El sólido valor refugio del ladrillo: un 13,3% de rentabilidad en 2016

Los bajísimos tipos de interés están haciendo que los inversores busquen nuevos destinos para su dinero y, como no podía ser de otra manera, el sector inmobiliario está siendo uno de los elegidos como lugar de inversión. Tras las dos caídas de la rentabilidad de este sector, en los años 2008-2009 y 2012, llegó la recuperación, tal y como se aprecia en el gráfico, y en 2016 se consolidó con una rentabilidad del total de activos inmobiliarios de un 13,3%, según la consultora Morgan Stanley Capital International (MSCI). Este porcentaje no obstante, supone una caída de 1,7 puntos respecto a 2015, cuando las inversiones en este sector se alzaron con una revalorización total de un 15%.

Luís Francisco, vicepresidente de MSCI, aseguró durante la presentación de los datos que "si desagregamos el 13,3% vemos que las rentas del alquiler subieron un 5,1% mientras que el otro 7,8% tuvo su origen en la revalorización de los activos en sí misma".

Centros comerciales

Por sectores, la rentabilidad de los activos industriales fue del 13%, la de los centros comerciales del 12,9% mientras que la de las oficinas se situó en el 11,6%. La mayor rentabilidad la ofrecieron los grandes centros comerciales, con un 18%, seguidos de los inmuebles industriales (13%), los pequeños centros comerciales (12,9%) y las oficinas en Madrid (12,9%).

En conjunto, y según el mencionado análisis, el valor de los activos inmobiliarios es ahora un 82,7% del que tenía en 2007, justo antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El índice MSCI tiene en cuenta 511 activos en España con un valor total de 20.500 millones de euros.

Estos datos arrojan una rentabilidad anualizada de un 6,8% en los últimos 16 años aunque, si la inversión en este sector se hubiera realizado en los últimos cinco, la cifra sería más o menos similar, en concreto de un 6,9%, ya que hubiera cogido justo los años de la recuperación económica y, por tanto, de la subida del valor de los activos.

De este modo España se sitúa como el segundo mercado más rentable para el sector inmobiliario de toda la Unión Europea, sobre todo en revalorización de capital, solo superada por Suecia, con una rentabilidad media en 2016 del 13,9%, según el índice MSCI.

Francisco cree que "junto a los sectores mencionados, los hoteles también han tenido un buen comportamiento fruto de los sucesivos récords turísticos que está registrando España, a lo que se suma el hecho de que los hoteles son siempre una inversión muy estable. En cuanto a los centros comerciales, los resultados reflejan que a mayor tamaño mayor rentabilidad, sobre todo en rendimientos de capital".

Por su parte Malcom Hunt, director ejecutivo de MSCI, pronostica que "en 2017 habrá una ligera desaceleración de la rentabilidad en general en toda Europa aunque, pese a ello, continuará la llegada de dinero procedente de los fondos de pensiones, tanto públicos como privados".

Javier Hortelano, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), habla de un "retorno muy positivo de la inversión en centros comerciales en 2016 por el aumento del consumo en nuestro país, muy por encima de los países de nuestro entorno fruto a su vez de la estabilidad política".

Desde Tinsa, Montserrat Pascual, directora de valoraciones especiales, niega los rumores de que se pudiera estar produciendo una nueva burbuja en el sector. "Está habiendo crecimientos de la inversión y la rentabilidad es absolutamente normal y superior a la mayoría de los países europeos".

Por su parte Carlos Krohmer, jefe de desarrollo de Producto de Inmobiliaria Colonial, explicó que "en España hay también mucho producto malo, por lo que para tener una buena renta es importante tener buenos activos en una zona céntrica, como están haciendo desde hace tiempo los fondos de inversión, soberanos y aseguradoras, todos ellos en busca de rentabilidad a largo plazo y con bajo riesgo".

Desde JLL Borja Ortega, director de Capital Markets, defiende que "el año 2016 ha sido muy positivo pese a la inestabilidad política, sobre todo por la calidad de los activos en el mercado residencial y el crecimiento de doble dígito del e-commerce, que ha supuesto alzas en todos los activos relacionados con la logística".

El representante de Inmobiliaria Colonial destacó el auge de la entrada de capital en este sector en España desde el año 2014, sobre todo procedente de Estados Unidos, aunque el año pasado hubo volatilidad en las inmobiliarias cotizadas, lo que calificó de cierta desconexión.

Alquileres al alza

En cuanto a las rentas del alquiler, Ortega sostuvo que "han subido alrededor de un 30% en cinco años, y la tendencia se mantendrá porque hay edificios de oficinas, por ejemplo, muy cercanos con unas diferencias de rentas aún enorme".