Coronavirus
Miles de viviendas turísticas de Andalucía se pasan al alquiler de larga duración por la crisis del Covid-19
Las pérdidas del sector alcanzan los 300 millones de euros, 80 de los cuales corresponden a Sevilla
El boom de los apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos (VFT) hizo disparar en los últimos años la oferta en Andalucía, con crecimiento de dos dígitos anuales. Ahora, la crisis del Covid-19 ha impactado de lleno en ese mercado, en el que conviven profesionales con particulares, muchos de los cuales se endeudaron o usaron todos sus ahorros para entrar en este negocio. El estado de alarma, el cierre de fronteras, la obligación de cuarentena a quienes visiten nuestro país... ha provocado un auténtico tsunami en este sector, que engloba en Andalucía a 69.109 viviendas turísticas con 360.677 plazas y 1.700 apartamentos turísticos con 112.038 plazas . Como consecuencia de la falta de turistas, muchos propietarios de VFT están destinándolas al alquiler de temporada y, los más desesperados, al de larga duración. ¿Resultado? Se ha disparado la oferta de alquiler y las rentas han empezado a bajar.
La Asociación de Viviendas Turísticas AVVA cifra en un 20% las viviendas turísticas que en Sevilla -donde hay 6.393 con 31.549 plazas- se han pasado al alquiler de media estancia o de larga duración. Según datos de Idealista, las viviendas en alquiler en las principales capitales de Andalucía a 1 de agosto se han disparado con respecto al mismo mes del año pasado, al igual que ha sucedido en el resto de grandes ciudades. En Málaga la oferta se ha disparado un 109,3% y en Sevilla, un 86,7%. Igual sucede en Madrid (+76%), Valencia (+67,4%) y Barcelona (+66,7%).
Los principales agentes del sector -empresas de gestión de apartamentos y viviendas turísticas, así como propietarios y agentes de la propiedad inmobiliaria- interpretan ese crecimiento espectacular de la oferta de viviendas de alquiler a la caída del negocio de viviendas con fines turísticos (VFT).
Juan Lasheras, O'Donnell Flats
Juan Lasheras, empresario del sector y socio fundador de O'Donnell Flats , afirma que «es evidente que ha habido un traspaso al mercado de alquiler de larga de temporada de viviendas con fines turísticos que se publicitaban en plataformas como Airbnb o RVBO. Eso va a provocar un "big bang" en este mercado, reordenando y profesionalizando el sector, de forma que al pequeño inversor se le va a quitar las ganas de seguir en el negocio y se va a refugiar en el alquiler de larga estancia. El "affair" o coqueteo de esos particulares con el negocio de las viviendas turísticas acabará con esta situación porque se han endeudado tanto en hacer reformas en sus viviendas o apartamentos que ahora no pueden aguantar estar con cero ingresos».
«Como se ha caído el mercado internacional, nosotros hemos optado por una fórmula mixta: el alquiler de mediana estancia para empresas, especialmente directivos o trabajadores de compañías, algo muy usual en ciudades como Madrid pero que en Sevilla no lo había», indica Lasheras, quien identifica como clientes potenciales empleados de Airbus, de las oficinas de la UE en la Cartuja o de empresas de consultoría.
A su juicio, «los alquileres de mediana estancia es un mal menor y garantizan unos ingresos recurrente s a la espera de que el turismo nacional e internacional vuelva y despegue la economía, que esperemos sea para febrero de 2021». No obstante, este empresario afirma que a pesar de la situación «sigue habiendo apuestas en proyectos potentes en Sevilla intentando captar a clientes con un tique muy alto, como asiáticos o americano con alto poder adquisitivo, dispuestos a pagar entre 300 y 400 euros la noche».
