Vivienda
Cádiz vende caro su metro cuadrado
Es la capital de provincia andaluza con el metro cuadrado más alto: 2.104 euros
El precio de compraventa de vivienda usada en Andalucía se modera en el último año, con una variación interanual del 1,7%. Sin embargo, se aprecian importantes variaciones según la capital de provincia. Así, mientras que en Granada y Sevilla el precio baja, con una disminución del 5,85% y del 4,91%, respectivamente; en el resto de las ciudades sube, con Málaga mostrando la máxima subida interanual, del 8,84%.
El metro cuadrado más alto lo encontramos en Cádiz (2.104 euros), seguida de Málaga (1.920 euros) y Sevilla (1.357 euros). El más bajo está en Almería (990 euros) y Jaén (772 euros).
Por su parte, el precio del alquiler en la ciudad de Sevilla sube un 8,4% en tasa interanual, lo que sitúa el metro cuadrado en 10,5 euros.
Actualmente, la negociación del precio de compra, es decir, la rebaja sobre el precio inicial de salida del inmueble al mercado se sitúa de media en el 9% en Andalucía, con poblaciones destacadas como Linares, con una rebaja del 18,3% sobre el precio inicial, y Jaén, con una rebaja del 14,3%.
Son datos del informe Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en la Comunidad, donde el grupo cuenta con más de 200 oficinas franquiciadas. El estudio ha sido presentado esta mañana en rueda de prensa en Sevilla.
En la presentación también se han tratado dos nuevos informes de la Cátedra Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Análisis del mercado de la vivienda. El primero analiza el impacto de la nueva ley de vivienda en el mercado de alquiler; el segundo, el dinamismo inmobiliario en Andalucía.
Precio de la vivienda y características
Jesús Jiménez, responsable del Grupo Tecnocasa en Andalucía, ha analizado las franjas de precios más comunes. Así en Sevilla, Málaga, Granada y Córdoba 'la franja de precios más vendida este año ha sido la de viviendas de entre 75.000€ y 150.000€'. En Almería, Jaén y Huelva, han destacado las viviendas de 75.000€ o menos. Mientras que en Cádiz han predominado las de entre 150.000€ y 225.000€.
La vivienda tipo vendida en Andalucía tiene una superficie media de entre 60 y 80 metros cuadrados en todas las capitales, a excepción de Jaén, donde encontramos viviendas de un mayor tamaño (80-100 metros cuadrados útiles de media).
Finalmente, si analizamos el perfil del comprador, cabe destacar que en todas las ciudades andaluzas analizadas el principal y primer motivo de compra es primera vivienda, es decir, el comprador adquiere el inmueble con el objetivo de residir en él. Después de esta primera opción, es importante el número de inversores que encontramos en Granada (22,1%) y Jaén (donde 1 de cada 4 compras está hecha por un pequeño inversor).
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, ha comentado, en relación al precio de la vivienda, que 'Andalucía presenta actualmente buenas oportunidades inmobiliarias'. Y ha añadido: 'es importante buscar bien entre la oferta disponible y seleccionar aquellas viviendas que están a precio real del mercado inmobiliario actual, pues muchos propietarios sobrevaloran sus viviendas, lo que sitúa al inmueble lejos de la realidad, en un momento en el que los precios empiezan a estabilizarse e incluso a bajar'. Cubero ha puntualizado que la sobrevaloración llega al 28% en Jaén, mientras que la más baja de Andalucía está en Cádiz, donde los propietarios sobrevaloran sus inmuebles un 12,77%.
Impacto de la nueva ley de vivienda
La inseguridad jurídica (79,2%), las actualizaciones de la renta por debajo del IPC (11,1%) y el límite a las rentas en las zonas tensionadas (9,7%) podrían llevar a muchos propietarios andaluces a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio. Esto supondría la desaparición de más 27.600 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, la oferta de alquiler en Andalucía se reduciría un 11,4%.
Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 5,5% de propietarios andaluces se plantea la venta de la vivienda, mientras que un 5,9% baraja otras opciones como, por ejemplo, el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
Granada sería la ciudad donde bajaría más la oferta de alquiler. Lo haría un 22,8%, seguida de Cádiz y Córdoba, ambas con una disminución de 19%. La menos afectada sería Huelva (-2,5%).
Actualmente, si comparamos y analizamos la compra de una vivienda con el alquiler de la misma, la opción de comprar es más rentable. Así, una persona que cuente con algunos ahorros previos puede obtener una cuota hipotecaria inferior a un alquiler.
A modo de ejemplo, en Sevilla por un inmueble de 105.000€, con una hipoteca de 84.000€ (80% del valor del inmueble), a un interés anual del 4% y a un plazo de 25 años, la cuota mensual del préstamo sería de 443€, mientras que la renta mensual al alquilar el inmueble subiría a 809€, con una diferencia de 366€.
El estudio del dinamismo del mercado inmobiliario de compraventa en España se realiza a partir de dos premisas (segunda mano y obra nueva) en diferentes niveles geográficos (Comunidad Autónoma, provincia y, finalmente, población). Las fuentes utilizadas son de información pública: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) y el Catastro; y para el estudio se ha utilizado la ratio de rotación, porcentaje que mide las ventas anuales que se realizan cada 100 viviendas.
En relación al dinamismo del mercado inmobiliario en Andalucía podemos ver datos interesantes. Andalucía tiene un dinamismo (2,96) por encima de la media nacional, que se sitúa en 2,6 ventas por cada 100 viviendas. Se trata un dinamismo alto, pero menor al del año 2022, año en Andalucía vivió un pico de dinamismo del 3,38 (el máximo de la serie histórica que empezó en 2012). A nivel nacional, las CCAA con un mayor dinamismo son las que lindan con el Mediterráneo, más la Comunidad de Madrid y las islas (Islas Baleares y Canarias).
La provincia andaluza más dinámica es Málaga (3,96), seguida de Almería (3,79). Las menos dinámicas son Córdoba (2,41) y Jaén (1,91). Si acotamos un poco más, en compraventa de segunda mano, las poblaciones (con un parque de viviendas superior a 20.000 unidades) más dinámicas son: Vera, Mijas y Estepona. Por su parte, en obra nueva destacan Dos Hermanas, Vélez Málaga y Motril.
