El precio de la vivienda caerá otro 10% interanual en 2013

2012 ha vuelto a ser, en líneas generales, un ‘annus horribilis’ para el mercado de la vivienda en España. Aunque las previsiones indican que 2013 será el año en el que se ponga punto y final a los ajustes, la compraventa no despegará mientras el panorama laboral siga sin remontar y el crédito no fluya de forma efectiva. Éstas son algunas de las conclusiones del portal inmobiliario www.pisos.com, que aprovecha los últimos días del año para hacer balance de la situación del sector y exponer una serie de previsiones para el nuevo ejercicio.

El gran hito de 2012 ha sido la creación de la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) o ‘banco malo’. Sus objetivos son aglutinar los activos tóxicos inmobiliarios de la banca nacionalizada y devolver a las entidades más presionadas por el peso del ladrillo su función natural: la de conceder crédito.

Según Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, “a lo largo del año hemos vivido una situación de financiación selectiva, en la que las hipotecas eran coto privado para las viviendas en manos de bancos y cajas, y en el caso de que también fueran accesibles para el resto de la oferta, la diferencia en las condiciones suponía una brecha difícil de salvar, lo que ha dado al traste con muchas decisiones de compra”. Alemany añade que “si los préstamos no se extienden a toda la oferta inmobiliaria, el resto de actores del sector no encontrará salida a su producto y la compraventa seguirá estrangulada, por mucho que baje el precio de venta”.

Respecto a la evolución del precio de la vivienda y la influencia que tendrá sobre el mismo el ‘banco malo’, Alemany señala que “en lo que respecta a vivienda terminada y lista para ocupar, las entidades que no han recurrido a las ayudas estatales están obligadas a vender más rápido, por lo que seguirán siendo agresivas con los descuentos. Si la Sareb quiere competir, el ajuste será más rápido, pero dado el largo horizonte de su gestión (15 años) podría optar por limitar las bajadas de precio”.

El responsable de pisos.com tiene en cuenta al resto de la oferta: “los profesionales inmobiliarios se seguirán enfrentando a un entorno muy competitivo, si bien serán los vendedores particulares con problemas de liquidez los que peores opciones tendrán”. Los informes de precio elaborados por pisos.com, que analizan anuncios de, prácticamente, todos los perfiles de vendedor, han estado recogiendo variaciones interanuales negativas de gran calado. “Nuestra previsión para el cierre del año está entre el 10% y el 11% de caída interanual, mientras que para el 2013 esperamos un ajuste de en torno al 8%-10%”, señala Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, que insiste en que “en las zonas consolidadas, el recorrido a la baja que queda es escaso o nulo”. Gandarias admite que el descenso acumulado del precio de la vivienda de segunda mano desde 2009 (año en el portal comenzó a medir esta variable), supera el 25% de caída.

Proliferación de los desahucios

Otro de los grandes temas de 2012 ha sido la proliferación de los desahucios, fruto del aluvión de procesos de ejecución hipotecaria. Nadie duda de que se trata de “la cara más amarga de la crisis”, tal y como expone el responsable de pisos.com, que insiste en que hay que “buscar fórmulas que permitan a los hipotecados con problemas llegar a un acuerdo más equitativo con las entidades”. En lo que respecta a las medidas urgentes del Gobierno, Alemany apunta el “limitado ámbito de aplicación que tendrá la paralización durante dos años de los procesos de ejecución si no se tratan otros asuntos relacionados, como los intereses de demora o el porcentaje por el que el banco puede adjudicarse el inmueble en subasta”. Alemany advierte, también, del retraso de estas medidas, “dejando sin opciones a los que ya han perdido su casa”, puesto que no está claro que puedan tener acceso al parque de vivienda social en alquiler.

El alquiler ha sido otros de los asuntos estrella de 2012. El Gobierno quiso dar respuesta a la falta de seguridad jurídica y a la necesaria profesionalización del arrendamiento por medio de una serie de medidas para flexibilizar este mercado. “Es hora de darle una salida alternativa a un stock de viviendas que no encuentra comprador debido a la delicada situación que atraviesa la economía española”, asegura Alemany, destacando la fragilidad de la actual oferta en alquiler: “Un mercado fuerte, que cuente con inmuebles en alquiler bien equipados y gestionados, con rentas ajustadas, es el reto que deben asumir las SOCIMIs y una de las claves para reactivar el empleo gracias a una mayor movilidad laboral”. En este sentido, Manuel Gandarias, estima que “la caída interanual de las rentas de alquiler en 2012 rondará el 4%”.

Cambios en la fiscalidad

El otro gran cambio que ha experimentado la vivienda viene de la mano de la fiscalidad. El Gobierno, tras restaurar la deducción por compra de vivienda habitual para todas las rentas tras llegar al poder, anunció en julio de 2012 la eliminación de la misma para nuevas compras a partir de enero de 2013. “La retirada de la devolución ‘estrella’ de Hacienda ha movilizado a buena parte de la demanda con ahorro previo y una situación económica estable, que ha aprovechado la ocasión para convertirse en propietaria, una reacción que se traducirá en un ligero repunte en la estadística de transacciones”, declara el director general de pisos.com. No obstante, Alemany afirma que “la deducción siempre ha acabado repercutiendo en el precio de venta”.

Pero además del adiós de la deducción, el IVA para vivienda nueva pasará del 4% al 10%, lo que encarecerá la compra a este tipo de inmueble. Según un estudio de pisos.com, el mercado tendría que absorber el 24% del precio de una vivienda nueva tipo en España para compensar, tanto la subida del IVA como la eliminación de la desgravación a partir de enero del 2013, año en el que, según Alemany, “la negociación jugará un papel fundamental en la compraventa, si bien todo dependerá de los márgenes de los promotores, sus cuentas de resultados y su política de precios”.

“La recesión seguirá siendo patente en 2013, especialmente en el aumento del desempleo, el menguante poder adquisitivo de las familias y la baja creación de hogares”, vaticina Alemany, que no pierde de vista la gran influencia sobre el sector inmobiliario que tendrá la tasa de paro cercana al 27% que previsiblemente se alcanzará a lo largo del año que está a punto de comenzar, según estima la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE). “La vivienda como valor refugio, la rentabilidad a través del alquiler, la búsqueda de mecanismos que reactiven la financiación y la inversión extranjera marcarán un año en el que el inicio de nuevas viviendas y el cierre de operaciones no darán grandes sorpresas”, concluye Alemany.