URBANISMO
El proyecto de viviendas de Navalips en Cádiz podría comenzar a mitad del próximo mandato
La operación, ideada por Zona Franca, con la colaboración de Sepides y el Ayuntamiento de Cádiz, no necesitará modificar el PGOU con el fin de agilizar los trámites
El pasado 3 de febrero fue un día importante para el futuro de la ciudad. Se firmaba un protocolo entre Sepides (grupo empresarial perteneciente a la Sociedad de Participaciones Industriales (SEPI), organismo público dependiente del Ministerio de Hacienda); Zona Franca y Ayuntamiento de Cádiz para impulsar la transformación urbanística de los antiguos terrenos de Navalips, fábrica cerrada desde hace años y que se dedicaba a la construcción de hélices para los astilleros. Con esta iniciativa se propone la construcción de un total de 812 viviendas (de las cuales el 50% serán viviendas protegidas y el resto de renta libre) y más de 8.000 metros cuadrados de zonas verdes.
El ámbito de actuación de esta gran operación urbanística no se limita a la parcela de Navalips. Se ubica en el Área de Reforma Interior (ARI-ZF-01), formada a su vez por cuatro unidades de ejecución del actual PGOU. Destacar que las parcelas de Sepides y de Zona Franca (donde irán las viviendas) se ubican en una de ellas, la UE-ZF-2.
El PGOU vigente contemplaba en este solar un equipamiento, un Palacio Metropolitano de Espectáculos con capacidad para unas 10.000 personas, también denominada 'plaza multiusos'. No obstante, en estos años y con el cambio de gobierno tanto en San Juan de Dios como en Zona Franca, nunca ha llegado a materializarse.
El plan general vigente también incluía en esta unidad de ejecución viviendas que daban a la nueva avenida de la Sanidad Pública (antigua Juan Carlos I) y un edificio que se podría destinar a residencia/hotel, proyectos que tampoco se han llevado a cabo.
Para Zona Franca, impulsora de este proyecto junto con Sepides y Ayuntamiento de Cádiz, había varios elementos en la planificación urbanística del PGOU vigente que han condicionado que no se haya ejecutado en este tiempo lo previsto en el plan general.
En primer lugar, la propia 'plaza multiusos', que estaba planificada en otra época y que no ha contado con inversores interesados en estos años. Por otro lado, el cambio del viario transversal previsto para la construcción de viviendas, que hacía difícil este ordenamiento y que ahora quedará como está.
Más de dos años de trabajo
El delegado especial de la Zona Franca, Fran González, asegura que este proyecto no ha nacido de la noche a la mañana, ni de la improvisación. Al contrario, está «muy pensado y trabajado». Es más, insiste en que desde hace más de dos años se lleva trabajando conjuntamente con Sepides y Ayuntamiento para intentar hacer más productivos estos terrenos, cuya superficie total supera los 80.000 metros cuadrados.
Es importante resaltar que para llevar a cabo esta operación urbanística no será necesario una modificación del PGOU ya que el mismo plan cuenta con un instrumento que hará posible la transformación urbanística perseguida. Se trata del Plan Especial de Reforma Interior (PERI), que permite la agilización de los plazos.
«El modelo de esta operación en Navalips es el mismo que el desarrollado en Zona Base para atraer inversión»
El PERI será diseñado entre Zona Franca y Sepides. En el momento en el que comience a elaborarse, el periodo estimado para su finalización y presentación en el Ayuntamiento gaditano es de 18 meses. Allí tendrá que pasar por todos los trámites burocráticos y administrativos que marcados, por lo que tendrá que pasar por pleno y contar con un periodo de exposición pública para aprobarlo de manera definitiva y que sea publicado en el BOJA.
Fran González asegura que cuenta con el compromiso del Consistorio gaditano para agilizar lo máximo posible todos estos trámites con el principal objetivo de que a corto-medio plazo pueda ponerse en marcha esta operación que hará que Cádiz sea más grande y que crezca ya que permitirá la prolongación del barrio de Loreto.
Aunque el responsable de Zona Franca no quiere pronosticar una fecha de comienzo de la operación, confía en que a mediados del próximo mandato pueda estar en marcha, es decir, en tres o cuatro años aproximadamente.
«Una vez redactado el plan, ponemos este suelo a disposición del sector público y privado para construir viviendas»
Zona Franca explica que el primer problema que habrá que resolver con el PERI es prescindir del Sistema General de Equipamientos (que se traducía en la plaza multiusos o equipamiento multifuncional de carácter metropolitano previsto). Para ello, se ha visto la oportunidad de transformarlo en un Sistema General de Espacios Libres, de tal manera que, mediante el artículo 3.6.11 Transformación de Usos del PGOU de Cádiz, las parcelas calificadas como uso dotacional público podrán convertirse en jardines o espacios libres públicos.
De esta manera, se pasa de 28.000 metros cuadrados de edificabilidad comercial en el plan general actual a un total de 6.884, pero en cambio se ganan más de 8.100 metros cuadrados de zonas verdes. El resto de metros permiten el aumento en edificabilidad en las viviendas. Por tanto, si en un principio se habían programado más de 500 viviendas, ahora podrán hacerse hasta 800 porque se ha podido ampliar la edificabilidad en esta zona.
En concreto, en residencial libre se ganará un 22% respecto al PGOU vigente, con un total de 42.166 metros cuadrados destinados a viviendas de renta libre, un total de 406. Por otro lado, en edificabilidad de residencial protegido, se ha ganado un 31,9%, con 36.150 metros cuadrados para 406 VPO.
Esto permitirá que más de 2.000 personas puedan vivir en esta zona de la ciudad que ganará vida ya que también hay espacios destinados a servicios terciarios y comerciales.
