Vista aérea del distrito de Salamanca, el más caro de España
Vista aérea del distrito de Salamanca, el más caro de España - GUILLERMO NAVARRO

Madrid sube el precio de su vivienda un 15,6% en un año

La presión se mueve hacia distritos como Vicálvaro o Ciudad Lineal, que crecen por encima del 22%

MadridActualizado:

Mientras que la mayoría de capitales españolas han alcanzado lo que los expertos definen como «un punto de inflexión» al estabilizar los precios de la vivienda, Madrid sigue siendo la ciudad más dinámica del conjunto nacional. Lidera una vez más las subidas con un encarecimiento del 15,6% respecto al tercer trimestre del año pasado. Un incremento del valor que refleja las tensiones que la demanda de pisos en la capital está ejerciendo sobre determinadas zonas. La escasa oferta de obra nueva no contribuye a equilibrar un panorama en el que la presión sobre los precios se está moviendo hacia los barrios periféricos. Algunos de ellos registran subidas por encima del 20%, muy superiores a los de los distritos tradicionalmente más demandados. Todos, sin excepción, han aumentado su relación euros por metro cuadrado. De los 21, solo tres lo hacen por debajo de dos dígitos porcentuales -Usera, Chamartín y Villa de Vallecas-. Con este marco, el precio medio de la capital alcanza ya los 2.876 €/m2.

Así se desprende del último informe de mercados locales sobre la vivienda terminada -nueva y de segunda mano- publicado por la tasadora Tinsa al cierre del tercer trimestre del año. En él, Madrid se sitúa como la tercera capital más cara para acceder a la vivienda por detrás de Barcelona (3.383 €/m2) y San Sebastián (3.151 €/m2), ambas con crecimientos interanuales más discretos. Pese a la alerta que, a priori, generan las subidas encadenadas, la capital está aún muy lejos de los máximos que alcanzó en el tercer trimestre de 2007 (un 27,6% por debajo), momento que marcó el inicio de la crisis. La situación inmobiliaria poco ha cambiado desde que se superara el ecuador del ejercicio, sin embargo sí que se confirman tendencias que señalaban ya en junio expertos como Pedro Soria, director comercial de Tinsa: los elevados precios del centro han empujado al comprador a poner el foco fuera de la M-30.

El furor por la compra de inmuebles sigue enmarcado por un dato significativo: solo se tarda 2,6 meses en vender una propiedad. El tiempo sigue siendo el más bajo de España, a pesar de que sube una décima respecto al segundo trimestre. Aún con la actividad promotora por debajo de lo que el sector considera saludable para el panorama inmobiliario, la demanda sobre el producto de segunda mano es altísima. Y no precisamente en un escenario favorable para el comprador. La prueba de que empieza a existir un problema relevante en el acceso a la vivienda en la capital está en el esfuerzo financiero que las familias tienen que afrontar para vivir en Madrid. Este ha superado el límite de lo considerado como «sostenible». Aquellos que han comprado un piso en el último trimestre han tenido que dedicar el 26,1% de sus ingresos familiares brutos (antes de pagar impuestos y otras deducciones) a afrontar el primer año de hipoteca. La media nacional se queda en el 17,2%. Los expertos consideran que ya se está rebasando la línea roja que recomienda no dedicar más de un cuarto de esos ingresos. En distritos como Arganzuela, que se ha convertido en una de las zonas con mayor tirón de la capital, ese esfuerzo financiero se sitúa en el 27,6% y alcanza el 41,5% en el caso del barrio de Salamanca. Una vez más los precios de este área son los más caros de España con 4.762 €/m2. Chamberí le sigue, en tercera posición y por detrás del barrio barcelonés de Sarrià-Sant Gervasi, con 4.521 €/m2.

La presión sobre los precios de la obra nueva también se deja notar en los municipios limítrofes con la capital. «Las afueras están absorbiendo la demanda insatisfecha en la capital. El interés de los compradores se extiende ya por toda la periferia, con precios y tipologías de vivienda muy heterogéneas», explica a ABC César Hernández, director de análisis de mercados de Sociedad de Tasación. «La oferta de obra nueva sigue siendo muy baja y hay una demanda altísima», subraya. Así, el precio medio de la vivienda de nuevo cuño en la región se sitúa en 2.223 €/m2 -con una subida del 5% anual-, pero muy por debajo de los 3.417€/m2 de la capital, con crecimientos por encima del 10%.

Los municipios más caros

Entre los municipios que más interés generan está Pozuelo de Alarcón, que registra el precio más alto con 3.017 €/m2, seguido por Alcobendas con 2.847 €/m2 y Majadahonda, con un precio de 2.537 €/m2. Por el contrario, los municipios de Arroyomolinos y Aranjuez registran los precios más bajos: 1.337 €/m2 y 1.446 €/m2 respectivamente, entre los analizados por la tasadora. «Los desarrollos urbanísticos previstos para la capital deberían aliviar en el futuro las tensiones del mercado», explica Hernández. En su opinión, el sector empieza a mostrar signos de estabilidad con incrementos de precio menos acusados que los últimos dos años. No obstante, incide en el mayor hándicap de la capital: la ausencia de suelo edificable.