El encarecimiento de los precios de los inmuebles en las grandes ciudades, como Berlín, llegó al 9% en 2017
El encarecimiento de los precios de los inmuebles en las grandes ciudades, como Berlín, llegó al 9% en 2017 - REUTERS

La reforma del IBI alemán agiganta la sombra de la burbuja

Unos 35 millones de viviendas tendrán que volver a ser tasadas, lo que podría acelerar el rally de precios

BerlínActualizado:

El Tribunal Constitucional Alemán sentenció el pasado mes de abril que el impuesto sobre bienes inmuebles atenta contra el principio de igualdad que garantiza la Ley Fundamental y ha de ser reformado antes de finales de 2019. El problema de la desigualdad radica en que la base sobre la que se calcula el impuesto a pagar está calculada sobre valores tasados en 1964 en los Bundesländer occidentales mientras que en los orientales se utilizan tasaciones que datan de 1935. «Los valores de los inmuebles que no se han ajustado durante más de 50 años están completamente desactualizados», añade la sentencia, que alude también al muy diferente desarrollo que han sufrido las tasaciones dependiendo de criterios como el área urbana o rural en que se encuentre el inmueble, que deberán ser tenidos en cuenta a partir de ahora.

Alemania se enfrenta, después de esta sentencia, al nada despreciable reto de volver a tasar unas 35 millones de propiedades inmobiliarias. Y, antes que eso, debe decidir los nuevos criterios de tasación, sobre los que los gobiernos de los Bundesländer deben llegar a un acuerdo. La primera reunión para empezar a hablar de asunto ha tenido lugar en Berlín este pasado miércoles y ha servido al menos para esclarecer los plazos. A finales de 2019 debe estar listo el proyecto de reforma del IBI alemán y habrá un plazo de cinco años para revisar las tasaciones. A finales de 2025 los alemanes pagarán un impuesto diferente, pero no sabrán hasta entonces quién tiene que pagar más y quién tiene que pagar menos. Bueno, muchos de ellos lo sospechan.

El índice de precios en propiedad para uso propio en Alemania de la Asociación alemana de bancos de cédulas hipotecarias (Verband deutscher Pfandbriefbanken) subió en 2017 un 5,75%, un 6% en 2016. Otro indicador que utiliza el Bundesbank, el cálculo de bulwiengesa AG también muestra que el encarecimiento de los precios de los inmuebles llegó en las ciudades al 9% en 2017, un fenómeno que se viene repitiendo desde la Reunificación de las dos Alemanias en 1990. En las siete ciudades alemanas más grandes los precios subieron el año pasado en 1,75 puntos porcentuales, hasta el 9,25%, sumado a que los tipos de interés hipotecarios se situaron algo por encima del 1,7%, nivel históricamente bajo. Los datos de Eursotat también certifican repuntes significativos de los precios desde 2011.

El Bundesbank calcula que el precio de compra de los pisos en las grandes ciudades alemanas está sobrevalorado en un 35%, muy por encima de lo que justificarían los factores económicos y demográficos, y el gobierno lucha con todas las armas a su alcance para evitar que estos porcentajes se trasladen sin filtro a los precios de alquiler. Pero ni la construcción de obra nueva ni los nuevos límites legales al aumento de los alquileres evitan la percepción de los inversores internacionales: en un contexto de incertidumbre y volatilidad en los mercados, un inmueble bien situado en Alemania es una inversión más segura todavía que el Bund alemán o que el oro. Sin contar que el avance hacia el colapso de los sistemas europeos de pensiones llevan a muchos ahorradores a invertir también en ladrillo alemán. Ante este panorama, un aumento del IBI apenas conmoverá a grandes inversores internacionales pero perjudicará gravemente al propietario de su vivienda habitual, algo que la gran coalición tampoco desea.

Sin acuerdo en el modelo

Este miércoles ha quedado claro, por otra parte, que los ministros de Finanzas de los Bundesländer no están de acuerdo en el modelo a seguir en la reforma. Sí hay acuerdo sobre que la cantidad total recaudada, unos 14.000 millones de euros al año, no debería sufrir modificaciones sustanciales, según el ministro de Hesse Thomas Schäfer (CDU), y para ello serán estudiados tres posibles modelos. La primera propuesta es modificar la tasación en base al valor del terreno, la segunda incluiría en la tasación los costes de construcción y renovaciones y la tercera es la denominada modelo de equivalencia, en el que pesaría más el área en que se encuentra el inmueble y sus condiciones.

«El objetivo es lograr un impuesto más sencillo y más justo», dice el ministro de Baviera Albert Füracker, sin ocultar que la reforma corre el peligro de inflar la incipiente burbuja inmobiliaria alemana si el aumento del impuesto se traslada después, como cabe esperar, al precio de venta o de alquiler.