El auge del ecommerce desata la fiebre de la inversión inmobiliaria en logística

El fondo neoyorquino Blackstone acaba de protagonizar en EE.UU. la mayor compra privada de la historia en el sector inmobiliario (18.400 millones de dólares) y lo ha hecho en la parte de logística, considerada tradicionalmente como el «patito feo» de esta área. El auge del «ecommerce», con el tirón de marcas como Amazon, ha traído consigo muchos cambios en el mercado, entre ellos el de un mayor uso de almacenes y naves industriales. El fenómeno no es ajeno a nuestro país. Según los datos recogidos en el último informe de la consultora inmobiliaria CBRE, en el 2018 se registró una contratación logística en torno a 1,9 millones de metros cuadrados, lo que supone un incremento del 16% respecto al año anterior y el volumen de inversión alcanzó los 1.500 millones de euros. La elevada rentabilidad en un contexto de política monetaria ultraexpansiva han contribuido a disparar el interés por estos activos.

«La contratación logística del ‘‘ecommerce’’ es muy alta en términos generales y esta tendencia va a aumentar. En España el comercio electrónico representa el 4% cuando en otros países supera el 12%. Hay margen para crecer y tendrá efecto en la logística», indica a ABC Alberto Larrazábal, director nacional de Industria y Logística de CBRE Research. «El cambio se empezó a notar en el 2014-2015, con el boom del «ecommerce» y las inversiones inmobiliarias se pasaron a la parte logística. Los grandes inversores ya tienen en sus carteras naves», añade. Destaca dos tipos de nave: las grandes, «que están fuera de la ciudad y que rondan los 50.000 metros cuadrados», y las más pequeñas, «más próximas a la ciudad que se ocupa de la distribución de los paquetes».

Tal y como resalta Miquel Serracanta, director del Master en Supply Chain de EAE Business School, este aumento del «ecommerce» trajo asociado el bom de la construcción de plataformas y «ahora hay más interés en invertir y tener retorno». Empresas como Amazon han generado «un mayor nivel de exigencia de calidad y las naves que son más buenas son tambiém más caras». Señala además una dualidad en el mercado ya que conviven con espacios nuevos y bien equipados «naves antiguas, peor valoradas que bajan de precio». Serracanta señala cinco factores que dan valor a las naves. En primer lugar, la localización y el acceso a vías de comunicación rápidas. «La última milla es la más cara y debe estar cerca del centro de la ciudad», señala. Después el número de muelles para carga y descarga, «que te permita ser simultáneo y no secuencial, es algo fundamental para ser más rápido». En tercer lugar, la nave en sí, « cuanto más diáfana mejor , y con formas cuadradas o rectangulares». El tamaño es otro de los factores a tener en cuenta, «ahora se buscan más pequeñas pero mejor conectadas». Y en quinto lugar la altura en metros, «en función del producto que debes descargar».

Según datos de BNP Paribas Real Estate , la contratación de espacios logísticos en Madrid en el primer trimestre de 2019 se sitúo en los 73.708 m2 en nueve operaciones. Las rentas media y prime se mantienen respecto al trimestre anterior en niveles de 4,4€/m2/mes y 6,2€/m2/mes respectivamente. « Madrid y Barcelona son las dos ciudades que concentran las principales operaciones logísticas del país. No obstante, Valencia, Zaragoza, Vitoria y Sevilla tienen también una amplia concentración logística, debido sobre todo a las actividades logísticas relacionadas con el consumo, la materia prima y los productos terminados», indica a ABC Empresa Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Industrial & Logística de BPN Paribas Real Estate. «Las más valoradas son las naves logísticas de última generación, por sus ventajas técnicas y de ubicación», asegura el responsable. Afirma también que la evolución de los precios de alquiler «depende de las actividades y de los arcos logísticos locales, regionales y nacionales». A su entender, a los inversores especializados en logística se están uniendo nuevos inversores que buscan diversificar riesgo y «aprovechar la oportunidad de posicionarse en un sector inmobiliario que goza de buenas perspectivas de futuro».