmobiliarios más encarecidos. Así, en el caso de Madrid y Cataluña los inquilinos ya destinan más del 40% de su renta neta al recibo del alquiler. Y en Baleares la media alcanza el 45%. Si la media está en esos niveles significa que algunos están por debajo de esa cantidad, pero también que a otros el alquiler les muerde bastante más de ese 40 o 45% de la renta mensual disponible. En el lado opuesto se encuentran La Rioja, Aragón y Asturias, donde el esfuerzo que exige el alquiler es del 21%, 22,4% y 23% de los ingresos familiares, respectivamente.
Según el índice de precios que elabora periódicamente el portal Idealista, los alquileres se han encarecido en Madrid en torno a un 44% en menos de cinco años, un 48% en Barcelona y un 53% en Valencia capital. En cómputo nacional, desde 2013 el precio medio de la vivienda de alquiler se ha doblado.
Tras la escalada de los últimos años, en algunas zonas los precios empiezan a tocar techo, pero en otras aún están en plena tendencia alcista. ¿De qué depende que sigan creciendo o no? La clave definitiva son los salarios, que condicionan la renta familiar disponible. El director de Estudios de Pisos.com explica que «el precio depende de la oferta y de la demanda, pero al final el techo lo pone la capacidad económica de las familias, y ese techo ya ha asomado en ciertas zonas de Barcelona, Madrid y algunas poblaciones costeras en las que ya estamos viendo que el ritmo de crecimiento de los precios se está moderando o incluso se está estancando en algunos casos».
El alquiler medio en España está en 859 euros al mes
En su día se habló de «burbuja inmobiliaria»; ahora se habla de «tensión de precios» en el mercado del alquiler al calor de esa creciente demanda y de una escalada alcista por parte de la oferta. Pero todo tiene un límite y parece que en algunas zonas ya se está produciendo. Ferran Font indica que, mientras en la compraventa de viviendas la corrección de precios acostumbra a tardar más, en el mercado del alquiler el efecto es muy rápido. «Y ya se está viendo que parte de esa gran demanda de vivienda de alquiler que se da en Madrid y Barcelona empieza a irse a otras zonas próximas más asequibles, lo que se está dejando sentir en los precios».
Según el último informe trimestral de Pisos.com que abarca hasta septiembre de 2018, el alquiler medio en España está en 859 euros al mes. En viviendas de cuatro habitaciones, la media alcanza los 1.336 euros; en las de tres ronda los 950 euros; y en las de dos anda por los 863 euros mensuales. En pisos de una habitación, el precio medio es de 731 euros al mes. La ciudad más cara es Madrid, donde el alquiler medio de un piso de 115 metros cuadrados se acerca a los 1.800 euros mensuales. En el lado opuesto, la capital de provincia más barata es Teruel, donde –de media– por 385 euros al mes se alquila un piso de unos 80 metros cuadrados.
