El Banco de España constata que los alquileres en Madrid y Barcelona superan ya los niveles precrisis
La institución ve una «reducción significativa» de la compra de vivienda por parte de los británicos a causa del Brexit
Los precios del alquiler ya han recuperado, en Madrid y Barcelona , todo el terreno perdido durante la crisis económica. A diferencia de la compra, los arrendamientos se mantuvieron más estables durante la recesión económica. Y, además, empezaron a recuperarse antes tras ese periodo. Como consecuencia, mientras los precios de la compraventa rondan los niveles de 2006, los alquileres se situarían por encima de estos parámetros.
Son algunas de las conclusiones del informe «Evolución reciente del mercado de la vivienda en España», elaborado por el Banco de España. Un documento en el que si bien la institución pone de manifiesto el «incremento significativo» de las renta s , también puntualiza que la falta de datos referidos al periodo anterior a la crisis «dificulta la realización de un análisis más profundo sobre la evolución relativa de ambos precios».
¿Por qué están subiendo tanto los alquileres? El Banco de España hace referencia a factores económicos, fiscales y sociológicos . En el primer grupo estaría la recesión económica vivida en la última década, que «ha tenido un impacto sobre las condiciones del mercado laboral, en especial de los jóvenes». En este sentido, la organización destaca, según los datos de la encuesta de estructura salarial, la ganancia media cayó entre 2008 y 2016 un 15% para los trabajadores de entre 20 y 24 años y un 9% en el caso de aquellos de entre 25 y 29 años.
Respecto a la fiscalidad, el Banco de España pone de manifiesto la importancia que ha podido tener en el mercado del alquiler la supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual , que fue eliminada en 2013. «Adicionalmente, se han incrementado tanto los impuestos sobre la tenencia de vivienda como los de compra, de forma que su peso sobre el PIB se ha incrementado en España en estos años», explica la organización dirigida por Pablo Hernández de Cos. Por último, la organización cree que factores sociológicos «ligados a cambios en las preferencias» también han podido influir en que actualmente un 16,9% de la población viva de alquiler, un porcentaje que no pasaba del 14,2% en 2008.
Con todo, el Banco de España destaca que las rentas ya se están desacelerando e incluso en 2018 cayeron en Barcelona, y que existe una gran heterogeneidad en el mercado.
Compraventa de vivienda
Esta disparidad también se observa, según el supervisor, en el mercado de la compraventa. Así, mientras en Madrid y Barcelona los precios se sitúan un 49 y un 39% por encima de los mínimos históricos registrados en 2014 , en las regiones menos dinámicas este incremento apenas ronda el 8%. También hay diferencias notables en la recuperación de la construcción , que ronda el 200% en los motores del mercado y el 90% en zonas más alicaídas.
Sobre el ajuste entre demanda y oferta de vivienda nueva, el Banco de España señala que en los últimos años se ha producido una «lenta pero progresiva» absorción del stock de vivienda sin vender que dejó el boom inmobiliario, situándose ahora el número de viviendas sin vender en torno a 500.000. Según la institución, que todavía exista esa cifra pone de manifiesto «cierto desajuste entre las características de las viviendas demandadas, entre las que estaría la localización, y las de las viviendas disponibles para la venta».
En cuanto a la compra de vivienda de extranjeros, la institución hace referencia a que los británicos siguen siendo la nacionalidad que mayor peso tiene sobre el mercado (14%,) , por delante de franceses y alemanes (8%) y rumanos y magrebíes (7%). Pero también reconoce que existe una «reducción significativa» de sus operaciones desde 2017, «posiblemente relacionada con el Brexit, ya que el promedio observado durante los años 2008-2018 fue del 19%».
Según el supervisor, uno de los factores que ha facilitado en los últimos años la recuperación de la vivienda, cuya inversión ronda actualmente el 5,5% del PIB, ha sido la mejora en las condiciones de financiación . En este sentido, el Banco de España explica que en los últimos años ha habido una relajación de los criterios de aprobación relacionados con las hipotecas, sobre todo por la mejora económica, la mayor solvencia de los prestatarios y la competencia entre prestamistas. Además, también se ha registrado un alargamiento del plazo medio de amortización , sobre todo en las hipotecas a plazo fijo. Esto ha provocado que este producto pase de representar el 6% del mercado en 2014 al 40% en febrero de 2019. Con todo, el importe de los préstamos se mantiene estable desde 2012, según la organización, y sigue representando en torno al 80% del valor de la vivienda.
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