VIVIENDA

Cádiz necesita más de 2.200 viviendas al año para atender a las nuevas familias

El ladrillo sigue al alza en la provincia, sin embargo, no es capaz de cubrir las necesidades

La falta de suelo y las trabas burocráticas impiden un mayor empuje de la construcción

La construcción genera empleo en Cádiz pero no se refleja en la construcción de nuevas viviendas LA VOZ

JAVIER RODRÍGUEZ

CÁDIZ

El sector de la construcción sigue al alza en Cádiz y la mejor prueba de este repunte es su alto nivel de contratación. El ladrillo genera empleo. Los datos del paro del pasado mayo han puesto de manifiesto que, junto con el sector servicios, es uno de los motores de la economía gaditana. El mes pasado 349 gaditanos encontraron un empleo en el sector de la construcción.

Sin embargo, esta pujanza no se refleja luego en la construcción de viviendas, es decir, se necesitan más pisos para cubrir la demanda o, al menos, llegar a un equilibrio.

La Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) acaba de publicar su estudio sobre necesidades de viviendas en España en función del número de familias que se crean. Cádiz tiene un déficit de -2.288. Este dato sale de comparar las viviendas entregadas en 2024, que fueron, 2.390, frente a las 4.678 familias que surgieron ese mismo año. Las ocho provincias andaluzas son deficitarias y Cádiz ocupa el cuarto lugar de la tabla por detrás de Málaga (-5.614), Almería (-2.761) y Granada (-2.729).

En 2024 se entregaron en España 134.649 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados a lo largo del año, según el informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), «Evolución de la producción de vivienda en España».

Desequilibrio

El mayor desequilibrio se muestra en Madrid (-32.644 unidades), Barcelona (-21.148) y Alicante (-9.143), provincias con una elevada presión de la demanda, lo que agrava la tensión residencial y podría repercutir en la evolución alcista de los precios de venta. A estas ciudades se suma el déficit acumulado en Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife (casi 19.700 viviendas entre todas), donde la escasez de suelo y los límites urbanísticos incrementan las tensiones estructurales.

Según dicho informe de ACI «este desfase refleja un sistema que ya no responde al ritmo de crecimiento demográfico ni a la evolución de las necesidades habitacionales, derivado tanto de la escasez de suelo finalista como de los incrementos de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística». «España ha dejado de construir al ritmo de su población. Nos enfrentamos a una situación donde el crecimiento de hogares supera sistemáticamente la producción de vivienda, y esto está alimentando un problema de acceso que ya es estructural», asegura Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la ACI.

El estudio, que abarca el periodo 2019–2024 y ofrece proyecciones hasta 2039, identifica también la consolidación de dinámicas de mercado que refuerzan el desequilibrio estructural. Así, en 2024, más del 90% de las compraventas registradas fueron de vivienda de segunda mano (alrededor de 650.000 unidades), lo que confirma un patrón sostenido desde el 2019: la escasa disponibilidad y el elevado coste de la obra nueva siguen desplazando la demanda hacia el residencial existente.

 

La explicación de este desfase es que no se construye al mismo ritmo que crece la población

 

 

Además, solo un 3% de las transacciones se realizaron sobre vivienda protegida, lo que pone de manifiesto la débil intervención de las administraciones públicas en la generación de oferta asequible, en un mercado claramente liderado por la iniciativa privada. Esta cifra refuerza la necesidad urgente de revisar las políticas públicas de vivienda si se quiere garantizar el acceso de los colectivos más vulnerables.

El informe también anticipa que, pese al aumento previsto de la población -que superará los 53 millones de habitantes en 2035, según datos del INE-, la formación de nuevos hogares se estabilizará en torno a las 200.000 unidades anuales en la década de los 30. Las causas son múltiples: envejecimiento poblacional, precariedad laboral, retraso en la emancipación de los jóvenes y cambios en los modelos familiares (más hogares unipersonales o compartidos). Todo ello exige un rediseño de las políticas residenciales, más allá de la mera construcción.

En este contexto, Martí-Fluxá ha apuntado que «no basta con aumentar el número de viviendas, sino que se necesita una nueva visión que incluya, la rehabilitación del parque existente, la diversificación tipológica, con viviendas más pequeñas y adaptadas y una planificación territorial que contemple la desigual evolución de las provincias».

Desde la ACI se propone la firma de un Pacto de Estado por la Vivienda, un acuerdo duradero, transversal y desvinculado de los debates partidistas, que garantice la seguridad jurídica, la estabilidad normativa y la movilización conjunta de recursos públicos y privados para el impulso definitivo de la vivienda asequible. «El acceso a la vivienda es uno de los grandes desafíos sociales y económicos de nuestra época. Algunos de nuestros vecinos europeos han demostrado que es posible avanzar cuando hay visión estratégica, incentivos adecuados y verdadera colaboración público-privada», ha concluido el presidente de la ACI.

La cara y la cruz

En el lado contrario de las provincias deficitarias, se encuentran 13 provincias que cerraron 2024 con más viviendas entregadas que hogares creados, pero su impacto global es limitado, ya que solo suman 5.005 viviendas por encima de los hogares creados. Se trata de Asturias, con 1.563 viviendas, seguida por Cáceres (+1.077), Zamora (+468), Palencia (+419), Burgos (+346), León (+341), Salamanca (+265), Soria (+213), Valladolid (+146) Ciudad Real (+67), Teruel (+38) Melilla (+32) y Ceuta (+30).

El desfase entre viviendas entregadas y creación de hogares en los últimos años se debe a una confluencia de factores: trabas al sector promotor y un crecimiento vertiginoso de los hogares por una importante llegada de inmigrantes. El informe detalla que durante el año 2023 se registró un incremento excepcional en la creación de nuevos hogares en España, pasando de 115.814 unidades en 2022 a 201.211 hogares, lo que supone un aumento del 73,7% interanual, por el fuerte aumento del flujo migratorio, con una incorporación de más de 546.000 personas extranjeras al padrón nacional en un solo año.

 

La brecha en Andalucía es de -17.754 viviendas y en España de -134.649

 

 

Si ampliamos el foco, el precio de la vivienda en la provincia ha subido un 15,36% en un año. Otro informe, en este caso de Atlas, concluyó que la provincia de Cádiz necesita 17.000 pisos o casas públicas para que se alcance un escenario en el que los hogares tengan que hacer esfuerzo mensual menor del 30% de sus ingresos para compra o alquiler. En una simulación algo más permisiva con los gastos, la tasa se situaría debajo del 40%. En este caso, la estimación para equilibrar el mercado sería de 11.000 pisos asequibles para la provincia de Cádiz. La presencia de 17.00 nuevos inmuebles en la provincia permitía con toda seguridad bajar el precio de la vivienda en Cádiz.

El secretario general de la Federación Provincial de la Construcción, Jorge Fernández, destacó en su momento a LA VOZ que las medidas de exención fiscal que se plantean ahora son clave para la construcción de nuevas viviendas. «No olvidemos que en impuestos se va casi un 30%».

Entre las causas para que sea casi un sueño obtener una casa en Cádiz, están los ahorros. En la franja de edad entre 20 y 40 años, se agrava. Al contar con salarios más bajos, acumular dinero para el futuro y asumir un alquiler al mismo tiempo, una propiedad no se puede plantear siquiera. De ahí que en el estudio de Atlas se extraiga como conclusión la necesidad de que los bancos flexibilicen los préstamos hipotecarios y que ciertas cargas fiscales se reduzcan en la primera compra. Algunas administraciones ya han activado planes en ese sentido, aunque falta camino por recorrer.

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