La ley actual plantea muchas dudas y conflictos entre el arrendador y el inquilino
La ley actual plantea muchas dudas y conflictos entre el arrendador y el inquilino - ADOBESTOCK

Los casos en los que los propietarios deben pagar las averías en una vivienda alquilada

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la mensualidad, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad con el fin servir al uso convenido

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¿Cuáles son los casos en los que los propietarios deben pagar las averías en una vivienda alquilada? La ley actual plantea muchas dudas y conflictos entre el arrendador y el inquilino. Si consultamos la normativa, observamos que artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino puede pedir que se reparen todos aquellos elementos necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad convenidas. Los problemas vienen cuando hay diferentes interpretaciones sobre qué se entiende por «obras o reparaciones necesarias».

Para tratar de dirimir estas situaciones, la Sala 1ª del Tribuna Supremo ha declarado en distintas ocasiones que son necesarias «las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato» (STS 2 de junio de 1951), las obras «de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua» (STS 5 de octubre de 1951), «las indispensables para el disfrute de la casa» (STS 7 de noviembre de 1961), «las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe» (STS 30 de enero de 1970 EDJ 1970/44 ), y ello «ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor» (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980 EDJ 1980/955 ), incluyendo «tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)» (STS 5 de diciembre de 1989).

Así pues el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la mensualidad, todos las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad con el fin servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, tal y como destacan en la página web de Legálitas.

En cuanto a casos concretos, si se da una rotura en la instalación eléctrica será responsabilidad del arrendador pagar las obras de reparación y mejora eléctrica de la vivienda. Cuando la calefacción no funciona correctamente también será obligación del propietario cargar con los gastos que deriven de su arreglo. Si la avería se encuentra en las tuberías, la reparación correrá a cargo del arrendador, a no ser que el técnico concluya que el problema está causado por un mal uso del arrendatario.

Electrodomésticos y reparaciones pequeñas

Desde la empresa Reparalia añaden que corresponde al propietario la sustitución y reparación de averías en electrodomésticos siempre y cuando no estemos hablando de pequeñas roturas que tengan que ver con un piloto de luz o el filtro de una lavadora.

Conviene puntualizar que las reparaciones pequeñas tendrán que ser pagadas por el arrendatario. Entran dentro de esta categoría los problemas con enchufes, rotura de cristales, cerradura o retoques de pintura en las paredes. Los expertos de Reparalia aclaran que la jurisprudencia establece que una reparación se considera «pequeña» cuando su coste sea menor a 150 euros. Sin embargo, el arrendador y el inquilino pueden llegar a pactos personalizados en el contrato,

También se encuadran dentro de la responsabilidad del inquilino los daños o deterioro imputables a este o cuando el inmueble se haya estropeado por causas que no sean achacables al arrendador. Habría que añadir que las facturas de luz y agua generadas durante una avería en grifos y cisterna son atribuibles al inquilino ya que es quien debe abonar todo lo que puede medirse con contadores individuales.

En caso de que el inquilino tenga que poner en marcha arreglos urgentes para que no se produzcan daños mayores o incomodidades graves puede exigir después el importe gastado al arrendador siempre y cuando le haya comunicado estas actuaciones de forma previa.

Por otro lado, si el propietario tiene previsto llevar a cabo obras de simple mejora, el inquilino estará obligado a soportarlas si su ejecución no puede diferirse hasta el plazo de finalización del contrato. No obstante, el arrendador deberá comunicar a su inquilino, al menos con tres meses de antelación la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de estas reformas.