¿Es realmente el momento perfecto para comprar una vivienda?

¿Es realmente el momento perfecto para comprar una vivienda? El experto inmobiliario Borja Mateo aclara las que, según él, sonlas grandes falacias sobre el mercado inmobiliario en la actualidad. «En los últimos meses hay una tendencia que defiende que es el momento de adquirir vivienda. Según sus defensores, los precios de los pisos ya no van a bajar más y los tipos de interés permanecerán bajos durante mucho tiempo con lo cual es seguro lanzarse ahora», asegura. Borja Mateo resume así las que considera como mentiras instaladas en la opinión pública sobre la compraventa de vivienda:

1. «Los precios de los pisos han dejado de bajar y en algunas zonas suben»

«En el mercado de segunda mano, y entre particulares, los precios de la vivienda han bajado ya el 53-58% desde el pico de finales de 2006.

En muy pocas zonas el precio de la vivienda ha subido. Cabe destacar entre ellas el 70% de los distritos de Barcelona, el 25% de los de Madrid capital, Ibiza, Salamanca provincia, Valencia y Zaragoza ciudad. Las subidas han sido contenidas de hasta el 5% respecto a los precios más bajos observadas a mediados-finales de 2014. En el conjunto del país los precios se estabilizan, aunque todavía son mayoría las regiones en las que los precios de los pisos bajan.

El hecho de que los precios puedan estar estabilizándose no es razón para pensar que no puedan bajar en el futuro: muy posiblemente estemos en un superciclo de bajadas de preciosde la vivienda y nos hallemos en un momento intermedio de estabilización. Una vez que los tipos de interés suban, ante la falta estructural de demanda, se reactivará la bajada de los precios de la vivienda»

2. «El número de viviendas vendidas ha subido bastante y es un indicio de que los precios está subiendo»

«Efectivamente, la bajada de los precios de la vivienda lleva a un aumento de la rentabilidad del bien con lo que el mismo, al ser más atractivo, se vende mejor que antes. Pero hay que tener mucho cuidado: es cierto que la bajada del precio de venta de la vivienda del 53-58% impulsa al alza la subida de la rentabilidad en una medida mucho menor a la que era de esperar dado el batacazo del 40% del precio de alquiler desde principios de 2007. Es decir, la rentabilidad ha subido, pero es mucho menor de lo que se cree teniendo que estar en el 3,4% neto tras todos los gastos de gestión, de transacción y teniendo en cuenta el 17% de porcentaje de mora constatado para el conjunto nacional»

3. «El crédito está fluyendo de nuevo por lo que aumenta la demanda y el precio»

«Desde pico de concesión de hipotecas, a mediados de 2006 hasta el momento de menor número de créditos concedidos, el número de hipotecas llegó a bajar hasta el 90%. Un aumento del 50% en las hipotecas es un aumento importante, pero es del 85% por debajo del máximo. Aunque este hecho apunta a una cierta reactivación, no es suficiente para hablar de aumento consistente de la oferta de crédito; de hecho, como consecuencia de la regulación bancaria, los bancos serán muy restrictivos en sus políticas crediticias. Una vez que el sistema financiero se quite de encima las entre 400.000 a 700.000 viviendas en construcción o a la venta que tiene y para cuya venta está dispuesta a conceder hipotecas de hasta el 100%, permanecerán las políticas de préstamo que existen actualmente para viviendas pertenecientes a particulares. Las burbujas hipotecarias por exceso de crédito han llegado a su fin»

4. «Se están vendiendo sobre plano muchas casas, por lo que es momento de comprar»

«Los bancos financian la venta de sus propias viviendas porque se las quieren quitar de encima. Los ciudadanos piensan «me lo financian, me lo compro» y no entienden el efecto perverso que tendrá la subida de los tipos sobre el precio objetivo de la vivienda. El sistema financiero se convierte en promotora ya que es una forma de recuperar una parte mayor de los créditos fallidos».

5. «Ahora es más barato pagar una hipoteca que alquilar»

«Eso puede ser verdad en muchos alquileres dependiendo del período del préstamo hipotecario, pero no es una razón determinante para comprar. Ante las reformas legislativas que han acortado los plazos de recuperación de una vivienda ante un inquilino moroso, han aumentado los acicates para que los propietarios puedan sacar viviendas al mercado de alquiler. El inquilino que no renegocia su alquiler todos los años con el fin de actualizarlo a la baja constante de los arriendos algo hace muy mal porque, sin lugar a dudas, estamos en mitad de un ciclo repetitivo de bajadas de los precios de alquiler».