Manuel Bermudo, agente inmobiliario (API)
Por su parte, Manuel Bermudo, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Sevilla, declara a ABC que «hay propietarios de viviendas turísticas que han tomado la decisión de meterlas en el mercado de alquiler de larga duración pero también hay aún mucha gente indecisa esperado hasta después del verano por el riesgo que implica esa fórmula, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanismo ampara la renovación del contrato durante cinco años para particulares y siete para empresas, lo que supondría bloquear esas viviendas en caso de que haya una recuperación del sector».
Bermudo confirma que el traspaso de viviendas turísticas al mercado de alquiler de larga duración está provocando un aumento de la oferta en centros históricos de ciudades y un aumento de la oferta provoca que la gente esté tirando precios, sobre todo por parte de quienes se endeudaron para meterse en este negocio. «Hay gente que me está ofreciendo para alquiler de larga temporada viviendas turísticas en el Arenal, frente a la plaza de toros. Me dicen que si encuentro un inquilino en condiciones, que alquile», indica el presidente de los API, quien dice que «están aguantando los que tienen capacidad financiera y sorprendentemente sigue habiendo gente comprando casas para apartamentos turísticos y haciendo rehabilitaciones con ese fin. De hecho, yo tengo varios proyectos de clientes encima de la mesa».
Daniel Gata, A.Viviendas Turísticas Apartsur
De otra parte, Daniel Gata, gerente de la Asociación Andaluza de Apartamentos y Viviendas Turísticas de Andalucía Apartsur , explica que la entrada de VFT en el mercado de larga duración puede verse claramente en los anuncios que están inactivos en las plataformas como Airbnb o VRBO (la antigua HomeAway). No están activos en los últimos tres meses el 24,7% de los anuncios de esas plataformas de viviendas de Córdoba, y el 24,4% de los de Granada o el 23,67% de los de Sevilla. «La cuarta parte de las viviendas turísticas de Córdoba, Granada y Sevilla, y la quinta parte de las de Málaga, Cádiz y Jaén, no han tenido ni una sola reserva en los últimos tres meses o bien han bloqueado los próximos meses presumiblemente porque se han pasado al alquiler de media o larga duración», explica Gata.
A pesar de este panorama desolador, Apartsur asegura que sigue creciendo el número de viviendas en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Así, el 15 de marzo había en ese registro 66.450 VFT y a 30 de julio había 69.019, lo que supone un crecimiento del 3,72%. «No son crecimientos como los de años anteriores, pero si un goteo incesante», explica Gata, quien informa que las viviendas turísticas han subido un 7,6% en Jaén, un 6,7% en Huelva, un 5,9% en Almería, un 5,6% en Cádiz y y Sevilla.
Advierte Apartsur que antes del Covid-19 se exigía tramitar el cese temporal de las VFT que pasen al alquiler convencional de media estancia (menos de un año) y una baja en el registro de turismo para el alquiler de larga temporada (entre 5 y 7 años). Finalmente, los servicios de la Junta e Andalucía están tan desbordados -sólo en Málaga hay 38.867 viviendas turísticas- «que han comunicado que no es necesario realizar ningún trámite para cesar la actividad como VFT , ya que ambas actividades (alquiler como servicio turístico o alquiler de temporada) son compatibles», según Gata. «El criterio oficial -dice Apartsur- es que según el alquiler sea superior o no a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria será de aplicación el decreto de VFT de 2016 o la Ley de Arrendamientos Urbanismo».
Gata subraya que el 25% de las VFT son de propietarios pequeños y el 75% están en manos de profesionales, que sí han podido acceder a créditos ICO por el Covid-19, aplicables sólo a pymes y autónomos. La ley dice que quien tiene más de dos VFT en un radio de un kilómetro tiene que darse de alta como apartamento turístico pero la picaresca ha llevado a muchos propietarios a poner las viviendas con esos usos a nombre de distintos familiares. «Quien ha hecho eso, ahora no puede acceder a los créditos ICO», recalca el gerente de Apartsur.
