El Ejecutivo endurecerá las condiciones para la ejecución de las hipotecas en caso de impago

El Ministerio de Economía ha remitido al Consejo de Estado el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, un texto que incluye numerosas novedades para tratar de incrementar la transparencia en la concesión de las hipotecas, eliminar las cláusulas abusivas y limitar las comisiones en los supuestos de vencimientos anticipados, cuando se generan intereses de demora o en el caso en que el titular de la hipoteca decide modificar el tipo de interés de referencia. La iniciativa, que deberá iniciar su tramitación parlamentaria en los próximos meses una vez que se articule como proyecto de ley, tiene también como uno de sus fines endurecer las condiciones por las que los bancos pueden ejecutar una hipoteca por impago.

De este modo, frente a los tres meses que establece la actual legislación para permitir que la entidad cancele anticipadamente el contrato, la nueva norma divide la duración del crédito en dos fracciones. Por ejemplo, si se toma como referencia una hipoteca a 20 años, durante el primer periodo (10 años) se procede al vencimiento anticipado si se incumplen las obligaciones de pago por un 2% del total del préstamo concedido. En la segunda mitad de la hipoteca (los 10 años restantes) se incrementa este umbral de impago hasta el 4%. En cuanto a los intereses de demora, el texto fija un límite de, como máximo, tres veces el interés legal del dinero.

Con ello, el Ejecutivo pretende «avanzar en la protección de los consumidores y preservar la cultura de pago» y alcanzar un punto de «equilibrio» entre «dos bienes jurídicos», según detallan fuentes del departamento que dirige Luis de Guindos, que consideran que, al contrario de lo que se denuncia desde el sector financiero, las medidas «no deberían» aumentar el coste de las hipotecas.

El anteproyecto procede, en parte, de la transposición de la normativa comunitaria, que incluye restricciones en el momento de la concesión de los préstamos, como la prohibición, con carácter general, de que los préstamos hipotecarios queden diluidos en paquetes de productos (rebaja de intereses a cambio, por ejemplo, de contratar un seguro del hogar). Estas mismas fuentes señalan que este tipo de operaciones vinculadas se eliminarán, salvo aquellas que sigan los criterios que fije el Banco de España.

El borrador también hace hincapié en la profesionalización para la concesión de los créditos hipotecarios y en que las entidades no podrán vincular la política de retribución de los empleados al número de contratos suscritos. Estas nuevas condiciones de la normativa hipotecaria se aplicarán a todas las personas físicas.

Al notario en dos ocasiones

Con el propósito de mejorar la transparencia en la fase anterior al contrato, de manera que el titular de la hipoteca «tenga la información de todo lo que contrata y y explicaciones del conjunto de las cláusulas recogidas en el contrato», se deberá acudir obligatoriamente en dos ocasiones al notario antes de formalizar la escritura: la primera de ellas, totalmente gratuita, para recibir asesoramiento sobre las cláusulas potencialmente abusivas y los requisitos del contrato, en la que el prestatario se dará por informado mediante la firma de un acta, y una segunda para la autorización definitiva de la hipoteca.

El contrato hipotecario que emite la entidad, asimismo, deberá contar con una estimación de evolución de los tipos de interés, en varios escenarios, y un desglose de los gastos. El proyecto legislativo también otorgará la posibilidad a ambas partes de adherirse voluntariamente a un contrato tipo en el que se recojan las cláusulas fundamentales del contrato.

Compensaciones

La nueva ley también pretende limitar el «margen de discrecionalidad» en las compensaciones por modificación del tipo de interés de referencia (de variables a fijos) y por reembolso anticipado. En el primer supuesto, se reduce «sustancialmente» la comisión por cambio de entidad. Hasta los tres años el consumidor deberá abonar un 0,25% y a partir del tercer año quedará suprimido. Los gastos notariales y registrales asociados también se disminuirán notablemente, al recibir unas bonificaciones del 90%.

Por su parte, en el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión por reembolso anticipado se reducirá al 0,5% durante los tres primeros años, del tercero al quinto se situará en el 0,25% y a partir de entonces se eliminará por completo. En los préstamos a tipo fijo, la comisión por reembolso anticipado ascenderá a un 4% como máximo en los diez primeros años y al 3% a partir de entonces. Fuentes de Economía destacan que este porcentaje se aplica sobre el capital amortizado, no sobre el total del importe préstamo, y en ningún caso la compensación a la entidad podrá ser mayor que su pérdida financiera.