El sector inmobiliario espera apuntalar el edificio de la consolidación en 2017

El año que está a punto de echar el cierre parece haber puesto los cimientos para consolidar la recuperación del mercado inmobilario. A pesar de que la incertidumbre política actuó como freno, todos los indicadores siguen certificando que lo peor ha quedado atrás para el sector. Con datos hasta octubre, el volumen de las compraventas ha crecido en 25 de los últimos 26 meses, según las estadísticas del INE. El crecimiento de la concesión de hipotecas se ha ido moderando, pero aún se mueve por encima de los dos dígitos (se prevé que cierre el año con una subida en torno al 14%). Al ritmo que marcan esas cifras, los precios han evolucionado al alza, incluso en localizaciones que hace apenas unos años parecían irrecuperables.

En términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre registra ya ocho trimestres consecutivos al alza (un 1,8% entre junio y septiembre). Además, las grúas vuelven a asomar en algunas zonas de Madrid y los alquileres consiguen rentabilidades récord. Las bases están puestas y sólo queda comprobar como se seguirá construyendo la recuperación y si se podrá hablar ya de consolidación.

«Las compraventas han mostrado su fortaleza durante casi todo el año. El crecimiento está siendo moderado y entra dentro de los márgenes razonables. Lo deseable es que las transacciones sigan subiendo en 2017 sin arrojar rupturas bruscas, es decir, que la tendencia al alza vaya en consonancia con la solvencia de la demanda, la creación de empleo y la marcha de la economía. Solo de esta forma podremos hablar de un sector consolidado», asegura Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. El portal inmobiliario pronostica que este año se superarán las 400.000 operaciones de compraventa y que el año que viene la cifra crecerá hasta las 450.000.

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Aún más optimista se muestra Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, que calcula que la compraventa crecerá entre un 10 y un 15%, «que es el ritmo que lleva actualmente, para alcanzar entre 520.000 y 545.000 transacciones. La evolución positiva de la economía y del empleo ayudará a la recuperación del sector, en mayor o menor medida dependiendo de las localidades».

Cuatro años de crecimiento

Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, advierte de que «hay que ser cautos. No se puede generalizar» y advierte que la evolución del sector está muy relacionada con la zona geográfica que se tome como referencia.

Miles arriba o abajo, el consenso parece apuntar a que el incremento de las ventas girarán en torno al medio millón de unidades. Como apunta José Ramón Leal, responsable comercial de la inmobiliaria Cadbe, «prácticamente la mitad de lo que se vendía en los máximos de la burbuja inmobiliaria». En todo caso, « encadenaremos ya cuatro años consecutivos de crecimiento», con lo que «se demuestra que el sector continúa con su fase de recuperación y se confirma como un segmento atractivo para la inversión».

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Desde Solvia su director de Comercialización, José Peral, asegura que «la recuperación del sector comenzó a afianzarse en 2015, cuando la compraventa de viviendas subió un 8,6% hasta las 401.236 unidades, encadenando dos años consecutivos de repuntes. En 2016 por tanto ha seguido su senda de crecimiento y para 2017 pensamos que, a pesar de las incertidumbres, el atractivo del sector inmobiliario como nicho de inversión seguirá prevaleciendo de cara al cierre de operaciones».

Gil Marín coincide en esa apreciación: «El inversor puede encontrar rentabilidades que nunca encontrará en cualquier otro producto financiero del mercado. El sector inmobiliario es la mejor opción para mover el dinero».

Para Víctor Portela, director de Marketing de iKasa, «el año 2017 será el de la recuperación definitiva que comenzó dos años antes. El sector inmobiliario está saneado, recuperado y preparado para afrontar este nuevo ciclo en el que el cliente se ha vuelto más exigente y está más informado._A todo ello ha ayudado la vuelta de la financiación con intereses a tipo fijo o bajo tipo variable, junto con los datos macroeconómicos y la creación de empleo».

