El dueño de Zara busca joyas en el ladrillo

La estrategia empresarial de Amancio Ortega y el éxito de Zara, germen de Inditex, se estudia en las escuelas de negocio. Los analistas inmobiliarios también estudian su estrategia en el sector, que le ha llevado a tener una de las sociedades inmobiliarias más potentes, con una valoración de activos al nivel de Colonial o Metrovacesa, y sin sufrir la crisis como ellas.

La tercera mayor fortuna del mundo -según Bloomberg posee 57.500 millones de dólares, unos 43.000 millones de euros, gracias a la fuerte subida en Bolsa de las acciones de Inditex- es un inversor privado que juega en volúmenes de grandes fondos internacionales. Posiblemente, solo pueda comparársele Carlos Slim, la primera fortuna del mundo, que acaba de comprar 400 locales a La Caixa. Ese camino ya lo inauguró Ortega: en 2007 adquirió los palacetes y edificios históricos de Banco Santander en las principales ciudades españolas. Un tesoro inmobiliario que le costó 458 millones de euros, pero quedándose con Botín como inquilino durante 40 años.

Esta fórmula, conocida como 'sale & leaseback', que consiste en adquirir edificios de oficinas y sucursales de bancos o empresas quedándose la entidad como inquilino por un periodo de 25 a 40 años, ha sido utilizada más veces por el dueño de Zara. Después del negocio con el Santander, compró 40 edificios y oficinas a Caixa Galicia por 250 millones de euros y cinco locales a Banco Sabadell por 55 millones. Con una estrategia conservadora, que no persigue la máxima rentabilidad sino tener activos seguros, la sociedad que gestiona su patrimonio ha aprovechado la crisis y la necesidad de liquidez de las entidades financieras para comprar activos singulares en los mejores barrios de las grandes ciudades a buen precio.

Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de Inversiones Institucionales de CBRE, explica que Amancio Ortega busca, sobre todo, «calidad y buena ubicación», y califica de operaciones «únicas» las últimas realizadas (Torre Picasso, la antigua sede de Banesto reconvertida en tienda de Apple y la macrotienda de Burberry, ambas en Barcelona). Marco-Gardoqui destaca que «aunque se trata de un inversor privado, tiene la capacidad de los grandes fondos internacionales por los volúmenes que maneja y una gran credibilidad de ejecución». Es decir, que si decide hacer una compra no va a tener problemas de financiación. Ortega ingresa anualmente unos 600 millones de euros en dividendos procedentes de su 59,3% de Inditex, liquidez que le permite afrontar compras de grandes activos sin apalancarse. Es un acorazado inmobiliario. Y solo busca las «joyas de cada ciudad», señala un experto del sector.

Reuniones semanales

La adquisición de Torre Picasso a FCC en 2011, en la que fue asesorado por Aguirre Newman, por 400 millones de euros, cuando pocos años antes había sido valorada en el doble, es un ejemplo. Ortega ejecutó la compra que no había sido capaz de cerrar un gran fondo estadounidense. Cuando dice «compro», el negocio está hecho.

¿Qué pasa antes de decir la palabra mágica? Tiene un equipo que rastrea el mercado nacional e internacional, cuyo núcleo lo forman unas quince personas y celebra reuniones semanales. La decisión siempre la toma personalmente Ortega y, según quienes le conocen, nunca es «caprichosa» aunque no se enmarque en la estrategia del momento. Por ejemplo, cuando adquiere Torre Picasso, Pontegadea Inmobiliaria estaba sobredimensionando su exposición al dólar comprando activos en Estados Unidos: el hotel de lujo Epic (100 millones de euros)y la sede de Bacardí (84 millones), ambos en Miami; el centro comercial y de negocios en la Milla de Oro de Chicago (240 millones)o la sede del Banco de Atlanta en Washington (49 millones). Pero surgió la oportunidad de Torre Picasso y no la desaprovechó. El director general del Grupo Main, José Parra, compara los inmuebles adquiridos por Ortega con los monasterios románicos, donde no solo la arquitectura es un referente, sino que las «localizaciones en ambos casos son excelentes». Y son activos que le proporcionarán retornos a largo plazo porque son un producto de primera, señala Parra.

Pontegadea Inmobiliaria obtuvo en 2011 un resultado de 248,8 millones con unos activos valorados en 3.364 millones. Eso supone que la rentabilidad media obtenida fue de casi el 7,5%, un rendimiento «interesante», a juicio de los analistas, para un inversor que no busca ganancias a corto plazo sino invertir su dinero en activos seguros.

La sociedad inmobiliaria de Ortega también tuvo momentos malos. En 2008 tuvo que inyectar 22,25 millones de euros en Pontegadea para cubrir las pérdidas registradas en 2007 (22 millones) y no ir a la disolución por la depreciación que la crisis provocó en sus activos. Superado ese bache, la crisis no ha vuelto a golpear a Amancio Ortega.