Carteles de alquiler de pisos a estudiantes en Córdoba - VALERIO MERINO

¿Qué ocurre con los pisos alquilados tras la caída del decreto en el Congreso?

Los contratos firmados durante el mes de vigencia de la ley quedan amparados por ella, pero los nuevos se regirán por la antigua norma de 2013

MADRID Actualizado: Guardar
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La reforma de la ley del alquiler que el pasado 18 de diciembre publicaba el BOE, ha quedado hoy en papel mojado. El Congreso ha rechazado la convalidación del real decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tras la negativa de Podemos de apoyar una norma que no incluía una de sus principales exigencias: limitar los precios de las viviendas alquiladas en las zonas tensionadas, como Madrid y Barcelona. A partir de ahora la reforma deja de tener validez, pero los contratos que se firmaron a partir del pasado 18 de diciembre y hasta su derogación quedan en una suerte de limbo legal y mantienen las condiciones de la norm del actual Gobierno. No obstante, los expertos aconsejan esperar a que el acuerdo de derogación se publique en el BOE antes de tomar ninguna decisión.

La abogada de Legálitas Asunción Santos explica que a partir de ahora los arrendamientos volverán a estar regidos por la normativa anterior –aprobada en 2013 por el Gobierno del PP- y en consecuencia, los contratos que en adelante se firmen tendrán una duración de tres años más uno de prórroga. No obstante, Santos puntualiza que «los alquileres que se hayan acordado desde el pasado 18 de diciembre hasta la fecha actual sí se encuentran bajo el paraguas de la ley del PSOE, es decir, cuentan con una duración de cinco años más tres de prórroga». Ante este caos legal, Santos recomienda retrasar la decisión de cerrar un alquiler. «Es mejor esperar unos días y no firmar nada hasta que la derogación de la reforma se publique en el BOE», explica. Además, Santos interpreta que se derogaría también la exención del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos documentados que se recogía para los arrendamientos de vivienda habitual.

En la misma línea se muestra el presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Óscar Martínez, e incide en que las condiciones se mantendrán para los inquilinos que firmaron en el último mes, pero que los contratos nuevos volverán a tener como referencia la ley de 2013. «Los alquileres firmados desde el 18 de diciembre sí seguirán contando con una duración de tres años y un límite de un mes más dos supletorios para las fianzas», aclara Martínez.

«Una ley que hacía aguas»

No obstante, el presidente de esta asociación inmobiliaria indica que «esta ley hacía aguas por todas partes». «La norma dejaba muchos flecos sin cerrar, por ejemplo, limitaba las fianzas, pero solo para contratos a cinco años. Durante este mes se han estado alargando los plazos para permitir que los inquilinos abonarán más garantías a los propietarios», asegura.

«Los alquileres firmados desde el 18 de diciembre seguirán contando con una duración de tres años»

Por su parte, Francisco Javier Fajardo Fernández, profesor de Derecho Civil de la Universidad de Navarra, también confirma a iAhorro que los contratos firmados durante los 35 días que estuvo vigente el Decreto Ley su contrato seguirá vigente y se les aplicará la norma que estuvo vigente durante estos días, si bien alerta de que pueden surgir problemas en cuanto a la duración. Y es que uno de los puntos más destacados del decreto Ley era el cambio en la duración de los contratos que pasaba de los tres años a los cinco. En el caso de que el casero fuera una sociedad el nuevo limite se establecía en siete años. «Lo normal es que los ciudadanos firmen contratos de alquiler por un año, pero los que firmaron durante los 35 días podrían contar con un prórroga forzosa de hasta cinco años. La ley les ampara, aunque es posible que algunos arrendadores quieran modificar el contrato para aplicar la ley vigente. El arrendatario tendrá que estar atento por si quiere o no quiere cambiar su contrato y adaptarlo a la norma vigente en la actualidad», destaca Fajardo Fernández.

Lo cierto es que la reforma propuesta por el Gobierno no solo se ha topado con el rechazo de las fuerzas parlamentarias. También el sector ha mostrado abiertamente su disconformidad con la ley. El jefe de estudios del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font, incide en que no es necesario fijar un índice de precios como reclamaba Podemos, medida que seguirá exigiendo la formación morada de cara a su incorporación en un nuevo real decreto. «En algunos de los barrios céntricos de Madrid y Barcelona en los que había tensión, los alquileres ya están planos o incluso decreciendo», argumenta Font. Además, el portavoz de pisos.com pone como ejemplo lo que ya ocurrió en ciudades como Berlín o París, donde se estableció un techo a las rentas de los arrendamientos sin obtener los resultados deseados y con el consiguiente incremento de las operaciones en negro y la economía sumergida.

«En algunos de los barrios céntricos de Madrid y Barcelona en los que había tensión, los alquileres ya están planos o incluso decreciendo»

«No hay que olvidar que el encarecimiento de los alquileres se produce por un aumento de la demanda. Donde las administraciones sí pueden hacer hincapié es en fomentar la generación de una mayor oferta de pisos mediante la liberalización de suelo finalista y apostando por la vivienda pública y social», añade Font. Asimismo, Font descarta que se haya dado una «burbuja» en sentido técnico porque el alquiler no es un activo financiero. «Sí hemos vivido subidas importantes en las grandes ciudades y por ello, hoy en día es imposible encontrar un inmueble para una familia en un barrio céntrico de Madrid o Barcelona con una renta de menos de 1.500 euros mensuales», explica.

«Otras de las medidas destacadas que quedan sin efecto son la limitación en las garantías que un propietario puede poder a un inquilino en el contrato de alquiler, así como la exclusión del alquiler turístico de la Ley de Arrendamientos Urbanos», dice el jefe de estudios del portal inmobiliario.

Urge aumentar la oferta

En conclusión, Martínez (Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios) considera positivo que la reforma no haya salido adelante ya que cree que perjudicaba a los propietarios y a las familias más vulnerables. «Lo único que puede bajar el precio es que aumente la oferta y esta ley iba a provocar que se sacara menos vivienda para arrendar ya que no daba suficientes garantías a los propietarios de pisos», sentencia.

El director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil, confirma que «las circunstancias y plazos actuales» permanecerán de forma temporal hasta que se derogue el decreto ley. «De cualquier modo, la reforma planteada no incluía medidas específicas que pudieran tener una incidencia relevante en las variables principales del mercado como el necesario aumento de la oferta, principalmente, recalca.

«Incentivar un aumento de la oferta, por el contrario, sí podría relajar la tensión en precios y ayudaría a intensificar la convergencia del peso del alquiler en España con otros países europeos»

Gil coincide con el resto de expertos consultados en la urgencia de promover la salida al mercado de más viviendas para arrendar: «Incentivar un aumento de la oferta, por el contrario, sí podría relajar la tensión en precios y ayudaría a intensificar la convergencia del peso del alquiler en España con otros países europeos, lo que a su vez incidiría positivamente en el mercado de la compraventa».

Por el contrario, el portavoz de Tinsa sí considera que alargar los contratos a un plazo de cinco años «sí podría resultar una medida positiva». «Sin considerar que esta medida repercuta significativamente en unos precios más moderados, sobre todo en el mercado de particulares (arrendadores personas físicas), sí resulta beneficiosa para potenciales inquilinos sin que deba desincentivar a arrendadores», afirma Gil.