En este contexto de reactivación de este sector la pregunta del millón es cómo se comportarán los precios en Madrid capital y en el resto de la Comunidad de Madrid. En este punto hay una cierta disparidad entre los analistas, aunque la mayoría coincide en que las subidas, sobre todo en la vivienda nueva, serán moderadas. En cualquier caso, el consenso es que no volveremos a ver subidas exponenciales.

En el caso del experto de Solvia prevé un cierre de este año con un alza de precios medio en el sector inmobiliario del 4,2%, porcentaje que será del 3,8% en 2017. Para Tinsa en materia de precios explica que «no hay que olvidar que el precio medio de la capital ha descendido más de un 45% desde los máximos de 2007, con lo que el mercado ofrece oportunidades. Las zonas prime han experimentado crecimientos de precios de doble dígito por el impulso del componente inversor en la compra. Esta evolución tenderá a moderarse en 2017, coincidiendo con el previsible techo en los alquileres».

Gil Marín cree que «más que pensar en una subida de precios, creo que se tiene que buscar una estabilidad. Básicamente se han acabado los chollos. Todavía pueden surgir oportunidades, pero serán contadas las ocasiones». Manuel Gandarías, de Pisos.com, pone el acento en que, nunca mejor dicho, «la recuperación va por barrios y calles pero, en general, podría decirse que Madrid es uno de los puntos que mejor ha respondido a la recuperación de precios, con zonas completamente estabilizadas mientras que a otras les queda algo de recorrido a la baja». En cualquier caso, coincide en que «los chollos están prácticamente agotados».

José Ramón Leal, de Cadbe, destaca que «en 2015 la vivienda en Madrid subió una media de un 3,8% aunque hubo distritos, como el de Salamanca, que llegaron al 7,5% de alza, frente al 1,3% de Tetuán. Es un crecimiento lento pero marca el cambio de tendencia en los mercados ya que desde 2008 los precios no paraban de menguar. Para 2017 esperamos un alza de precios de hasta un 5% en algunas zonas».

En el caso de JLL. Maurice Kelly, director de desarrollo, asegura que «la limitada oferta de nueva obra que hay en Madrid podría hacer que los precios de la vivienda de segunda mano se recuperen más rápidamente».

De nuevo las grúas

Uno de los mejores termómetros para medir la temperatura del sector inmobiliario son las grúas y la realidad es que han vuelto a la Comunidad de Madrid. En iKasa el argumento es que «este año se han iniciado proyectos en Madrid por el agotamiento del stock de obra nueva, tanto en la ciudad como en el extrarradio».

Para Solvia el dato más importante es que «el mercado del suelo en Madrid capital experimentó en 2015 un alza de la demanda, impulsada principalmente por la entrada de fondos de inversión y promotores que han tomado posiciones de cara al inicio de un nuevo ciclo inmobiliario. Así, la fuerte demanda de suelo en la capital se ha ido extendiendo progresivamente hacia los principales núcleos de su primer anillo metropolitano».

En Tinsa, por su parte, aseguran que «la Comunidad de Madrid es una de las regiones con menor proporción de vivienda nueva vacía, con lo que en ciertos lugares se hace necesario construir con vistas a poder satisfacer las proyecciones de demanda, principalmente en la capital. Atendiendo a los niveles de stock también se encontrarían en esta situación Pozuelo, Majadahonda, San Sebastián de los Reyes o Torrejón».

Para Pisos.com «todo indica que proyectos como Castellana Norte, las cocheras de Cuatro Caminos o la Operación Calderón irán resolviendo sus incidencias aunque también habrá que estar atentos a desarrollos como Valdebebas o Sanchinarro». El consejero delegado de Gilmar coincide en que la obra nueva despegará fundamentalmente en el Norte y Noroeste de la región.

En Cadbe son más atrevidos y le ponen cifras al mercado inmobiliario madrileño en 2017. Para esta empresa «la vivienda nueva puede llegar a crecer hasta un 12% el próximo año y un 10,5% en 2018, sobre todo en las zonas que experimenten un mayor aumento de población, como será el caso de los municipios de alrededor de Madrid en el oeste y este de la capital, frente al escaso crecimiento que tendrá en sí misma la capital, que se prevé que sea de tan sólo un 2,7% en el próximos lustro».

