Regresa la especulación al mercado del suelo en Madrid y zonas costeras

En los años de crisis fue uno de los activos con menos atractivo entre los inversores. De hecho, ante la sequía de demanda y la parálisis del sector de la construcción, su valor cayó a mínimos históricos. «El suelo ha pasado de no valer nada hace tres años, puesto que la expectativa de venta era cero, a convertirse en un bien muy preciado», subraya Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director general de operaciones de la consultora RR de Acuña y Asociados, quien asesora a fondos de inversión en sus transacciones en este mercado.

La compraventa de suelo urbano, el sustrato de las promociones inmobiliarias, vuelve a crecer tras nueve años consecutivos de descensos. Y lo hace a un creciente -y en ocasiones vertiginoso- ritmo en aquellas zonas del país en las que la vivienda se ha recuperado con mayor intensidad, especialmente en las áreas más ilustres de las grandes ciudades, como en el norte de Madrid, y las zonas consolidadas del litoral (Málaga, Palma de Mallorca y Canarias).

Tal es así que se está extendiendo una advertencia entre los analistas y agentes del sector: la escasez de suelo finalista -aquel que no requiere tramitación urbanística- en determinadas zonas y el renacido interés de los inversores está produciendo un nuevo «recalentamiento» en los precios de las transacciones, algo no visto desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

El último informe «Tendencias del Mercado» elaborado por Solvia, inmobiliaria de Banco Sabadell, avisa de que esta expectativa de fuerte repunte del importe está incubando operaciones de carácter especulativo. «El hecho de que la oferta de suelo bien ubicado sea escasa en las zonas con demanda, la amplia liquidez en el mercado y la gran competencia en la adquisición de activos comienza a motivar que, en algunos casos concretos, se esté produciendo una compra de suelo con un fin especulativo para su posterior venta con notables incrementos».

En este sentido, el estudio, que no cita la autoría de las transacciones, destaca los casos de los barrios madrileños de Valdebebas y Montecarmelo. En este último, el precio del suelo se ha elevado entre un 40% y un 60% hasta los 2.400 euros por metro cuadrado.

Montecarmelo y Valdebebas

Rodríguez de Acuña distingue tres actores en el tablero de juego del suelo: las entidades financieras y los grandes inversores, que han sacado a la venta «de manera escalonada» sus activos, y los fondos de mediano y pequeño tamaño, los más proclives a las operaciones especulativas por su posición como inversores que buscan rendimientos altos y a corto plazo. La confluencia de todos ellos ha dado lugar a que tanto la actividad como el valor de estos bienes inmuebles haya aumentado de forma notable si se excluye el efecto estadístico de las operaciones llevadas a cabo por las entidades financieras por la ejecución de créditos impagados. Así, las transacciones realizadas por los operadores del sector (promotores, fondos y cooperativas) se elevaron un 37% durante 2015 en comparación con el año anterior y un 60% en el caso del importe.

El presidente de la patronal de los promotores ( Asociación Nacional De Promotores Constructores De España), Juan Antonio Gómez-Pintado, rechaza el calificativo de «especulativas» para las compras realizadas en el mercado madrileño, aunque reconoce que en determinados casos el «sobreprecio» pagado por los suelos solo se justifica por la «posible subida de precios de la vivienda en el futuro».

Dos han sido las operaciones que, a juicio de los expertos, han dinamitado los precios en el mercado del suelo de la capital española: la venta de 14 parcelas, que suman más de 93.000 metros cuadrados edificables, por parte de la Junta de Compensación de Valdebebas a la promotora Pryconsa por más de 55 millones de euros y la adquisición por parte de Cogesa, empresa del grupo Dragados, de un solar en Montecarmelo por más de 20 millones.

Si bien 2016 arrancó con fuerza en el volumen de compraventa, tal y como finalizó 2015, la incertidumbre política parece haber puesto freno, de momento, a esta espiral en el mercado. «La presión política ha rebajado un poco el ritmo de las operaciones en los últimos meses», detalla Gómez-Pintado. Factor que se une a la ausencia de suelo finalista en las principales localizaciones.