TURISMO
El verano y los pisos turísticos disparan el precio del alquiler en Cádiz
El número de inmuebles disponibles en Cádiz para un arrendamiento de larga temporada es cada vez más escaso en la capital
El despertar de la economía y las nuevas oportunidades surgidas de los pisos turísticos están calentando el mercado inmobiliario . Esta situación sumada a la escasez de suelo urbano de la capital gaditana propicia que el precio de la vivienda, en los últimos años, mantenga una tendencia alcista . Comprar piso en Cádiz es, para muchos, prohibitivo porque el metro cuadrado alcanza una media de 1.245 euros. Es el precio más elevado de Andalucía si exceptuamos Málaga donde se pagan 1.800 euros por metro cuadrado de media. Sevilla es la tercera ciudad más cara con 1.125 euros el metro cuadrado, según los datos que ha arrojado el Informe de Vivienda de Gesvalt para el segundo trimestre del año. La variación del precio de la vivienda mayor entre aquellas provincias con más servicios y aquellas con menos interés turístico o una sobreoferta acumulada. Las provincias con los precios más bajos son Almería, 998 euros el metro cuadrado (4,4 por ciento) y Jaén, 796 euros el metro cuadrado (3,9 por ciento).
Ante este panorama no son pocos los que optan por buscar casa en núcleos más alejados de la capital como Puerto Real, San Fernando o incluso Jerez . La otra alternativa para bordear estos elevados precios es el alquiler , –o lo era–, porque desde hace dos años la tendencia alcista de los arrendamientos y el auge de los pisos turísticos complica esta opción.
Arrendamiento tradicional
El alquiler se mantiene al alza en España . Barcelona (13,9 euros), Madrid (12,36) y Baleares (10,6) han alcanzado su máximo histórico en el precio del alquiler en 2018, según el último análisis realizado por Fotocasa.
En Cádiz , el precio aún está por debajo del máximo de diez euros el metro cuadrado alcanzado en junio de 2007 pero los últimos dos años la tendencia ascendente es indiscutible . Además un examen del mercado indica que hay disponible menos vivienda para alquilar durante largas temporadas . Un fenómeno coincide con el afloramiento de plataformas de alquiler de casas de vacaciones entre particulares como Airbnb y Homelidays. La demanda de pisos de alquiler «tradicional» supera la oferta porque los propietarios y pequeños inversores (incluso extranjeros) aprovechan el desequilibrio para depositar su confianza en el sector inmobiliario.
En el casco antiguo , el precio medio de un apartamento de un dormitorio para todo el año ronda los 500 euros al mes; 600 euros, de media, si pasamos a un piso de dos dormitorios. 700 si la vivienda tiene tres dormitorios.
Si buscamos una vivienda en Extramuros , en la zona de Paseo Marítimo y La Avenida, los precios de los estudios con un dormitorio suben hasta los 700 euros pero la oferta para todo el año es prácticamente nula . Pero si el inquilino está dispuesto a hacer mudanza los meses de verano y arrienda la casa para la temporada escolar sus opciones se incrementan y los precios bajan. Se pueden encontrar opciones dignas por 600 euros al mes . Si tenemos presente que según los economistas, el precio del alquiler en relación con el salario debería ser aproximadamente del 30%, un mileurista tendría complicado alquilar un piso. Además, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013 los caseros podrán actualizar los alquileres y, los inquilinos, tendrán que aceptar un nuevo precio de alquiler o buscar un nuevo hogar .
Una vida entre cajas
«Hay gente que se agobia porque tiene que hacer el cambio de armario cuando llega el verano. Pues imagínate un cambio de casa dos veces al año. ¡Es de locos!», exclama María José Toledano.
A fuerza de costumbre, esta gaditana es ya toda una experta en el arte de empaquetar y organizar su vida en cajas. Hace dos mudanzas al año. Una a finales de junio y en septiembre, cuando vuelve al piso de alquiler. Tiene la ventaja de que su casero le permite dejar parte de los enseres en la vivienda porque no alquilan el piso en verano. «Lo utilizan para que parte de su familia, que vive fuera, veranee en Cádiz. No obstante, tengo que recoger la ropa, toallas, vaciar la nevera... Soy positiva e intento verlo como una oportunidad para deshacerme de todo lo que vas acumulando pero, aún así, es un engorro », reconoce.
María José explica que dejar el piso por dos meses «es un trastorno» pero da gracias por tener la posibilidad de volver a casa de sus padres porque encontrar un piso en la zona del Paseo Marítimo, –pagando una mensualidad razonable–, es difícil porque muchos propietarios aprovechan para sacar rédito al verano.
