El precio del alquiler de vivienda ha subido más de un 25% desde 2013

En los últimos meses ha surgido un debate que genera posiciones encontradas en el mercado inmobiliario y que ha hecho despertar viejos fantasmas. Las fuertes subidas de las rentas del alquiler y las previsiones de incrementos de precios, frente a las subidas mucho más moderadas del precio de la compraventa de inmuebles, han provocado que muchos expertos se pregunten si esta tendencia revela la creación de una nueva «burbuja» –término maldito en el sector– en los arrendamientos de vivienda.

Fotocasa.es avanzó que durante 2016 los alquileres registraron su mayor subida de la última década, con un repunte medio del 6,7%, un incremento especialmente notable en Baleares (18,5%), Cataluña (14,6%) y Madrid (11,1%). El ritmo de crecimiento de los precios de la compraventa, mientras tanto, ha sido mucho más moderado:según el portal Pisos.com el precio de los inmuebles de segunda mano se situó durante el pasado mes de diciembre en 1.546 euros por metro cuadrado, un 0,69% más que durante el mismo periodo del año anterior.

Idealista, por su parte, recuerda que los arrendamientos en Madrid y Barcelona se hallan en máximos históricos y las rentas actualmente resultan un 4,2% y un 18,5% más caras que «en el punto álgido» del «boom» inmobiliario.

Las nuevas condiciones laborales, sobre todo entre los jóvenes españoles, han impulsado la modalidad del alquiler: la menor capacidad de acumulación de riqueza y de ahorro está presionando al alza la demanda del alquiler, mientras que la oferta, especialmente en algunos núcleos urbanos, sigue siendo reducida. De ahí que los detractores del término «burbuja» para referirse a este fenómeno hablen de «calentamiento» del mercado, por los desequilibrios presentes en el mercado, pero rechazan de manera categórica que se estén produciendo maniobras de carácter especulativo.

La inmobiliaria Monapart niega que se esté produciendo esta tendencia especulativa y recuerda que «el activo es el inmueble que se alquila, no la renta abonada; los inquilinos no pueden transmitir a futuro un alquiler superior y obtener un beneficio (no pueden especular con su renta) y si los propietarios acaban exigiendo rentas que nadie puede pagar, las deberán ajustar a la baja hasta alquilar u optar por vender».Es decir, se trata de una cuestión, para esta firma, únicamente relacionada con la «mano invisible» del mercado y recalcan que en ciudades como Barcelona, donde «hay mucha demanda de alquiler y una oferta insuficiente» cuando un propietario pone en alquiler un inmueble con una renta relativamente elevada «rondando los 14 o 15 euros por metro cuadrado» recibe «20 peticiones de visita en un día».

¿Se trata, por tanto, de una situación que se circunscribe solo a determinados mercados muy saturados, como es el caso de Madrid o Barcelona? No lo parece, si hay que atenerse a los datos globales. «El dinamismo económico de las grandes ciudades y la atracción de población de otras áreas más deprimidas ha provocado que el precio del metro cuadrado de una vivienda alquilada haya crecido algo más de un 25% desde 2013 hasta 2016, mientras que el de venta se ha mantenido prácticamente constante», explica Analistas Financieros Internacionales (AFI) en un informe al que ha tenido acceso ABC.

El texto hace hincapié en que «el principal factor explicativo» viene dado por «la mayor dificultad de acceso a la vivienda en propiedad de los jóvenes, principal demandante de vivienda habitual». En este sentido, la organización, acudiendo a la encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), recalca que las rentas medias de los hogares españoles en los que el cabeza de familia es joven se sitúa un 33% por debajo de los de mayor edad, mientras que la riqueza neta de las familias de menor edad supone una tercera parte de la media. Así, se entiende que el 56,2% de los jóvenes emancipados españoles vivan de alquiler, a diferencia de lo que sucede en el conjunto de hogares, que representa un 16% del total.

Disparidad en las cifras

Lo cierto es que esta situación está lejos de suceder de manera exclusiva en Madrid y Barcelona:como se puede observar en el gráfico que acompaña esta información, elaborado con estadísticas de Pisos.com, durante 2016 el importe en la venta de viviendas en las capitales de provincia se redujo, de media, un 0,63%. Este dato se contrapone al ritmo de aumento de las rentas de los alquileres en estas mismas localidades y durante este mismo periodo, cuando se elevaron, de media un 6,4%, si bien en algunos casos, la diferencia, cuando menos, resulta llamativa:en Murcia los alquileres han repuntado del orden del 15,29%, pese a que los precios han descendido un 5,18%, caso similar al de otras capitales de provincia como La Coruña (repunte del 10%, con un repliegue del 4,38% del precio) y Albacete (aumento del 6,36%, frente al -7,96%). Mientras tanto, en Madrid el porcentaje de repunte del alquiler duplica al de los precios y en Barcelona las rentas superan los precios de compraventa en más de cinco puntos porcentuales.

La Ciudad Condal, muy expuesta al turismo, ha achacado este encarecimiento de los alquileres, en buena medida, a la presencia de pisos destinados a alquileres turísticos. Alquiler Seguro, firma de intermediación especializada en alquileres, precisamente, al abordar la cuestión de Madrid, habla de una transferencia de la demanda de alquileres desde el centro de la capital española a la periferia, con incrementos de más del 20%, por la proliferación de inmuebles destinados al uso turístico.

Gustavo Rossi, presidente de esta compañía, aduce que esta circunstancia se produce porque «los apartamentos turísticos situados fundamentalmente en el centro de la capital, están induciendo un efecto dominó sobre el alquiler residencial de calidad, provocando un desplazamiento hacía la periferia». Idealista, por el contrario, se opone a esta observación y argumenta que las estadísticas ponen de relieve que los mayores incrementos de las rentas se han registrado en los «barrios menos atractivos para los turistas» tanto en Madrid como en Barcelona. A este respecto, el portal recuerda que en Madrid «el distrito que más se ha revalorizado en el último año» ha sido, con un aumento del 19,6%, ha sido Tetuán, «una zona en la que apenas hay pisos vacacionales». Algo similar a lo que ocurre con Sant Andreu en Barcelona, que lidera las alzas al escalar un 26% durante los últimos 12 meses.

La escasez de la oferta de alquiler ha dado lugar a que en los dos últimos años un número creciente de sociedades de inversión inmobiliaria (Socimi) que han saltado al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) se hayan orientado hacia el segmento residencial. No obstante, la vivienda sigue siendo un producto residual en las carteras de la mayor parte de ellas, como pone de relieve AFI, que recuerda que a finales de 2016 las viviendas apenas suponían un 5,4% del total de activos de las Socimi que cotizan en el mercado continuo y en el MAB. Esta organización concluye, asimismo, el informe con una advertencia.En los próximos años, un aumento de la oferta de vivienda de alquiler «debería traducirse en una normalización de las rentas de alquiler». Pero, si esto no se produce, se podría recortar, aún más, las tasas de emancipación y generar un retraso en la edad media en la que los jóvenes se marchan de casa de sus padres.