Un sector inmobiliario que se recupera a dos velocidades

La paulatina recuperación del negocio inmobiliario está provocando un cambio de percepción de las grandes bolsas de suelo que quedaron sin promover con el estallido de la burbuja y, en determinados casos, estos activos vuelven a ser una oportunidad para el desarrollo del sector. En el seno de Inmobiliaria del Sur, Monthisa, Metrovacesa y Marina El Rompido -cuatro empresas muy activas en la identificación de proyectos en este nuevo ciclo- sostienen que actualmente los solares bien situados en áreas metropolitanas tienen una demanda contrastada y muy buena salida en el mercado. Sin embargo, aquellos suelos en zonas que aún no están desarrolladas necesitarán un cambio de enfoque radical tanto de la administración pública como de las empresas para que en el futuro puedan ser rentables.

«Estamos ante un nuevo ciclo en el que la recuperación será muy prolongada pero a la vez muy tenue», indica Francisco Pumar, director general de Inmobiliaria del Sur. En este momento en la compañía sevillana creen que «existe interés en el solar entendido como materia prima ya preparada para construir, en zonas donde hay una demanda latente y solvente, y donde se pueda casar lo más rápidamente posible la inversión con el retorno».

Zonas prime

Para Fernando Ruiz-Cabello, delegado de Monthisa en Andalucía, «hay muy buenas oportunidades en localizaciones puntuales, sin apenas riesgos de gestión urbanística, y en el que las promociones tienen éxito porque sus precios son un 40% inferiores a los de épocas anteriores». El tirón de las ventas lo protagonizan familias consolidadas, con una situación económica estable, que aprovechan esta coyuntura para mejorar de vivienda. Antonio Gil Ramírez, director de Metrovacesa en Andalucía, remarca que esta revitalización de la edificación residencial se produce en momento en el que «las empresas que han resistido están muy profesionalizadas, lo que garantiza la buena calidad de estos desarrollos».

Sin embargo, este síntoma de la recuperación no es sostenible a medio plazo porque la oferta de solares en zonas prime es limitada y en los mercados más dinámicos empieza a existir una tensión en los precios. «En algunas áreas de Madrid el valor del suelo ha subido más de un 35% mientras que el producto final se ha revalorizado un 9%», indica Pumar. Esta misma situación puede reproducirse en otras capitales españolas en los próximos años.

Relación con la banca

Una parte importante de los activos inmobiliarios está en manos de los bancos. «Algunas carteras de suelo que habían sufrido un grave deterioro han corregido su situación y han iniciado un recorrido al alza», indica Luis Felipe García Pinto, director de la unidad inmobiliaria de BBVA en Andalucía, quien constata que «aunque hay suelos con un gran potencial de recuperación, también quedan carteras que seguirán siendo un problema durante mucho tiempo».

La política de las entidades financieras para dar salida a sus activos inmobilarios son muy diversas, desde la subasta de carteras de suelo al mejor postor hasta la creación de la figura del promotor delegado. La estrategia de BBVA es «preservar y aportar el máximo valor a estos activos inmobiliarios apoyándose en el conocimiento de empresas promotoras locales». El ejemplo que seguirá BBVA en otras partes de España es el de la empresa mixta que ya han constituido con Inmobiliaria del Sur para el desarrollo de Entrenúcleos (en Dos Hermanas).

¿Qué va a ocurrir en el futuro con esas grandes bolsas de suelo que a corto plazo no tienen salida? «Hay que cambiar el chip para que tanto los legisladores como las administraciones entiendan que debemos ir a un nuevo concepto de la gestión urbanística», afirma José María Gea Andrés, consejero delegado de Marina El Rompido.

A juicio de este empresario, este nuevo modelo «debe implicar a la administración pública en el desarrollo de los proyectos compartiendo los riesgos como un socio más, ya que es la manera de que entienda la realidad de los problemas y se implique en las soluciones». De no ser así, será imposible que salgan adelante algunos suelos que quedarán atascados «en el enjambre de leyes actuales», muchas veces inconexas entre ellas mismas.

«Con el planeamiento urbano ocurre como con la justicia -explica Gea Andrés- que tiene plazos tan dilatados que tergiversan sus objetivo». En un mundo tan cambiante como el actual, «no pueden hacerse planes tremendamente rígidos a diez años, hay que buscar fórmulas más flexibles que puedan amoldarse a las circunstancias del mercado con cierta agilidad», apostilla Antonio Gil Ramírez.

Y en un momento en el que la financiación es más selectiva que antes, Fernando Ruiz-Cabello remarca que «un desarrollo inmobiliario es intensivo en capital y es muy difícil que las empresas entren en aquellas iniciativas en las que existen riesgos regulatorios o administrativos».

La falta actual de seguridad jurídica, propiciada en numerosas ocasiones por una regulación excesiva que busca proteger al cliente, tiene un efecto contraproducente. «Genera numerosos costes innecesarios que repercute en la inversión y en el precio final, lo cual afecta finalmente al bolsillo del ciudadano al que dicen proteger», indica Francisco Pumar.

El futuro del mercado

¿Cómo se puede financiar hoy un proceso urbanizatorio? ¿Realmente la administración tiene recursos para colaborar en la prestación de servicios urbanos? «Si no se reconsidera profundamente la gestión del suelo, se generará una nueva burbuja en aquellas zonas que sí están preparadas para edificar, y de hecho ya se están generando tensiones de precios allí donde la oferta es escasa, como en entornos metropolitanos de primer orden». En este apartado también hay un aspecto de responsabilidad empresarial, que consiste en no convertir el suelo en un negocio especulativo, sino considerarlo como «materia prima» que debe tener un coste bien medido dentro de la programación económica de una obra. «Cuando el suelo está sometido a una fuerte especulación se rompen los márgenes del negocio y el sector deja de ser sostenible», indica Antonio Gil Ramírez.

Otro de los elementos del nuevo ciclo inmobiliario es, precisamente, «la depuración tan brutal que han sufrido el sector, ya que solo han sobrevivido las empresas que estaban superprofesionalizadas y han sabido medir muy bien los riesgos en la época del boom», recuerda Luis Felipe García-Pinto. En este sentido, advierte de que hay firmas que mantienen un gran conocimiento del negocio y que ahora deben recapitalizarse para «reconstruir un sector industrial que es básico para la economía española en su conjunto, y especialmente para el empleo».

Welcome Home Sevilla

El salón inmobiliario Welcome Home Sevilla, organizado por ABC de Sevilla y BBVA, se celebrará el 19 y el 20 de febrero en el Hotel NH Collection. La iniciativa, en la que colaboran

Altamira, Emvisesa, la Gerencia del Ayuntamiento de Sevilla y Pisos.com, es una cita ineludible para el sector inmobiliario y para todo aquel que esté buscando una vivienda.

En tan solo dos días, ofrecerá la posibilidad de contactar con los profesionales más relevantes del sector, conocer las mejores oportunidades de inversión o conseguir financiación para un proyecto. Welcome Home Sevilla ofrece, tanto a ciudadanos como a profesionales, todo tipo de productos y servicios inmobiliarios.

Se podrá encontrar desde vivienda de primera y segunda residencia hasta locales comerciales, oficinas, parking o viviendas unifamiliares o pareadas, tanto en opción de alquiler como de compra.

El horario del salón es de 10:30 a 20:00 el viernes y de 10:00 a 20:00 el sábado y la entrada es gratuita.