Radiografía del «skyline» de Madrid: 6.000 millones de euros en rascacielos

Son testigos del pulso económico de una ciudad. Los colosos que dibujan su «skyline» y el sello de identidad que imprimen carácter al corazón financiero de una gran urbe como Madrid. La puesta en venta de Torre Espacio, el cuarto de los edificios más altos de la Castellana, ha vuelto a poner a los rascacielos en el ojo de los inversores.

La capital cuenta con una docena de grandes edificios que superan los 100 metros de altura, valorados en más de 6.000 millones de euros. Algunos de ellos tan singulares como las Cuatro Torres de la Castellana (valoradas entre 650 y 740 millones de euros) Torre Picasso (690 millones) o la Puerta de Europa (370 millones). Auténticos «trofeos» para las grandes compañías que también se han visto sacudidos por la crisis y que ahora podrían vivir su particular «momento».

Un instante, en palabras de los expertos, «óptimo» para las operaciones de compraventa. Sobre todo, después de que la capital haya vivido en los últimos años un lento resurgir de su sector inmobiliario. Un proceso, tras la recesión de 2008, que las principales consultoras aseguran que ha traído también la recuperación al mercado de oficinas «prime». En lo que va de 2015, Madrid ha mejorado su número de operaciones de alquiler de estos espacios respecto a 2014 y ha incrementado su renta media mensual.

«En estos momentos, Madrid explota cerca de 450.000 metros cuadrados de oficinas frente a los 280.000 de 2012. La recuperación es clara, aunque lenta. Aún nos queda mucho para alcanzar los 900.000 metros cuadrados de explotación en los que se situaba el sector en 2007», apunta Humphrey White, director de Capital Markets de Knight Frank. La mejora de la situación económica es «clave» para comprender el «optimismo y la mayor confianza» que la capital está generando dentro y fuera de España.

Recuperación de los precios

«En estos años la renta ‘prime’ cayó de los 40-42 euros por metro cuadrado al mes de 2007 a los 22 de 2013. Desde entonces se ha recuperado hasta los 30 actuales. Un precio que, comparativamente con los de Europa, es muy atractivo para inversores, aseguradoras o fondos soberanos, entre otros», explica White. Si a eso se añade el hecho objetivo de que la oferta de este tipo de espacios es reducida, el sector espera que la demanda pueda aumentar significativamente en los próximos meses. «Con pocos desarrollos nuevos proyectados, se espera que a medio plazo haya una escasez de oferta de buena calidad que, a su vez, seguramente lleve a un mayor crecimiento de las rentas», apunta.

«Madrid ha pasado a ser la niña bonita de Europa, frente a Londres y París, donde los precios están en los niveles altos de 2007», señala. «Es el momento de hacerse con un espacio en los rascacielos de Madrid porque, según nuestras previsiones, la capital incrementará un 30% su valor en cuatro años. Será la mayor revalorización de este sector solo por detrás de San Francisco», dice este experto inmobiliario.

Sin embargo, las grandes consultoras también describen un panorama en el que no todo son ventajas. Hay un parque de oficinas bastante obsoleto que ha llevado a que las rentas se polaricen en Madrid. En la misma Castellana hay espacios a 17 euros el metro cuadrado al mes y otros a 30. «La tasa de disponibilidad en el CBD (siglas de «Center Business District») es de un 7%. Pero sólo un 2% cumple con los más altos estándares de calidad», concluye el directivo de Knight Frank.

El sector de las oficinas, junto al «retail» –centros y grandes superficies comerciales–, es el que más interés despierta en los últimos meses. Según Juan Manuel Pardo, director asociado de Capital Markets de Jones Lang LaSalle (JLL), la elevada liquidez presente en el mercado ha provocado «mucha presión compradora» y, al mismo tiempo, una «presión a la baja» en el caso de las «yields» (fondos de inversión).

Del mismo modo, el cambio político en el Ayuntamiento ha generado que los fondos con interés en comprar productos con gestión urbanística prefieran en este momento otro tipo de producto como las oficinas. En ese sentido, añade Pardo, las «socimis» (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) son las «grandes protagonistas» como potenciales compradores de este tipo de espacios. «Tienen el perfil inversor más competitivo», indica. A ello se suma, según el experto de JLL, que es un momento «propicio para vender», aunque también reseña que hay escaso producto de calidad en el parque madrileño de oficinas.

Reformas a la vista

Esa escasez de oficinas de alta calidad ha llevado a algunos propietarios a planear reformas profundas en sus rascacielos. Es el caso de Torre Europa (426 millones de euros)o del edificio del BBVA de la Castellana (200 millones de euros). Ambos están pendientes de una gran remodelación con la que aspiran a mejorar su atractivo, de cara a los inversores, y su rentabilidad. «El sector madrileño no es muy grande ni tan competitivo como el de Londres», señala Mikel Echavarren, CEO de Irea. Coincide en el buen momento que atraviesa Madrid, aunque prevé que la recuperación de las rentas va a ir «más despacio» que la «voracidad» de los compradores por estos edificios.