Arganzuela y Salamanca disparan el precio de los pisos en Madrid capital

El mercado inmobiliario de la capital refuerza su tendencia de recuperación iniciada en el verano de 2014 y, en el segundo trimestre de este año, firma subidas en todos los distritos de la capital. Así lo arroja el último informe que la tasadora Tinsa ha elaborado sobre los mercados locales, en el que Madrid capital ha aumentado un 5,1% el precio medio de la vivienda –nueva y usada– respecto al mismo periodo del año pasado, situándolo en 2.147 euros por metro cuadrado (€/m2). Fue el momento clave en el que el sector «tocó fondo» y sus precios también. Esa entonces «leve» mejoría se ha ido traduciendo en un repunte lento pero constante del valor de los pisos, que ha logrado encadenar casi 24 meses de aumento progresivo del coste medio por metro cuadrado de la obra nueva.

Ese repunte, que inicialmente abrió una brecha entre el centro y el norte de la capital con el resto de distritos, empieza ahora a cerrarse con subidas interanuales de hasta 10,1% en zonas como Arganzuela, a 2.763 €/m2. El distrito acerca sus precios a los de Moncloa-Aravaca (2.860 €/m2) y se aproxima a Centro (3.117 €/m2). Al límite de las dos cifras porcentuales se queda Salamanca (3.576 €/m2), con un 9,8% más respecto junio de 2015, y Chamberí (3.570 €/m2), con un 8,9%.

En el lado contrario se encuentran distritos como Villaverde (1.228 €/m2), estancado con un crecimiento residual del 0,1%. Con Puente de Vallecas (1.308 €/m2), Usera (1.389€/m2) y Carabanchel (1.499 €/m2) representan las zonas más baratas de la ciudad.

La obra nueva, por su parte, sigue su tendencia alcista en los precios condicionada por la escasez de «stock». Así se desprende del último informe de Sociedad de Tasación, en el que sitúan en 2.886 €/m2 el precio medio de una vivienda nueva en la capital –con todos los distritos en positivo–, un 4% más que el año pasado. Una cifra, a nivel nacional, que está solo por detrás de Barcelona (3.058 €/m2).

En este capítulo, la subida destacada del distrito de Arganzuela se refleja en las nuevas construcciones residenciales, con un aumento interanual del 5,4% (3.201 €/m2). Con Barajas (2.613 €/m2) y Ciudad Lineal (2.935 €/m2), lidera el incremento con un 5,7% y 5,8%, respectivamente. Precisamente, estas zonas acaparan en el mapa de la distribución de promociones de obra nueva de la capital –según datos de la consultora Knight Frank– una veintena de residenciales recién construidos.

Como vienen alertando los expertos del sector, Madrid se quedará sin «stock» de vivienda nueva antes de que acabe 2016. La aceleración de la absorción de la oferta disponible en los dos últimos años no solo se aprecia en la capital, sino que los municipios de la región superiores a los 50.000 habitantes también comienzan a presentar los mismos síntomas.

Sin «stock» de obra nueva

En el último censo de vivienda nueva de la tasadora –presentado en febrero– se alertaba de que solo quedaban en la capital 448 unidades disponibles de las 2.558 registradas en el anterior censo de 2014. Es decir, que un 82,5% de aquella oferta había tenido salida. Una cifra que confirma la recuperación del pulso en la compraventa pero que alarma al sector. Entre 2.014 y 2.016 se ha reducido el «stock» de pisos en un 15,6%. Un dato que sube hasta el 38,5% a nivel regional.

El director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, sostiene desde principios de 2016 que esta situación llevaría a un inevitable «escenario de repunte de precios». Esto se traduce en que no hay oferta suficiente para atender la demanda. Una conclusión que ve su explicación en el crecimiento sostenido del número de hipotecas y su proporción respecto a las transacciones. Para hablar de recuperación en «términos absolutos» los expertos señalan que las primeras deberían superar a las segundas, algo que aún no ha ocurrido.

No obstante, el mercado empieza a consolidar síntomas de «buena salud» propiciados también por una demanda más solvente. Según las tasadoras, los potenciales compradores tienen menos necesidad de crédito aunque la financiación sigue siendo «clave» para que los datos vuelvan a acercarse a los máximos históricos de 2007.

Miguel Ángel Alemany, director general del portal pisos.com, considera que el ciudadano debe seguir haciendo un «esfuerzo significativo para ser propietario», sobre todo, al principio de la operación. «A pesar de ello, el pago mensual de la hipoteca es más llevadero que antes», opina.

En estos años de recuperación, el sector ha buscado el equilibrio asumiendo menos riesgos con promociones más pequeñas y con menos unidades. La oferta sobre plano también ha crecido sustancialmente mientras que la vivienda nueva terminada se ha reducido.

Continúa ganando terreno la modalidad de alquiler –en algunos casos con opción de compra a medio plazo–, aunque los precios también han empezado a aumentar. Desde el citado portal inmobiliario señalan que, con una renta media de 1.301 euros al mes, Madrid fue la capital más cara de España, liderando los incrementos semestrales con un 11,5% de subida.

Pozuelo, otra vez la más cara

En el área metropolitana, apenas se registran variaciones significativas y el precio medio de la vivienda nueva se sitúa en 1945 €/m2, un 0,7% más que hace un año. Los aumentos más acusados, según Sociedad de Tasación, en los seis primeros meses de 2016 se dan en Coslada (1,4%), Parla (1,3%) y Alcobendas (1,2%). Por primera vez en los últimos años, no hay ni un solo municipio del área metropolitana –dentro del citado informe– que registre un descenso en sus precios. Las localidades donde menos han subido son Getafe (0,1%), Boadilla del Monte (0,1%) y Majadahonda (0,2%).

Una vez más, Pozuelo de Alarcón se ha posicionado como la población más cara para vivir (2.581 €/m2), con un incremento del 1%. Le siguen Alcobendas (2.490 €/m2) y Boadilla del Monte (2.214 €/m2). El noroeste de Madrid ha gozado siempre de unas altas expectativas de revalorización. Además de Pozuelo de Alarcón, municipios como Majadahonda (2.201 €/m2) –el precio se ha recuperado un 0,2% respecto a junio de 2015– o Las Rozas (2.205 €/m2) continúan siendo un mercado «saludable». Su cercanía con la capital, u n ambiente tranquilo y bien comunicado son sus atractivos.