La renta de los alquileres se dispara un 6% en las capitales de provincia

Es una vieja aspiración del mercado inmobiliario en España: ampliar la base de la vivienda en alquiler, durante décadas lastrada por los recelos de los españoles a optar por esta modalidad. En los últimos años el paradigma ha cambiado, en parte forzado por las nuevas condiciones económicas. La recuperación, y por tanto la mayor necesidad de creación de hogares, ha irrumpido en un contexto laboral de alta temporalidad en el mercado de trabajo y una menor capacidad de endeudamiento que en los años previos a la crisis.

España –con un 21,8% de la población que se inclina por vivir de alquiler– se acerca progresivamente a los niveles de los países de su entorno. La pregunta ahora es: ¿está preparado el parque español del alquiler para absorber una demanda que no para de crecer? Comienzan a proliferar las voces que advierten de que se están produciendo «burbujas» localizadas en algunos zonas del país, especialmente en las grandes ciudades, ante la falta de inmuebles en alquiler y una demanda al alza.

Según los datos extraídos del informe anual de Pisos.com correspondiente a 2016 y analizados por ABC, la diferencia entre la evolución de los precios de compraventa y las rentas del alquiler empieza a ser más que significativa, ya no únicamente en Madrid y Barcelona, sino en la mayor parte de las capitales de provincia españolas.

Durante el año pasado, el importe en la venta de viviendas en estas ciudades se contrajo, de media, un 0,63%, frente al leve ascenso en el conjunto del mercado español del 0,69%. El dato anterior contrasta, ampliamente, con el ritmo de aumento de los precios de los alquileres: en estas urbes y en este mismo periodo los arrendamientos se han encarecido un 6,4% (este porcentaje se refiere a los nuevos contratos de alquiler que se firmaron en 2016).

Presión de la demanda

«Se trata de una cuestión de presión de la demanda, detalla Fernando Rodríguez de Acuña, director general de la consultora inmobiliaria RR de Acuña y Asociados; hay un tramo de la población que tiene el alquiler como una única opción de residencia, ya que aun teniendo trabajo no cumple con los requisitos exigidos por la banca para obtener una hipoteca».

De hecho, no parece haber existido correspondencia entre la evolución de las rentas del alquiler y los precios de los inmuebles. De hecho, en 28 de estas ciudades el arrendamiento se ha encarecido, pese a que los precios han descendido. Llama la atención, sobre todo, el caso de Murcia, donde los alquileres han repuntado un 15,29%, pese a que los precios han bajado del orden del 5,18%, caso similar al de otras capitales de provincia como La Coruña (repunte del 10%, ante el retroceso del 4,38% del importe) y Albacete (aumento del 6,36%, contrapuesto al -7,96%).

Al margen de las particularidades de cada caso, se observa un desfase que también afecta a aquellas ciudades donde los precios de las transacciones inmobiliarias están al alza. En Madrid, el repunte del alquiler resulta más de dos veces superior al de los precios y casi cuatro veces en Málaga. En Barcelona, primera ciudad española que ha abogado por regular el importe de los arrendamientos, las rentas han rebasado también los precios de los inmuebles en más de cinco puntos porcentuales. Únicamente, en seis capitales de provincia se registraron tasas negativas en el alquiler (Pontevedra, Jaén, Oviedo, Ciudad Real, Teruel y Palencia).

Dificultades de compra

Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de Pisos.com, coincide con Rodríguez de Acuña en que uno de los motores de este encarecimiento es que «hay demanda que quiere comprar pero no puede financiar la vivienda», aunque apunta también otros motivos, como las modificaciones en 2013 de la ley de arrendamientos urbanos para incentivar el alquiler y la llegada de plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, que en las áreas turísticas han reducido, fuertemente, la oferta de inmuebles en alquiler de carácter residencial. Especialmente en zonas turísticas, muchos propietarios ponen en alquiler sus viviendas a precios más altos durante días o semanas, en detrimento de inquilinos que buscan una relación más estable y a largo plazo. Rodríguez de Acuña también cita como otras raíces del fenómeno la preferencia de los arrendatarios por localizaciones céntricas en las principales ciudades –accesibles para muchos solo mediante el alquiler–, así como las mayores necesidades de movilidad laboral.

¿Casa este mensaje de falta de oferta de vivienda en alquiler con la continuidad del remanente de inmuebles nuevos sin vender en toda España, que según las últimas estadísticas de Tinsa se sitúa en las 340.000 unidades? Aunque parezca contradictorio, sí. Las promociones procedentes de los años del boom se ubican, en algunos casos, en lugares donde la demanda es mínima, frente a las necesidades de acometer proyectos residenciales en las principales ciudades. «Hay un stock de viviendas sin vender en zonas donde, en ocasiones no se necesita. Sin embargo, hay determinadas zonas donde ya tendríamos que elaborar planes de urbanismo para que facilitar nuevas casas en el mercado. Y es precisamente en estas ciudades donde justamente se está haciendo lo contrario, al paralizar proyectos y reduciendo edificabilidad», recalca Fernando Encinar, cofundador del portal Idealista.com, en clara referencia a las políticas urbanísticas de Madrid y Barcelona. Encinar, asimismo, avisa que limitar por ley el precio de los alquileres equivaldría a apretar el «botón nuclear» y poner en riesgo la transparencia del sector. «Lo mejor que pueden hacer es dar seguridad jurídica a los propietarios y facilitar la creación de stock».