Las sociedades inmobiliarias, golpeadas en Bolsa por la incertidumbre política

En las últimas semanas las principales sociedades de inversión inmobiliaria (socimi), vehículos creados con una fiscalidad específica, que les exime por ejemplo de pagar el impuesto de sociedades o el de transmisiones patrimoniales en la venta de participaciones, han caído con fuerza en los parqués. Merlin Properties, la mayor de todas ellas y presente en el Ibex 35 desde el pasado mes de diciembre cuando se incorporó en sustitución de Abengoa, se ha desplomado -pese a que ayer cerró con una leve subida del 0,38%, tras seis jornadas consecutivas en rojo- desde el pasado 2 de mayo un 10,4% hasta perder la cota de los 3.000 millones de capitalización bursátil. Ciertamente, la volatilidad ha sido la tónica dominante desde entonces en el principal selectivo español, aunque su bajada durante este mismo periodo ha sido más moderada que la de esta sociedad inmobiliaria (-3,8%).

Lo llamativo entre los analistas es que esta caída se produce pese a que la compañía presentó hace unos días unos resultados que cumplían con creces con las expectativas del mercado: durante el primer trimestre del año Merlin logró unos beneficios de 45,2 millones, más del doble que durante el año 2015, una evolución similar a la registrada por algunas de las socimi más importante en España, que también han registrado descensos la última semana. Hispania, la sociedad participada por los magnates George Soros y John Paulson, ha encajado un retroceso del 8,23% en el mercado continuo durante la última semana, pese a haber cosechado beneficios de 14,22 millones hasta marzo.

Fernando Rodríguez de Acuña, director general de operaciones de la consultora inmobiliaria RR de Acuña y Asociados, encuentra una asociación directa entre estos retrocesos y los mensajes lanzados por partidos políticos que como Podemos o Izquierda Unida proponen modificar la fiscalidad especial de estas sociedades para acabar con lo que denominan «pantallas tributarias», epígrafe en el que también están incluidas las sicav (sociedades de inversión colectiva).

«Desde luego la cotización en el caso de Merlin está lastrada por la incertidumbre regulatoria. Los inversores ponen en la balanza, aparte de los buenos resultados y los buenos activos de la empresa, riesgos como la fiscalidad y el futuro de activos arrendados a la Administración», explica Rodríguez de Acuña, quien recuerda el importante peso del capital internacional en las socimi, que, por tanto, se encuentran más «expuestas» a los temores de los inversores extranjeros a las consecuencias normativas de un viraje político en nuestro país, una incertidumbre que se puede haber activado en los últimos días por las últimas medidas en materia urbanística de los consistorios en manos de formaciones afines a Podemos, con el rechazo a la Operación Chamartín en Madrid, y la coalición entre el partido liderado por Pablo Iglesias e Izquierda Unida.

Un balón de oxígeno

Aunque el origen de las socimi se remonta a 2009, el marco regulatorio inicial no logró atraer inversión a un mercado inmobiliario que languidecía en mínimos históricos tras el pinchazo de la burbuja. Una amplia reforma en el año 2012, mediante la que se rebajaron sustancialmente los requisitos para la formación de estos vehículos de inversión -por ejemplo, se les concedió la posibilidad de cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), más laxo que el continuo- y se incrementaron los incentivos fiscales, dio lugar a una auténtica oleada de salidas a Bolsa por parte de este tipo de empresas. A veces se trataba de operaciones que, sin generar apenas ruido mediático, servían para agrupar el patrimonio de familias (como Promorent y Entrecampos Cuatro) que por su baja liquidez recordaban a otros vehículos con regímenes fiscales especiales, las sicav.

Los analistas recuerdan las profundas diferencias entre estos pequeños grupos familiares y las cotizadas en el mercado continuo, como Lar, Hispania y Axiare, aparte, lógicamente, de Merlin. Pero destacan el efecto tractor de esta última sobre las demás: «Son compañías que acaban de nacer y adquirir activos y en algunos casos carecemos de valores comparables. Las caídas en la firma líder, como Merlin, puede dar lugar a un efecto cadena sobre el resto, al igual que sucede en las subidas», detalla Jaime Díez, analista de XTB, quien quita hierro a la «situación política» -que, a su juicio, puede ser uno de los factores del descenso junto con los «motivos técnicos» del propio valor y su posible apariencia de «activo refugio» en España- y confía en que se trate de una bajada «coyuntural».

Además de las causas ya citadas, Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, apunta a un posible impacto de la «desaceleración» del sector inmobiliario español, que sigue creciendo pero a un menor ritmo que en los meses precedentes.