Los problemas legales cuando se hacen obras en casa

Hoy es el Día Mundial del Urbanismo. Y aunque pueda parecer una fecha para conmemorar por las grandes constructoras, promotoras, despachos de arquitectos y responsables de urbanismo de grandes ciudades, es también una jornada para pensar que los problemas urbanísticos afectan a todos. También a las pequeñas viviendas familiares. Porque en nuestra casa no siempre se puede hacer todo lo que se quiere y que cualquier obra o nuevo acondicionamiento, aunque sea un cambio de ventanas o tabiques, está sujeta a intervención municipal.

Si no se pide autorización o la obra no cumple la legalidad, se puede sancionar. También la comunidad de vecinos tiene mucho que decir en este asunto. De acuerdo, con datos del Observatorio Legálitas, que recoge un millón de consultas anuales sobre diferentes materias jurídicas, las dudas y problemas urbanísticos más frecuentes de las familias son las que guardan relación con las obras de cerramiento de terrazas y la instalación de aparatos de aire acondicionado en fachada.

En un día como hoy, los abogados de Legálitas han querido dar respuesta a todos esos problemas y dudas que se plantean en muchas familias a la hora de acometer pequeñas obras en casa:

1. ¿Puedo cerrar la terraza de mi piso? Si cerramos una terraza, integrando ese espacio en nuestra vivienda, le estamos añadiendo metros, lo que no siempre es posible de acuerdo a nuestra legislación urbanística, y además estamos modificando la estética del edificio. Para hacerlo necesitamos autorización del ayuntamiento. Dependiendo del caso, el ayuntamiento dará el visto bueno o no a las condiciones técnicas, estética y legales concediendo o no la licencia administrativa.

2. ¿Qué puede ocurrir si hago esa obra sin licencia?Se expone a que se inicie un expediente sancionador ya sea de oficio por el propio ayuntamiento o por denuncia de la comunidad o un vecino. En ese caso nos podrán sancionar. El importe de la sanción varía, ya que dependerá principalmente del municipio en el que se encuentre la vivienda. En el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, podría ascender a 600.000 euros.

3. Si me sancionan, ¿pagando la multa puedo dejar la terraza cerrada? Además de la sanción nos pueden requerir que retiremos la instalación y repongamos la vivienda al estado inicial o bien directamente será el ayuntamiento quien acometa esta retirada y posteriormente nos repercutan el coste de la obra.

4. ¿Basta con la licencia del ayuntamiento o necesito también autorización de mi comunidad de vecinos? Además de la licencia municipal debemos tener en cuenta que necesitamos autorización de nuestra comunidad de propietarios por una mayoría de 3/5 de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Sin este permiso de la comunidad, ésta puede solicitar judicialmente la demolición de la obra y que se reponga a su estado anterior.

5. ¿Si otros vecinos ya lo han hecho, sigo necesitando autorización? De cara al ayuntamiento, el hecho de que haya otros vecinos que hayan realizado este tipo de obras no nos exime de solicitar la licencia, ni nos garantiza que nos la vayan a conceder. Se valorará únicamente si la obra que tenemos intención de realizar es adecuada a la normativa vigente en ese momento.

No obstante, si ya hay más vecinos que tienen cerradas desde hace varios años sus terrazas de forma similar a lo que queremos hacer y la comunidad no ha ejercido ningún tipo de acción frente a ellos, podemos entender que existe un consentimiento tácito.

Sin embargo, hay que estudiar cada caso concreto para decidir si el silencio de la comunidad puede ser considerado o no como consentimiento tácito.

Por ejemplo, se puede entender que lo hay si las obras de los vecinos anteriores fueron tratadas en junta y no consta objeción a las mismas. Será necesario también que el periodo de tiempo que haya transcurrido sin que la comunidad haya actuado contra los propietarios que ya hicieron la obra sea amplio.

Aire acondicionado

6. ¿Puedo instalar en la fachada del edificio un aparato de aire acondicionado? Lo primero que hay que hacer es consultar si los Estatutos de la Comunidad establecen algo al respecto. Si no dicen nada, la Jurisprudencia ha ido evolucionando en el sentido de disminuir la mayoría necesaria para aprobar la instalación de estos aparatos, pasando de la unanimidad a la mayoría de propietarios, siempre y cuando no se vaya a perforar la fachada, ni a alterar la estética, ni se vaya a perjudicar a nadie.

Aunque hay Jurisprudencia que entiende que ni siquiera sería necesaria esa mayoría ya que hay que estar a la realidad social y el propietario tiene derecho a mantener en su vivienda las mejores condiciones de habitabilidad posible.

Por otro lado, además del permiso de la Comunidad de Propietarios, necesitamos verificar las Ordenanzas de nuestro Ayuntamiento y los Planes Generales de Ordenación, donde se suele haber disposiciones concretas como la distancia que debe guardar la instalación con las ventanas vecinas o cuantos centímetros pueden sobresalir del plano de la fachada.

También pueden existir prohibiciones de funcionamiento en horas nocturnas, para evitar molestias con sus ruidos y vibraciones.

7. ¿Se necesita licencia para hacer obras en casa? Hay que hacer un trámite en el Ayuntamiento para solicitar la licencia de esas obras. Si las obras afectan a la modificación de los elementos arquitectónicos (tabiquería, muros, etc), instalaciones o servicios en elementos privados que no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, bastará con poner en conocimiento del Ayuntamiento a través de la Junta de Distrito correspondiente su intención de realizar las obras.

Es lo que se llama un «acto comunicado» a la Administración, lo que se ha venido conociendo como «obra menor» por el que hay que pagar una tasa consistente en un porcentaje del presupuesto de las obras. No comunicar la realización de las obras puede conllevar una multa mediante el correspondiente expediente sancionador.

En este tipo de obras es igualmente necesario comunicar previamente su realización al presidente de la Comunidad de Vecinos, pues así lo exige la Ley de Propiedad Horizontal. Será necesaria licencia de obras, a diferencia del acto comunicado, en caso de que se modifiquen fachadas o elementos estructurales del inmueble como ventanas, cerramientos de terrazas o muros de carga. Para su concesión será necesario presentar un proyecto firmado por un técnico, e igualmente pagar las tasas de obra que será un porcentaje del presupuesto de las obras a realizar, pudiendo ser sancionado si no la solicita.

Para realizar este tipo de obras es necesaria autorización de la Junta de propietarios, dependiendo la mayoría necesaria del tipo de obra.

En cualquier caso, será necesario el consentimiento del propietario que se pueda ver afectado directamente por las obras, si tiene que ceder el uso para la ejecución de las mismas de parte de su vivienda, por ejemplo en caso de tuberías o bajantes u otro tipo de instalaciones.

Cuando se realicen obras no consentidas por la comunidad, la junta de propietarios podrá exigir la demolición de las mismas para que se vuelva al estado anterior a la realización de dichas obras.