Dos promotores encargaron estudios para el centro comercial junto al puente Carranza

Dos promotores de centros comerciales se interesaron por la posibilidad de construir un complejo a la entrada de Cádiz, junto al puente Carranza, en el terreno que hoy ocupan Supersol (antes Hiper Cádiz) y los antiguos Talleres Faro.

Jones Lang LaSalle, una consultora inmobiliaria internacional especializada en este sector, fue la encargada de hacer el estudio previo, justo cuando se conoció la decisión municipal de incluir en el PGOU un área comercial en este espacio situado dentro del polígono exterior de Zona Franca. «Fueron estudios preliminares, que no incluían inversión; tan sólo nos pidieron que les diéramos una opinión de cómo veíamos el tema», explicó el director de la Oficina de Jones Lang LaSalle en Sevilla, Juan Francisco Moreno. La respuesta fue clara, sin dudas: óptimo. «No es que sea una buena ubicación en Cádiz, sino que prácticamente es la única posible y además no hay otro centro comercial en la ciudad».

Moreno prefiere reservarse cuál eran los dos grupos promotores que se interesaron por el terreno, aunque asegura que eran españoles. «Nosotros hicimos el estudio hace casi tres años y no volvimos a saber nada más, porque se quedó a la espera de que saliera el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) adelante», dijo.

El consultor se mostró convencido de que esta superficie le restaría clientes a las de poblaciones aledañas, como San Fernando o El Puerto. «Además, los gaditanos prefieren, si pueden, no salir de la ciudad para comprar», apostilló.

Lógicamente, la situación económica ha variado sustancialmente desde entonces y muchos proyectos que estaban planificados para 2009 ó 2010 han tenido que retrasarse, aunque estudios inmobiliarios creen que la recuperación comenzará precisamente a partir del próximo año.

Lo más seguro, en estos momentos, es ir a un edificio de planta baja más otras dos alturas. «Yo en esa ubicación, lo que veo que funcionaría es un centro comercial tradicional, con un espacio de alimentación de unos 2.000 metros cuadrados, mucha moda, zapatos, regalos y complementos y una pequeña cantidad de ocio».

El ocio -cine, boleras, parques infantiles- permite a los centros incrementar las afluencias y motiva el uso de bares y restaurantes, pero sus niveles de renta son menores y el hecho de que los operadores cada vez requieran a los promotores que contribuyan con los costes de obra, ha hecho que se vuelvan inviables. Un ejemplo de ello son los cines de Bahía Sur, en San Fernando, que tuvieron que cerrar. En un centro de esas características, la inversión necesaria sería de 55 ó 60 millones de euros. «Eso sería como mínimo, porque luego depende de las calidades que quieras meter; puedes llegar hasta los 100 millones», explicó el director de Jones Lang LaSalle en la capital hispalense.

La parcela en cuestión, situada en la manzana limitada por la calle Alcalde Sánchez Cossío, Ronda de Vigilancia, Tarifa y Algeciras, tiene una superficie de 18.632 metros cuadrados. La edificabilidad que le otorga el PGOU, en su aprobación inicial (que deberá ser ratificada el lunes por el Pleno del Ayuntamiento) es de 60.000 metros cuadrados, más otros 37.000 de aparcamiento subterráneo. La altura máxima de la construcción, según se refleja en el documento, será de 20 plantas. «Si exceptuamos algunos puntos, mi experiencia me dice que ninguna superficie comercial que supere la planta baja más dos tiene viabilidad», explicó el delegado de la consultora. En el caso de subir hasta la tercera, lo normal es que en la última se colocaran otro tipo de servicios, como gimnasios, oficinas o establecimientos hoteleros. Esta última posibilidad no es algo que descarte el Ayuntamiento, que también tendrá algo que decir en el proyecto, al menos en los primeros pasos, porque tiene la propiedad de una parte de los antiguos Talleres Faro.

De todas formas, un equipamiento de estas características con 18.000 metros cuadrados es, según los expertos, un área comercial de planta mediana o pequeña.

Tampoco el hecho de que el aparcamiento esté bajo rasante dificultaría el proyecto. «Es, incluso, mejor. En España costó mucho que la gente se adaptara a tener que dejar el coche en un subterráneo pero hace tiempo que ya está asumido; además, es mucho mejor, tanto si hace calor, como si hace frío, siempre que esté cuidado, vigilado y bien iluminado», sentencia Moreno.

Algo que sí sería una dificultad es la tendencia de los operadores de referencia (grandes marcas como Zara, Mango o Mediamarket) a demandar locales cada vez más amplios, de 4.000 ó 5.000 metros cuadrados. Y son esas marcas las que 'tiran' de los clientes y atraen al mayor número de personas, aunque después la oferta se complete con pequeños comercios y marcas locales.

En cualquier caso, las asociaciones de pequeños comerciantes han recibido la noticia con desconfianza y muchas críticas e, incluso, la Unión de Comerciantes plantea pedir una entrevista con la alcaldesa para que aclare los términos de este proyecto.

Teófila Martínez insiste en que el edificio no será un centro comercial al uso, sino una construcción emblemática que transformará el polígono exterior de la Zona Franca y servirá de estímulo para el cambio en el único área industrial que posee la ciudad. Cuando se planteó la idea, el Ayuntamiento habló in-cluso de encargar a un arquitecto de renombre la construcción del edificio, con la idea de solventar un déficit de la capital: la ausencia de eso que ahora ha dado en llamarse 'arquitectura de firma'.

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