Ana Marcos, agente inmobiliario de La Laguna, confirma que en julio y agosto el precio que paga un inquilino por el alquiler se puede llegar a triplicar. «Hay pisos por 550 euros que en la temporada estival se anuncian por 1.500 euros. El propietario echa números y ve que compensa aunque tenga que afrontar gastos extras por la limpieza y la propiedad sufra más desgaste porque se le da más tralla», indica.
La oferta y la demanda controlan el mercado y en Cádiz hay pocos pisos, mucho turista y muchos estudiantes de Erasmus que deciden venir por el clima, la playa, el atractivo del casco urbano y la oferta académica.
El ‘boom’ del alquiler turístico
Cada vez más turistas, nacionales y extranjeros, escogen una vivienda de alquiler como fórmula de alojamiento. Propietarios y empresas han detectado la oportunidad y han aprovechando.
Daniel Doña, es director de la empresa de gestión integral de viviendas y apartamentos turísticos Cadiz4Rentals , dedicada a «gestionar los pisos de los propietarios que nos confían sus casas». Doña explica que su trabajo consiste en hacer de intermediario y comercializar las viviendas en los portales de internet más importantes del mundo, así como en su página web.
«Realizamos una gestión integral. Es decir, nos ocupamos de la limpieza, el mantenimiento, la atención 24 horas a los inquilinos». La empresa nació hace dos años, en junio de 2016, y actualmente cuenta con una plantilla de 23 personas . Cadiz4Rentals tiene una oficina física junto al Palacio de Congresos de Cádiz , en la calle Lázaro Dou, que funciona como la recepción de un hotel tradicional y donde además se realizan labores de administración. «Estamos situados cerca del puerto, del Ayuntamiento y de la estación de trenes así que en ocasiones los turistas incluso utilizan la oficina como consigna», indica divertido. La cartera de inmuebles alcanza el centenar y, principalmente, las viviendas se localizan en el casco histórico aunque también tienen viviendas en la zona de Puertatierra. Todas en la capital.
Los clientes de pisos contactan con esta empresa de alquiler turístico bien a través de la página web, del boca a boca o del departamento comercial. Se informa a los propietarios de los requisitos que, según el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía, debe cumplir el piso para inscribirse y explotarse como vivienda turística , se informa de los honorarios y servicios que ofrece Cadiz4Rentals y se empieza a trabajar. «Nosotros nos encargamos de todas las gestiones vinculadas con la casa, entre las que se encuentra la licencia de primera ocupación que debe emitir el Ayuntamiento ». Doña hace un inciso para explicar que tienen licencias de ocupación pedidas desde hace dos años que no se han conseguido tramitar porque se encuentran con el silencio administrativo del Consistorio gaditano . «Hay propietarios que tienen la tasa pagada, han presentado toda la documentación y y sin embargo no tienen respuesta del Ayuntamiento», reprocha.
En cuanto a la acusación de competencia desleal de los apartamentos de uso turístico hacia el sector más tradicional, Doña indica qué es una percepción que no se ajusta a la realidad porque aunque hubo dos años donde existió un vacío legal, desde mayo del 2016 está regulado . «Pagamos todos los impuestos y, además, a partir del 1 de enero del próximo año Hacienda obligará a que todas las empresas intermediarias comuniquen los datos de los inquilinos y los importes de los alquileres». Esta normativa incluye a portales como Booking, Airbnb, Homelidays, Expedia , etc.
« Es imposible escaparse si la reserva se realiza por internet . El que no esté declarando los ingresos o la actividad es porque ópera por el boca a boca o tiene un cartel en el balcón de su casa», argumenta.
En cuanto a los precios , en Cadiz4Rentals encontramos pisos para dos personas por 50 euros la noche , hasta los picos más altos que se dan en agosto y el sábado de Carnaval cuando un piso para cuatro personas puede alcanzar los 180 euros .
Doña indica que la empresa garantiza una ocupación del 70% a los propietarios . Un tasa alta si se tiene en cuenta que ocupación de viviendas destinadas al alquiler turístico es variable ya que en la mayoría de los casos, los días más proclives para la ocupación son los lunes y los fines de semana (viernes, sábados y domingos). Martes, miércoles y jueves baja la demanda. Aún así compensa y por eso muchos propietarios abandonan el alquiler tradicional y apuestan por un mercado emergente que obliga a los residentes en Cádiz a «pelear» cada oferta de alquiler .
