Radiografía del sector logístico
El fenómeno «última milla» multiplica el interés de los inversores por Madrid
La necesidad de los operadores por optimizar las entregas de las compras online y reducir tiempos marca un nuevo reto para la capital
El camino hacia la inmediatez, en pleno crecimiento de las compras online, tiene visos de transformar las ciudades. Al menos, en lo que a su tejido industrial y logístico se refiere. La rapidez, la eficiencia en la entrega de los millones de pedidos que se gestionan diariamente en una gran urbe como Madrid suponen un reto importante para el futuro al que no son ajenos los inversores. El deseo de encontrar localizaciones cada vez más cercanas al centro, la conocida como «última milla» –la red de distribución a domicilio al cliente final–, que satisfagan la demanda de este tipo de servicios comienza a romper el modelo tradicional. En este contexto, los polígonos industriales que rodean Madrid están llamados a ganar protagonismo como parques logísticos, frente a su uso convencional dentro del sector secundario. Sobre todo aquellos que, por su ubicación, se encuentran a menos de 10 kilómetros de los barrios más céntricos.
Villaverde ha protagonizado esta semana el último ejemplo del interés creciente que esta tendencia despierta para el sector en la conocida como «era Amazon». El grupo inmobiliario español Allegra ha cerrado la venta de un parque logístico urbano ubicado en el polígono Marconi. Un activo, compuesto por dos naves a las puertas de Madrid de 9.798 y 7.676 metros cuadrados, que ha atraído a la que es, en estos momentos, una de las cuatro gestoras de patrimonio inmobiliario más importante del mundo: el fondo estadounidense Hines. La operación, asesorada por Knight Frank, supone la primera incursión logística de este gigante en España con un desembolso de 22 millones de euros, según explican a ABC fuentes expertas.
«La venta de este tipo de activos está ligada a un tipo de inversor menos oportunista, que prefiere una rentabilidad menor pero más segura», explican. La explosión del comercio electrónico , que sigue marcando récords con subidas interanuales del 30%, aporta garantías a quienes buscan la solidez de este negocio inmobiliario. En este caso, está alquilado a un conocido operador logístico por un período obligatorio de diez años que fijará allí su sede central y cuya edificabilidad no está agotada: aún se pueden levantar unos 50.000 metros cuadrados. La empresa está desarrollando un apartado de «cross-docking», el término con el que se conoce la técnica logística por la que se distribuye directamente al usuario sin necesidad de llegar a almacenar el producto en sus instalaciones. Un ejemplo más de la inmediatez hacia la que camina este tipo de negocio electrónico.
«Se trata de una operación totalmente alineada con la tendencia del mercado, es decir, la apuesta por la logística urbana apoyada por el crecimiento del "e-commerce" en España. Una realidad desde hace unos años en países como EE.UU, Reino Unido, Alemania y Francia. El parque es verdaderamente atractivo por su excelente conexión con la M-45, la Avenida de Andalucía y las autopistas A-4 y A-42», explica Alejandro Vega-Penichet , director de Logístico en Knight Frank.
El ratio más alto de uso del comercio electrónico está en Alcobendas, San Sebastián de los Reyes y La Moraleja
«Se trata de la primera gran operación de “última milla” en Madrid, que ha experimentado en los dos últimos años un verdadero furor por este tipo de activos, con una tendencia muy positiva. Lo previsible es que, dentro de 15 años, Villaverde, por ejemplo, sea un parque logístico de primer orden», añade James Cowper-Coles , especialista en sector logístico de la consultora británica. «Estamos en un nivel de inversión muy superior a la media de los últimos diez años con un reto muy importante por delante, el cambio de uso de grandes espacios –supermercados o talleres en desuso, por ejemplo– en plataformas logísticas urbanas», explica. De momento, el ratio más alto de uso del comercio electrónico no está en la capital: «Está en Alcobendas, San Sebastián de los Reyes y La Moraleja», destaca.
Las principales consultoras coinciden en el buen momento que atraviesa esta porción de la tarta inmobiliaria. A tenor de sus datos, aunque Barcelona ha registrado unos niveles de contratación y de renta superiores a los de Madrid –7 euros por metro cuadrado de media, frente a 5,5–, la región presenta un gran potencial. Los cálculos de JLL , por ejemplo, fijan en más de medio millón de metros cuadrados la construcción de futuros activos logísticos en la Comunidad de Madrid, frente a los 182.000 metros cuadrados que se prevén levantar en Cataluña. El último informe publicado por Savills Aguirre Newman esta misma semana, expone que, durante el tercer trimestre de este año, la absorción de superficie disponible ha superado en un 48% la contratación de espacios logísticos respecto al mismo periodo de 2018. «Eso supone 270.000 metros cuadrados, en 18 operaciones, frente a los 185.000 metros cuadrados que se registraron el año pasado», explican desde la consultora. El mayor volumen de la contratación, según sus estudios, se ha concentrado entre el Corredor del Henares –con el 64% del total de operaciones– y en la zona sur –que acapara el 33 %–. Las previsiones de Knight Frank cifran en 600.000 los metros cuadrados de absorción con los que se cerrará 2019.
«Hay un cambio de mentalidad en los inversores respecto al sector logístico. Hasta ahora, no veían claro el negocio», opina Francis Sedgwick , director de Comercial de. «En Madrid estamos en una fase embrionaria del fenómeno “última milla”, aunque con un gran potencial. Hay muchos locales en el interior de la ciudad que pueden convertirse en plataformas de distribución urbanas», añade. La consultura anunció el pasado 1 de octubre la creación de dos nuevos sementos de negocio: Engel & Völkers Development y Engel & Völkers Capital, especializados en el desarrollo y puesta en marcha de proyectos de construcción y la inversión y gestión de activos, respectivamente. La primera ha arrancado su andadura, precisamente, con la compra de un proyecto logístico también en Villaverde: «Villa Verde» . Ubicado en las cercanías de la A-4, dentro de uno de los parques industriales y logísticos más importantes del sur de Madrid, cuenta con una superficie total de 29.209 metros cuadrados en una zona única del área metropolitana de Madrid.
«La penetración de ventas online, la congestión del tráfico, la tasa de disponibilidad, la densidad de población tanto estable como diurna son aspectos que van a ser determinantes para cubrir las necesidades de abastecimiento», explica Antonio Montero , director de Industrial y Logístico de Savills Aguirre Newman. En este sentido, desde CBRE señalan un cambio en las exigencias de los operadores y los inversores: «La tendencia es encontrar naves multinivel, de no más de 20.000 metros cuadrados en las proximidades de la ciudad, con mayor interés en el primer y tercer anillo. La zona próxima al aeropuerto de Barajas tiene un gran potencial», asegura su director nacional de Logístico e Industrial, Alberto Larrázabal.
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