6. «La gente que estaba en alquiler se lanza a comprar y aumenta la demanda de vivienda»

«Es correcto. Existe una demanda embalsada que sale al mercado, pero de la oferta embalsada nadie habla. Si hay algo que existe en España es una oferta salvaje de 4,5-4,8 millones de viviendas a la venta, construcción, o vacías que salen poco a poco al mercado. En el último mejor estudio sobre oferta de vivienda de primera mano a la venta o en construcción de marzo de 2011 realizado por Ricardo Vergés Escuín se apuntaba a 2,1 millones de viviendas. El aumento del número de pisos que salen al mercado de alquiler hace que los mismos bajen y su bajada lleva a un menor valor objetivo de las viviendas con lo que los precios se resienten».

7. «Los precios de los alquileres están comenzando a subir»

«Efectivamente se está observando que los precios anunciados de alquiler suben ligeramente en algunas zonas de España. Esto puede tener una explicación que podremos confirmar a lo largo de los próximos meses: muchos pisos que estaban vacíos han sido adquiridos por particulares quienes, una vez comprados, los sacan al mercado de alquiler. Los nuevos propietarios parten de unos precios de alquiler que pueden ser superiores a los que realmente figurarán en el contrato. La salida masiva de vivienda en alquiler unido a la pérdida de población incide en la bajada de los precios de los alquileres, es decir,los precios de anuncio no son sosteniblesy bajarán de nuevo dentro de bien poco».

8. «Los tipos de interés permanecerán bajos durante mucho tiempo»

«Efectivamente, los tipos de interés bajos son la gasolina del mercado inmobiliario y su subida la perdición para quienes compraron cuando estaban bajos. Invertir porque los tipos son bajos es obviar por completo un riesgo real. Que la subida de los tipos se llevará por delante a quienes han comprado, está más claro que el agua. La subida de tipos hace que las hipotecas sean más caras con lo que se contrae la demanda de vivienda y por tanto su precio; la actualización de los flujos de alquiler futuros a un tipo de interés superior al existente hace que el valor de la actualización disminuya y por tanto el precio que los inversores quieren pagar por esa casa en concreto y por último, la subida de tipos lleva a una corrección de las rentabilidades de otros bienes por lo que parte del dinero invertido en vivienda se va a otros bienes con lo que el precio de las casas baja».

9. «Los extranjeros están comprando mucha vivienda»

«Los extranjeros no residentes habituales en España adquieren alrededor del 3% de la vivienda vendida y tienen muy poca fuerza en su conjunto como para incidir en el precio global medio de venta».

10. «Los fondos institucionales están adquiriendo vivienda desde hace más de dos años»

«Los bajos tipos de interés que existen en las economías desarrolladas animan a los inversores institucionales a lanzarse a comprar. Mientras se corrijan las valoraciones de otros bienes invertibles como la renta fija o las acciones a nivel mundial, ese dinero que ha entrado puede salir. Ya estamos viendo instituciones extranjeras que salen de socimis que cotizan por la sencilla razón de que existen otras inversiones más interesantes que las casas españolas».

11. «Los intereses que me da el banco son muy bajos y la vivienda es una alternativa de inversión»

«Con un rendimiento neto medio del 3,4% y unos gastos medios del 10%, lleva unos tres años recuperar solamente los gastos de transacción, es decir, el inversor comienza a ganar dinero a partir del cuarto año. Con una deuda pagable al 100% y a 20 años, la subida de un 1% del tipo de interés lleva a una pérdida patrimonial del 20%.

Hay que enternder que las dinámicas de valoración de los bonos y de los bienes inmuebles son muy parecidas. Un inversor bien informado está mucho mejor con un 0,5% de interés en el banco cuando la inflación es cero que en una vivienda con grandes limitaciones de liquidez, bajada de rendimientos por la bajada constante de los precios de alquiler y la pérdida patrimonial directamente infringida por la subida de los tipos de interés».

*Borja Mateo es experto en mercado inmobiliario y autor de los libros «La verdad sobre el mercado inmobiliario» y «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com