Evolución hipotecaria

El hecho de que se prevea la vuelta a este sector de los compradores tradicionales de vivienda en 2017 hará que de nuevo se vuelva a hablar de hipotecas, de máxima actualidad esta semana después de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea declarando ilegales las claúsulas suelo.

La mayoría de los analistas coincide en que las hipotecas a tipo fijo están siendo muy apetecibles para los compradores ya que a nadie se le escapa que los tipos de interés no podrán seguir estando en los bajos niveles actuales toda la vida.

Para Solvia el dato es que «la concesión de hipotecas ha continuado aumentando paulatinamente en 2016 ya que en agosto se concedieron 20.609 hipotecas sobre vivienda, lo que supuso un aumento del 6,4% interanual». En el caso de Tinsa esperan que la concesión de hipotecas en 2017 se sitúe entre 425.000 y 450.000 hipotecas, lo que supone un crecimiento de entre el 5 y el 10% respecto a las previsiones de 2016.

Los sustos del Euríbor

Para Pisos.com «el euribor ha dado muchos sustos en el pasado y ahora está en negativo pero muchos expertos afirman que seguirá así un tiempo. El hipotecado de hoy se ha vuelto más conservador y prefiere no arriesgar, por lo que opta por pagar una cuota fija a lo largo de toda la vida de su préstamo, y los bancos están encantados porque les proporciona seguridad en sus balances».

En Cadbe creen que «el crédito seguirá fluyendo aunque de manera prudente y difícilmente se dará crédito a alguien cuyo esfuerzo económico supere el 35% de sus ingresos». Desde JLL se asegura que «es muy difícil prever cómo evolucionará la concesión de hipotecas pero todo apunta a que habrá más presencia de las de tipo fijo».

En términos generales el consenso de los expertos citados en este reportaje, que no son precisamente analistas que observan desde sus despachos la realidad sino que están en el día a día intentado vender casas e intermediando en cientos de operaciones, es que la recuperación que inició el sector de compraventa de vivienda en 2015, y que en parte se ralentizó en 2016 como consecuencia de la incertidumbre política, se consolidará definitivamente el próximo año, pero de manera «sana», o lo que es lo mismo, se esperan aumentos moderados de precios, sobre todo en las zonas donde haya poca oferta de vivienda y poco suelo disponible.

Este consenso coincide con la opinión de la Comisión Europea sobre la situación del mercado inmobiliario en España, para el que prevé una recuperación de la actividad del sector construcción e inmobiliario en general, tanto residencial y no residencial. A pesar de que todos los pronósticos señalan una ralentización económica para 2017, los cimientos de la recuperación del sectro inmobiliario parecen sólidos.

El regreso del comprador tradicional

Una de las novedades que traerá 2017 al sector inmobiliario es que volverá, según los expertos, el comprador tradicional que, básicamente, es el de primera vivienda o el que quiere mejorar la que ya tiene. Para Ikasa, «la recuperación del empleo ha vuelto a incluir en el mercado una demanda con necesidad de primera vivienda en propiedad y los propietarios de viviendas que la adquirieron en el anterior ciclo, han conseguido un crecimeinto laboral y cambio en el núcleo familiar que le convierten en demanda con necesidad de nueva vivienda. Además la rentabilidad que el mercado de alquiler está proporcionando hace que la compra de vivienda vuelva a ser apetecible para este colectivo». Tinsa coincide en el regreso del perfil de comprador tradicional, aunque apunta que «el demandante de primera vivienda vuelve poco a poco al mercado conforme mejora la situación económica, pero le costará asentarse porque la temporalidad y los bajos salarios orientan la demanda, principalmente la de los jóvenes». En el caso de Solvia destacan que «la demanda natural de vivienda es cada vez más exigente en precio, ubicación, tipologías y equipamientos», al tiempo que explican que «durante la crisis el segmento que compraba era el que contaba con capacidad para realizar transacciones al contado, normalmente por importe inferior a 100.000 euros, y con destino sobre todo al alquiler».