El tirón turístico de España lleva la inversión hotelera a cifras récord
La entrada en el mercado de fondos de pensiones y aseguradoras revitaliza un segmento que captará cerca de 7.000 millones este año
El buen momento del sector inmobiliario sobrepasa el ámbito del mercado residencial. La inversión se ha disparado en segmentos como el hotelero , donde el aluvión de turistas extranjeros producido en los últimos años ha atraído a un buen número de inversores internacionales. Las consultoras del sector creen que en 2018 se podrá incluso doblar la cifra de inversiones alcanzada el año pasado, que registró a su vez máximos históricos.
La venta de NH ha evidenciado la salud de la que goza este mercado . Tras el fallido intento de fusión impulsado por Barceló a finales del año pasado, finalmente será la tailandesa Minor la que se hará con la cadena española a través de una opa que, en caso de llegar a buen puerto, alumbrará la decimonovena compañía hotelera del mundo, con 540 establecimientos y 80.000 habitaciones. En los últimos días, Minor ha llevado a cabo la compra de varios paquetes de acciones para elevar su participación hasta el 44% de NH. Su objetivo es alcanzar el 55% con la oferta de adquisición presentada, a 6,4 euros por acción.
Miguel Casas, director de inversiones de CBRE Hoteles para la península ibérica, destaca que pese a que NH ha reducido considerablemente su cartera de inmuebles en propiedad, sigue siendo el propietario de «activos muy relevantes» en Madrid. Por tanto, el cambio de manos de la compañía repercutirá irremediablemente en la cifra de inversión hotelera que se registre finalmente en 2018.
«El año pasado se superaron los 3.000 millones, una cifra que ya ha sido alcanzada en lo que va de año y que será sobrepasada con creces», explica el experto de CBRE. Según un informe publicado por Deloitte recientemente –Hotel Property Handbook–, entre enero y mayo se invirtieron 2.400 millones de euros en este segmento y está previsto que en los próximos meses se cierren operaciones valoradas en 4.200 millones.
NH e Hispania
Hay que tener en cuenta que a la venta de NH, cuya formalización se prevé en octubre, hay que sumar la opa de Blackstone sobre Hispania, que poseía una cartera hotelera valorada en 1.600 millones. La adquisición se cerró en julio y convirtió al fondo estadounidense en el mayor propietario de hoteles en España. Los expertos destacan además el efecto arrastre que ha generado. «Muchos inversores han tomado como referencia esta operación. Es perevisible que agilice el mercado», explica Casas, que también vaticina una avalancha de transacciones durante el segundo semestre.
Lo cierto es que el segmento hotelero acumula varios años al alza. Los inversores están poniendo el foco en un sector que fue duramente golpeado durante la crisis económica y que ha recuperado el pulso gracias a la llegada de turistas extranjeros.
Como consecuencia, Deloitte prevé en su informe que en los próximos tres años se abrirán unos 173 hoteles (que aportarán unas 30.000 nuevas camas)en nuestro país, de los cuales el 53% serán nuevos alojamientos y un 47% corresponderán a rehabilitaciones. Eso sí, la consultora advierte que más de la mitad de la planta hotelera actual (el 65%) está obsoleta y cuenta con más de nueve años de edad. Por ello, recomienda a estas empresas que realicen inversiones en bienes de capitales para generar beneficios, o «capex» (en bienes de equipo). «El año pasado se alcanzaron cifras inéditas y en 2018 el sector está demostrando que goza de buena salud», apunta Paloma Villamor, encargada de la división hotelera de Tinsa, que destaca que el «interés de los inversores internacionales en estos activos va en aumento». Actualmente, los inversores foráneos copan aproximadamente el 70% de las compraventas. «Fundamentalmente se trata de grandes cadenas hoteleras que buscan establecimientos de 3 y 4 estrellas», señala Villamor.
Con todo, en los últimos meses se está produciendo un importante cambio en el perfil del inversor . El analista de CBRE explica que durante los últimos años se habían sellado grandes operaciones por parte de las sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis). Sin embargo, su apetito parece haberse enfriado ligeramente en lo que va de año. Hay que tener en cuenta que estas compañías necesitaban mantener sus propiedades tres años desde su creación para beneficiarse de una tributación baja. Una vez cumplido este plazo, muchas de ellas están dando salida a su cartera, teniendo en cuenta además que los contratos hoteleros, según Casas, «son menos aprovechables fiscalmente»que otros dentro del sector inmobiliario.
Este vacío está siendo ocupado por fondos de pensiones y aseguradoras , que se han lanzado a por inversiones alternativas debido al mantenimiento de los bajos tipos de interés en la Unión Europea. Hay que tener en cuenta que el sector hotelero español todavía ofrece «retornos considerablemente altos», según el experto.
Ranking mundial
Sobre este tema hay que añadir que el grupo español Meliá Hotels ocupa el puesto 18 de la lista de los 300 grupos hoteleros más grandes del mundo en 2017 que realiza la revista Hotels, en la que el grupo Marriott International vuelve a situarse en primer lugar. La cadena de la familia Escarrer es la primera hotelera de España, con una inversión de más de 600 millones de euros en los últimos seis años en sus establecimientos en nuestro país, donde ha seguido crecimiento pese a su expansión en Asia y a la recuperación de Turquía y norte de África.
El gigante Marriott cuenta ya con 1,19 millones de habitaciones a cierre de 2017 (+2,6%) y es el único grupo que supera la barrera del millón. El segundo lugar lo ocupa Hilton, con 856.115 habitaciones (+7,5%), seguido de IHG, con 798.075 habitaciones (+4%); Wyndham Hotel Group, con 753.161 (+7,9%); y Shangai Jin Jiang International Hotel Group, con 680.111 (+12,9%). En el puesto 27 aparece NH Hotel Group, con 58.926 habitaciones (+0,8%), y Barceló Hotel Group está en el lugar 29, con 53.668 habitaciones (+60,2%).
