Economía
Las hipotecas aguantan el tirón de la subida de tipos
HIPOTECAS
Cae el número de hipotecas suscritas tras el auge de los últimos dos años aunque desciende la tasa de morosidad
Se consolida la tendencia del cambio de tipo de variable a fijo
La incertidumbre e inestabilidad que provocó la invasión rusa de Ucrania, que comenzó en el mes de febrero de 2022, hizo que el euríbor, que es la tasa que marca el interés medio interbancario fijado a la hora de que los bancos se hagan préstamos entre sí mismos, pasase a estar en cifras positivas por primera vez en seis años.
La subida paulatina de los tipos de interés del Banco Central Europeo, que también tienen su reflejo en las transacciones de los grandes bancos, ha ocasionado que el euríbor haya ido subiendo de forma consecutiva durante los últimos 16 meses hasta superar el 4%, guarismos que no se veían desde el año 2008, en plena crisis. Agosto es el primero en el que la tasa desciende respecto al mes precedente.
A la hora de comprar un inmueble, lo habitual es precisar de un préstamo hipotecario, que puede ser de interés fijo o variable. Esta segunda opción depende precisamente del euríbor, por eso se está produciendo un encarecimiento en las cuotas que tienen que abonar mes a mes los propietarios.
Debido a ello, se está dando un cambio de tendencia muy palpable en los últimos meses. Hace años, la opción más común entre los españoles era optar por las hipotecas de interés variable, puesto que las fijas suelen ser más caras y además el euríbor estuvo durante años a un interés negativo, por lo que las cuotas incluso se abarataban algunos euros. Pero desde la pandemia, cuando empezó a extenderse la previsión de que los tipos irían subiendo, la gente prefiere asegurar y saber que todos los meses va a tener que pagar lo mismo a llevarse sorpresas con los vaivenes de las variables, que pueden encarecer la cifra mensual en cientos de euros en la actualidad. Y desde que los tipos de interés se desbocaron el año pasado, la gran mayoría de hipotecas se suscriben a tipo fijo.
Para ver cómo se ha invertido el tipo de hipoteca predominante en España basta con acudir a los datos del Instituto Nacional de Estadística. En 2018, el 60% de las viviendas y fincas que se compraban con un préstamo del banco eran variables. En los últimos datos disponibles anuales, los de 2022, el 70% son ya de tipo fijo.
Fuentes de Caixabank, uno de los principales bancos españoles, indican que en los últimos seis años, el 70% de las hipotecas concedidas han sido a tipo fijo, habiendo estimado que los tipos de interés podían escalar como finalmente lo han hecho. Ese porcentaje ha aumentado hasta el 90% en los dos últimos años cuando la subida era ya un hecho.
No hay avalancha de cambios
En cualquier caso, trasladan que no está habiendo grandes cambios entre aquellos propietarios que tienen hipoteca variable por dos motivos, porque durante muchos años han estado pagando menos en su hipoteca, aunque es verdad que el interés negativo se situaba generalmente algo por debajo de un punto y el positivo actual ha llegado a superar los cuatro puntos, y también por el hecho de que en los primeros años se pagan muchos intereses, pero con el paso del tiempo ese porcentaje se va aminorando, de modo que quienes llevan muchos años con una hipoteca variable, están notando un menor impacto de la subida de tipos.
Hay hogares, sin embargo, que lo están pasando muy mal con la coyuntura económica actual. La subida de precios generalizada en los productos de consumo está mermando el poder adquisitivo de las familias, que con un aumento de la hipoteca ven tensada su equilibrio presupuestario.
Pese a ello, no se está produciendo una situación de morosidad. De hecho, los datos de Caixabank reflejan el menor nivel de impago de los últimos 15 años, un 2,6%. En cuanto a permutas en las condiciones, tampoco existe una demanda desacerbada: en el primer semestre del año han atendido 3.500 novaciones y 2.000 refinanciaciones, que entienden como cifras muy razonables para el conjunto del país y que suelen darse incluso cuando los tipos de interés no son muy altos, porque pueden deberse a cambio en las circunstancias personales o laborales del núcleo familiar.
