Cómo demostrar que vendí mi vivienda con pérdidas para recurrir la plusvalía municipal

El Tribunal Constitucional (TC) anuló hace unos días el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana –conocido popularmente como plusvalía municipal– cuando no existe tal revalorización en la transmisión de una vivienda. Ante esta sentencia, que se refería a la normativa foral de Guipúzcoa que es idéntica a la estatal, numerosos contribuyentes que vendieron su vivienda con pérdidas del terreno podrán recurrir el impuesto ante los tribunales. ¿En qué casos? Siempre que la autoliquidación no haya prescrito, es decir, si no han pasado cuatro años, a no ser que haya sido el ayuntamiento el que haya dictado una liquidación. En ese escenario, si en el plazo de un mes no se ha recurrido el recurso podría plantear más problemas.

¿Qué ocurre cuando se vende un inmueble con pérdidas pero el suelo no se ha depreciado?

La plusvalía municipal grava la revalorización de los terrenos, por lo que en principio el recurso se abre para los casos en que esta no se ha producido, con independencia de la vivienda. «Tanto la reciente Sentencia del Constitucional por lo que respecta al impuesto foral, como las Sentencias previas del Supremo y otros tribunales inferiores, coinciden en que el impuesto no será de aplicación cuando el terreno no haya sufrido incrementos», describe Marcel Trías, fiscalista de Sala&Serra Abogados.

«Si un contribuyente ha vendido muy por debajo de mercado, podemos considerar que esa operación es fraudulenta. Con lo cual entendemos que los contribuyentes que adquieren inmuebles entre el año 1998 al 2007, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria, son los que más posibilidades tienen de que las reclamaciones prosperen», analiza David García, responsable fiscal de Ayming.

¿Cómo se puede demostrar que no ha habido incremento de valor alguno?

Existen varias opciones. En el caso de transmisiones realizadas por un particular, García detalla que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en una sentencia de septiembre, utilizó como referencia los importes consignados en las escrituras de compra y venta del inmueble, de forma que cuando existen pérdidas no se debe pagar el impuesto.

«Dentro de este amplio abanico en el que no existe ninguna definición, hay que recurrir a la opinión de los Tribunales. Hasta la fecha parece que se está aceptando con bastante éxito las tasaciones realizadas por terceros independientes, distinguir en la venta el valor del suelo del de la construcción para compararlo con el de la venta, etc…», detalla Marcel Trías.

En el caso de sociedades, las pruebas serán más gravosas. «Tendremos que acudir a la prueba pericial y además examinar los balances de la sociedad que refleja la operación. La prueba pericial en este sentido es muy diversa: tenemos informes de técnicos independientes, informes del valor del suelo emitido por organismos públicos y finalmente informes de tasadores», repasa David García.

¿Se utilizan los valores catastrales?

El Tribunal Constitucional lamentaba en la sentencia la utilización de los mismos en los casos de deterioro en el valor del terreno, sin ahondar más. «Cuando un contribuyente ha vendido un inmueble en estos años de crisis económica, este valor catastral no tiene nada que ver con el valor real o de mercado del inmueble y por eso el TC ha declarado la inconstitucionalidad de la normativa foral», apunta García.

Y si no he pagado mucho, ¿me sale a cuenta reclamar?

Hasta que el Gobierno no cambie la Ley –lo cual no está obligado a hacer hasta que el TC no se pronuncie sobre la normativa estatal–, los contribuyentes deberán recurrir por vía administrativa y judicial, lo que encarece el procedimiento. Marcel Trías avisa que el procedimiento es «arduo y largo en el tiempo, puede llegar a tener ciertos costes» por lo que anima a estudiar cada caso. «Acudir a tribunales no es recomendable si la liquidación a reclamar no supera los 10.000 euros», resuelve García.