El mercado inmobiliario español acapara el foco de los fondos globales
Nuestro país fue en 2017 el primer destino inversor global de los «private equity»
En la reconstrucción y consolidación del sector inmobiliario como instrumento preferente de inversión a nivel global, España es «zona prime». Según el informe «Active Capital», elaborado por la consultora Kinght Frank para analizar las tendencias del mercado a nivel mundial, nuestro país se aupó el año pasado al primer puesto del «top 5» de destinos de inversión de los «private equity», con una cifra de 5.300 millones de dólares, seguida de Alemania (5.200), Finlandia (3.500), Japón (2.200) y China (1.700). Un dato significativo porque, como resalta el informe, estos fondos de capital riesgo se convirtieron en grandes protagonistas del sector el año pasado, con un incremento de su volumen de inversión global del 60%.
«En España empezamos la recuperación del sector más tarde, durante 2013 y a principios de 2014, mientras que en otros mercados, como por ejemplo el londinense, ya comenzó a activarse en 2009, por lo que aquí hay más recorrido que en otros lugares», explica Humphrey White , director general de Knight Frank sobre las razones de la fiebre inversora que se extiende por nuestro país. «No estamos en niveles de 2007 ni de 2001, pero España es ahora un mercado sano. Y si te coges un mapa paneuropeo y miras dónde estamos y dónde estábamos, la apuesta por España es bastante clara, porque todavía tenemos algunos años de crecimiento», añade.
Un foco inversor que en el caso terciario se basa en el alquiler por parte de usuarios y en el residencial «tiene un aspecto positivo, que es que el 96% de los compradores no lo hacen para revender, son personas que compran para vivir o alquilar a terceros. No vemos en el sector residencial, que siempre es el más sensible, ni un exceso de financiación ni un exceso de compra especulativa», subraya White. Además, añade, «España es un país con buenas infraestructuras, con seguridad física para el comprador del lujo y seguridad jurídica para el comprador de fondos y con buenos profesionales que ayudan a superar barreras... Los inversores ven un país muy hecho, y por eso el 66% del capital de las operaciones que se producen en España es extranjero, frente al 35% mundial . Estamos consiguiendo ser más globales que la media», sentencia el director general de Knight Frank. Aunque el informe no ofrece la cantidad global de la inversión extranjera foránea en España sí da otras pistas, como el creciente protagonismo de los inversores norteamericanos en nuestro país, en gran medida fondos globales con sede en EE.UU. , que sumaron el año pasado inversiones en nuestro país por valor de 8.500 millones de dólares.
La inversión en España desde Norteamérica alcanzó los 8.500 millones en 2017
Respecto a los sectores que acaparan el interés, White subraya el vigor del logístico. «El incremento exponencial del comercio online va a ser imparable. Más que un ciclo inmobilario es una tedencia estructural», sentencia. Las oficinas siguen siendo un valor fijo y las «flagship stores», las tiendas céntricas que se convierten en un gigantesco escaparate de la marca, son otro producto «muy deseado». El director general de Frank Knight también considera que el residencial en renta es otro nicho creciente en el medio y corto plazo. «En torno al 95% de los alquileres se producen entre particulares en España. Salvo algún caso aislado como Testa, no hay muchos grandes propietarios con stock de viviendas en alquiler, mientras que la población reclama cada vez más esta solución, hay una gran demanda» por la movilidad geográfica que exige el mercado laboral. La nueva realidad demográfica también alimenta el interés en las residencias para personas mayores.
White también destaca otro gran cambio que ha registrado el panorama inversor en los últimos años. «Durante décadas, el producto global de inversión eran las oficinas. Y después había productos alternativos para inversores muy especializados en solo uno de ellos. Pero ahora, con la profesionalización de los clientes y las consultoras, el que compra logístico también lo hace con retail o apuesta por las oficinas. Es una situación saludable porque los segmentos se han hecho mucho más institucionales, globables y profesionales ».
Inquietud política
Algunos analistas ven en el cambio de marcha en la política monetaria el gran riesgo de futuro para la buena salud de la inversión en «real state» en España. White no cree que ese sea el principal motivo de inquietud. «Pensamos que los tipos van a mantenerse bajos, dado la liquidez que hay, de aquí a diez años. El «spread», la diferencia con los activos inmobiliarios, sigue siendo suficientemente alto para que el mercado inmobiliario asuma una subida de tipos. Mi miedo va por otro lado, y en España sería mucho más político que monetario», explica el director general de Knight Frank, aunque asegura que ni el cambio de Gobierno ni la situación en Cataluña han dañado el flujo inversor. «Hemos salido hasta ahora bastante bien parados», concluye.
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