Menos hipotecas
Sí que es cierto que se están firmando menos hipotecas. En la provincia de Cádiz, tras la fuerte caída durante la pandemia por el cierre de la actividad económica, en los dos años posteriores se notó un mayor brío en el mundo de la construcción. El hecho de pasar tanto tiempo en casa hizo que mucha gente quisiese vivir en un domicilio con mejores condiciones y además se esperaba un importante repunte en términos económicos porque quienes siguieron trabajando durante los peores meses del covid redujeron drásticamente su partida de gasto, por lo que el ahorro fue importante y posteriormente podían permitirse dar este paso. Los últimos datos disponibles sitúan ahora el número de hipotecas algo por debajo de la época precovid.
La tesitura económica hace que la gente se lo piense mucho antes de dar un paso importante en estos términos, algo lógico hasta que los tipos de interés no comiencen a bajar. Según trasladan desde los entornos bancarios, esperan que el euríbor haya tocado techo y a partir de ahora pueda ir descendiendo, lo que presumiblemente podría ir reactivando el mercado inmobiliario.
Subida del alquiler
El fuerte aumento del precio de las viviendas en alquiler experimentado en los últimos años está jugando a favor de la compra, aunque tal vez no sea el momento más propicio por las condiciones. Como muchos salarios no han subido pese a tener que hacer frente a los efectos de la inflación que ha mermado la capacidad adquisitiva, el tener que pagar una renta que por lo general suele ser más elevada que una mensualidad de hipoteca, hace que quienes se lo puedan permitir den el paso adelante.
«Sabemos que vamos a pagar más interés de lo que habríamos hecho en un momento bueno, pero si el banco acepta darte una hipoteca con la que vamos a pagar menos que de alquiler, pues preferimos tener una casa en propiedad», dice Javier, que acaba de comprar un dúplex en Jerez con su pareja.
El nudo gordiano de esta cuestión está en afrontar la entrada de la casa, que corresponde al porcentaje de la compra que no cubre la entidad bancaria y los gastos generados en la propia compraventa. Pese a que son muchas las personas que desean adquirir una vivienda que además les haría pagar menos mes a mes, el grueso de ellos no puede hacerlo por no disponer de un nivel de ahorro suficiente para afrontar ese 15% o 20%, por lo general, del valor total de la casa.
Y esa situación puede agravarse porque si el precio del alquiler está en máximos históricos, es fácil deducir que el nivel de ahorro se ve mermado. Por esa razón, administraciones como el Gobierno de España o la Junta de Andalucía han planteado medidas de apoyo para avalar la entrada a una vivienda para que los jóvenes puedan acceder al mercado y hacerse con su primera propiedad. Hay voces críticas que ponen en duda que esta sea una solución a la problemática porque podría hacer que los precios se encarecieran al saber los propietarios que los compradores pueden contar con el apoyo de una administración pública.
Quitarse la hipoteca al contado
Cada caso es un mundo, pero una de las consecuencias de la subida de los tipos de interés son el aumento de las cancelaciones de hipotecas. Evidentemente, no todo el mundo puede llevarla a cabo aunque lo desease, pero quienes tienen un dinero ahorrado y pueden permitirse la opción de pagar todo el montante restante al banco, lo hace y así evita tener que pagar un mayor número de intereses que mermen su economía.
Hay compradores que desde un primer momento podrían adquirir al contado una propiedad, pero como el euríbor ha sido negativo durante muchos años, preferían ir pagando poco mes a mes y tener el grueso de sus ahorros en el banco por si les surgía algún tipo de contingencia o incluso para poder afrontar otras compras.
Pero el encarecimiento de las cuotas hipotecarias está lanzando a aquellos que tienen músculo para afrontarlo a cancelar sus compromisos con el banco. Los datos del INE así lo atestiguan: en la provincia de Cádiz, en los últimos tres años, quitando la fuerte caída por el covid, era raro que las cancelaciones superan las 800 al mes. Sin embargo, en lo que va de año, en marzo se cancelaron 1.375 y en mayo 1.267.
A nivel nacional los datos reflejan la tendencia de forma mucho más clara. Durante los años previos a la pandemia, las cancelaciones solían rondar las 30.000 al mes, cifra que lógicamente cayó en picado desde marzo de 2020, fecha en la que se decretó el estado de alarma y el confinamiento severo. Con la reapertura de la economía, en tres meses del 2021 se alcanzaron las 35.000, marcando una tendencia al alza que se disparó hasta los 42.736 en marzo del pasado año, justo después de la invasión rusa de Ucrania y antes de que el euríbor volviese a cifras positivas tras más de seis años en negativo. Y dicho aumento se ha asentado en el primer semestre de 2023, llegando a las 44.000 cancelaciones en los meses de marzo y mayo.
