El precio de la vivienda en Madrid sube un 10,8% en un año

Moderada, sí. E, incluso, «responsable» según el sector. Pero, incesante. La subida de los precios de la vivienda terminada -nueva y usada- sigue creciendo porcentualmente desde hace 30 meses. Una tendencia alcista que se ha acentuado en el último año y que deja un crecimiento del 10,8% respecto a junio de 2016. El coste aumentó en todos los distritos de la capital hasta alcanzar una media de 2.378 euros por metro cuadrado, frente a los 2.147 que se registraron hace justo un año.

A tenor de los datos publicados en el último informe de la tasadora Tinsa, adquirir un piso de 100 metros cuadrados es 38.600 euros más caro de media que en el año 2015. Un dato revelador que, no obstante, sigue mostrando diferencias entre zonas de Madrid -sobre todo entre el interior y el exterior de la M-30- pero con una reactivación del mercado en zonas que hasta ahora no registraban subidas de precio significativas.

En esta línea, distritos como Usera se han revalorizado un 14,9% en los últimos 12 meses. Ciudad Lineal y Villa de Vallecas han visto crecer sus precios en el mismo periodo un 11,9% y un 11,7%, respectivamente. Al margen de estas tasas positivas en los 21 distritos, Moratalaz (0,2%), Villaverde (1,5%) y Barajas (1,8%) están más próximas a la estabilización.

Según los datos que manejan consultoras como Engel & Völkers, barrios como Universidad, Delicias, Lista o Ciudad Jardín han registrado crecimientos interanuales de doble dígito. «Un signo muy positivo de una recuperación sostenible, pese a la reducción considerable de transacciones durante el segundo trimestre respecto al inicio del 2017». Así lo apunta Paloma Pérez, directora general de Engel & Völkers en Madrid. Una situación, marcada por la expectativa que los compradores tienen de que el mercado siga subiendo los precios, que ha tenido como consecuencia que el alquiler se dispare en la capital. «El comprador tiene la esperanza de que precio por metro cuadrado siga con una tendencia al alza, demorando la decisión de venta y optando por alquilar», señala. «Además, para una parte importante de la población la compra es aún inaccesible y opta por alquilar ya que permite una mayor flexibilidad y libertad», añade. Tan es así que la inmobiliaria «batió su récord» de alquileres en junio desde que opera en la Comunidad de Madrid.

En términos generales los expertos consideran que este escenario consolida la «buena salud» del mercado y no solo en las zonas de Madrid consideradas «prime». La incapacidad de barrios como el de Salamanca de absorver el número de inversores y compradores interesados en adquirir viviendas, está desplazando el foco a zonas cercanas -y no tan cercanas-. «Embajadores, por ejemplo, está suponiendo un verdadero boom», apunta Paloma Pérez.

Otra de las zonas que ha adquirido un creciente protagonismo ha sido la histórica colonia de Fuente del Berro. Un oasis formado por 184 viviendas adosadas construidas a principios del siglo pasado y escondidas detrás de O’Donnell y Doctor Esquerdo, que se han convertido en objeto de deseo.

La almendra central de Madrid -con subidas interanuales por encima del 10%- registra los precios más altos. El tope lo marca Salamanca con 3.935 euros por metro cuadrado de media. Retiro, Salamanca y Centro mantienen su liderazgo como los distritos de mayor prestigio de la capital. Dentro de ellos, los barrios de Recoletos, Justicia, y Jerónimos, con precios máximos que superan los 8.000 euros/m2 en las viviendas más exclusivas.

El sostenido aumento de precios se refleja también en el porcentaje necesario de los ingresos familiares brutos para pagar el primer año de hipoteca en Madrid. La tasadora Tinsa fija en el 22,9% la tasa de esfuerzo financiero de las familias que hayan adquirido una vivienda durante el primer semestre de 2017, un 2% más que el mismo periodo de 2016. Este indicador solo lo supera Barcelona, con un 25%. «La Comunidad de Madrid es una de las tres en todo el país con niveles salariales insuficientes para la adquisición de una vivienda de tipo medio», señala César Hernández Romero, director de análisis de mercado de Sociedad de Tasación, en referencia al Índice de accesibilidad a la vivienda que elabora la compañía.

Grandes promociones

«Madrid sigue lejos de los niveles óptimos de obra nueva, según los deseos del sector», señala Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de Pisos.com. Sin embargo, la incidencia de este mercado sobre el precio es cada vez más evidente. El stock que está en el mercado -existe una parte importante que no resulta atractivo para el comprador y que está bloqueado- ha subido su precio un 5,2% de media desde junio de 2016, hasta los 3.036 euros por metro cuadrado.

Distritos periféricos como Chamartín, Ciudad Lineal y Hortaleza registran las subidas más importantes, con incrementos interanuales del 9%, el 7,8% y el 6,5%, respectivamente, con máximos que oscilan entre los 3.692 y los 6.473 euros por metro cuadrado. En esta línea, Paloma Pérez destaca el creciente interés del noroeste de la capital en el futuro próximo de la promoción residencial. «El sur de la capital, en una segunda fase, está llamada a ser otra de las zonas en las que se pueden llegar a producir grandes desarrollos de vivienda», opina.

«El gran proyecto esperado en la capital es Distrito Castellana Norte. El desbloqueo de otro proyecto simbólico como el de las cocheras de Metro de Cuatro Caminos invita al optimismo de los promotores. Sin embargo, sigue habiendo preocupación por los plazos, los tiempos o la concesión de licencias, en la relación del sector con el Ayuntamiento de Madrid», explica Gandarias.

La subida de precios a un ritmo rápido lleva asociada una pérdida «relativa» de interés de los inversores que se ha reflejado al cierre de este segundo trimestre de 2017. «Hay cosas que están fuera de mercado y, todo lo que lo esté, no se va a vender», opina la directora general de Engel & Völkers.

El noroeste, en el foco

Fuera de la capital, Pozuelo de Alarcón continúa siendo el municipio más caro de la región en obra nueva (2.611 euros/m2 ). Alcobendas, por su parte, registra la mayor subida interanual con un 2,2% respecto a junio de 2016 con un precio de 2.546 euros/m2. La zona noroeste concentra la mayor parte de la oferta en edificaciones de nueva planta con Boadilla del Monte (2.238 euros/m2), Las Rozas (2.230 euros/m2) o Majadahonda (2.228 euros/m2) como referentes en el desarrollo inmobiliario de alto standing.