«Hay más prudencia ahora en el sector inmobiliario, sobre todo con la deuda»

El pasado lunes Colonial regresó al Ibex 35, después de casi una década fuera del selectivo. Lejos parecen quedar las pérdidas de 2008, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando el grupo encajó unos números rojos de casi 4.000 millones por la pérdida de valor de sus edificios y quedó sometida al albur de una deuda de 9.000 millones. En 2006 el empresario Luis Portillo ensambló un imperio que quiso convertir en una de las mayores inmobiliarias europeas. El «tsunami» de la crisis y unas aspiraciones elevadas dieron lugar, años después, a que las entidades acreedoras ejecutaran sus garantías y asumieran las riendas del grupo. Pere Viñolas tuvo la difícil misión, cuando asumió el cargo de consejero delegado en 2008, de enderezar y revivir una empresa que, como tantas otras del sector, se asomaba al abismo.

—¿Qué ha cambiado en estos casi diez años para que Colonial se haya convertido en una empresa que suscita, de nuevo, interés entre los inversores internacionales y que encara su inminente transformación (el próximo jueves) en socimi(sociedad de inversión inmobiliaria)?

–Lo primero es que reestructuramos nuestra situación financiera y convertimos la compañía en una empresa sana. En segundo lugar, hemos realizado inversiones por 1.500 millones de euros en los últimos tres años y, en tercer lugar, los mercados nos han respaldado. Su respuesta, tanto cuando hemos efectuado alguna ampliación de capital como en la revalorización de nuestros activos y nuestras acciones, ha sido satisfactoria. El valor de Colonial se acerca hoy a los 3.000 millones cuando hace cuatro años era una cifra casi inexistente o simbólica.

–¿Cree que la incorporación de Colonial al Ibex se puede entender como una consecuencia de la recuperación del sector inmobiliario español?

–Está parcialmente influido. Es verdad que la recuperación inmobiliaria hace que el valor de los activos aumenten de forma significativa, de modo que crece el tamaño de la compañía y esto impulsa la cotización. Pero es más importante la normalización del sector inmobiliario a ojos de la inversión internacional que el hecho en sí de que el sector inmobiliario se recupere en España. Hace cuatro o cinco años, después de la crisis, el mercado inmobiliario español resultaba inexistente para los inversores extranjeros. Gracias a un grupo de compañías que han hecho un buen trabajo, un nuevo marco jurídico y un entorno que nos ha ayudado, el sector ha aglutinado una entrada masiva de inversión. Este periodo de bonanza se diferencia del anterior en que aquel se llevó a cabo con financiación bancaria vía deuda y este ciclo expansivo se apoya en la captación del capital internacional.

–¿Ha aprendido el sector de los errores del pasado?

–Bajo la premisa de que los errores siempre volverán y que todo resulta impredecible en este sector, ahora se observan prácticas más prudentes, sobre todo en lo relacionado con el endeudamiento.

–¿Por qué ahora la conversión en socimi? ¿Se debe a un movimiento para aprovechar su régimen fiscal?

–La socimi no es una fórmula extraordinaria, singular, sino la normal en todas las economías avanzadas, donde las inmobiliarias tienen un régimen fiscal propio. Lo que hay que entender en el caso de Colonial es que se trata de la última etapa en un proceso de normalización. Los inversores extranjeros prefieren el régimen de socimi, porque es algo que reconocen como natural en sus inversiones internacionales.

–¿Su transformación en socimi supondrá algún cambio en su estrategia o en sus filiales?

–No, porque no estamos obligados a hacer nada en particular. En cuanto a las restricciones que se derivan de este modelo, las aceptamos gustosos. La cláusula de que más del 80% de la actividad debe ser patrimonial no nos afecta, porque es lo que sucede en Colonial, al igual que ocurre con la condición de que las inversiones se lleven a cabo a medio y largo plazo y que los activos se mantengan en cartera un mínimo de tres años, así como la política de distribución de dividendo. Todo aquello que se pueden interpretar como una restricción, para nosotros no lo es, porque ya ponemos en práctica este «modus operandi» sin necesidad de ser socimi.

–¿Seguirán centrados en el negocio de oficinas en Madrid, Barcelona y Francia o podrían estudiar su entrada en otros sectores inmobiliarios?

–Sin perjuicio de que de forma oportunista todo se puede plantear y mirar, nosotros dedicamos todos los días de la semana a buscar las mejores oportunidades de inversión en los mercados en los que estamos. Hemos venido invirtiendo más de 1.500 millones en los últimos tres años. Nuestro norte es mantener este mismo foco. Nos ha ido muy bien en términos de rentabilidad. No hay razones para que cambiemos nuestra especialidad.

–¿Pero podrían estudiar sector inmobiliarios distintos, como el logístico o el de hoteles?

–No es una prioridad.

–¿Realizarán una oferta firme por los activos de Hispania de oficinas?

–Nosotros reconocimos haber examinado el portfolio de Hispania, como todos y cada uno de los portfolios que puedan existir en el mercado y como es nuestra obligación. Pero de ahí a señalar que tenemos interés o que vamos a presentar una oferta hay un trecho. Nosotros no estamos hoy en disposición de decir que vamos a lanzar una oferta por Hispania.

–En cuanto a rotación de activos, ¿prevén vender a corto plazo algún edificio en España? ¿En Francia?

–Siempre es una posibilidad. Vendimos uno pequeño durante el año pasado, pero no es previsible. Analizando nuestra cartera, no vemos que se den las condiciones para desinvertir en ninguno de ellos. Si acaso se produjera un escenario de este tipo, lo vería más factible en Francia que en España.

–Es decir, que en el país vecino sí que ven la posibilidad de desprenderse de un activo.

–En Francia estamos muy satisfechos con la evolución de los acontecimientos y esperamos que los datos que se conozcan a final de año sean buenos otra vez. Pero sí se puede dar la situación de que uno o dos de estos edificios pueda ser objeto de desinversiones en determinadas circunstancias. Pensamos que en España hay todavía un trecho de recuperación de las rentas, una situación que no se da actualmente en otro mercado europeo. En términos relativos, España puede estar mejor que Francia y que cualquier otro mercado europeo.

–¿Podría Colonial regresar al sector de la vivienda?

–No. Alguna vez lo hemos planteado, pero finalmente lo hemos desechado. Hoy no forma parte de nuestros planes.

–¿Cuál es su estimación de inversiones en España para estos años?

–Tenemos un objetivo para invertir del orden de 300 y 400 millones al año, que puede ser indistintamente en España y Francia, aunque esperamos que pueda ser más en España que en Francia.

–¿Cuál es su previsión sobre la evolución de los precios de los activos de oficinas en España?

–Es muy díficil. No tenemos la bola de cristal. Mientras el entorno económico no cambie sus fundamentos, lo normal es que veamos la recuperación de rentas, que solo ha empezado para algunas compañías, como la nuestra, por ejemplo, pero que no se ha extendido de manera generalizada.