Carlos de Juan, Puerta Catedral
Carlos de Juan, director general de Puerta Catedral , es uno de los pioneros en el mercado de apartamentos turísticos, donde comenzó en 2004. Gestiona tres empresas con 39 apartamentos turísticos de lujo con 100 plazas, situados alrededor del templo metropolitano de la capital andaluza. Antes del Covid-19 gestionaba 44 apartamentos pero la falta de turistas ha reducido su cartera. Cuando se produjo el estado de alarma solicitó a todos los propietarios una carencia en el pago de la renta de esos apartamentos. «La mayoría ha aceptado, dadas las circunstancias, pero algunos se han negado porque habíamos hecho obras al edificio y están deseando recuperarlo remozado», explica De Juan, quien se lamenta que las gestoras de apartamentos turísticos no han podido acogerse a ayudas del Gobierno central, «que ha dejado a la voluntad de los propietarios de inmuebles la reducción de alquileres, salvo en el caso de los grandes tenedores».
En su opinión, «si el Gobierno central no actúa ya con ayudas concretas al sector y los propietarios no colaboran lo suficiente, nos veremos obligados a tomar decisiones drásticas resolviendo los contratos de alquiler o solicitando el auxilio a la justicia.». Aclara que «en nuestro caso hemos pedido créditos con aval del ICO para seguir pagando alquileres y salarios pero esos préstamos hay que devolverlos. Si el Gobierno no hace nada, habrá una gran destrucción de empleo en el sector».
En el caso de Puerta Catedral, de marzo a julio no tuvo ingresos por el estado de alarma y su facturación cayó en julio un 93% respecto al mismo mes del año pasado, cuando su ocupación media era del 90% en 2019. Al acabar el estado de alarma, Puerta Catedral abrió 7 de los 39 apartamentos y ahora registran ocupaciones del 50% pero a precios más bajos que los usuales. «Las noticias de rebrotes y cuarentenas que imponen a personas que hayan estado en España han provocado que en agosto y septiembre tengamos más cancelaciones que ventas. El aumento del 30% de los usuarios del aeropuerto de Sevilla fueron personas que se dirigían a las cosas. ¡Pero si el barrio de Santa Cruz de Sevilla está muerto!».
Ignacio Lerdo de Tejada, Genteel Home
El sevillano Ignacio Lerdo de Tejada es director de Genteel Home, una empresa de apartamentos turísticos de lujo fundada en 2012 y que antes del Covid-19 firmó un acuerdo con Marriott para ofrecer ese producto en España. Afirma que «los profesionales del sector no están sacando las viviendas y apartamentos turísticos al mercado de alquiler de larga duración. De hecho, nosotros tenemos 260 apartamentos y VFT y apartamentos turísticos y sólo han salido de nuestro portafolio dos, uno ha sido porque se vendido. Quienes están traspasando las viviendas y apartamentos turísticos al alquiler de larga duración son los particulares que estaban en Airbnb».
David Moreno, A.Viviendas Turísticas AVVA
La Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía AVVA está representada en Sevilla por David Moreno , quien afirma que en la capital andaluza el 20% de los propietarios de esos inmuebles se han pasado al alquiler vacacionales o de temporada. «Se trata de particulares, no de propietarios que se han profesionalizado. Éstos últimos están aguantando y esperando a que la temporada 2021, por lo que no han alquilado de larga duración sus viviendas porque quieren tenerlas disponibles cuando las necesiten».
Admite Moreno que la situación es crítica para las gestoras de apartamentos turísticos que han alquilado edificios completos y que ahora tienen que seguir pagando las rentas, dándose el caso de propietarios que no quieren bajar las rentas a pesar de la situación actual. «A diferencia de las Viviendas con Fines Turísticos, que son versátiles y pueden pasar al alquiler de larga temporada, los apartamentos turísticos no pueden pasar a ser Viviendas con Fines Turísticos si no hay un cambio urbanístico, lo cual implica un trámite largo y complicado. Además, hay apartamentos turísticos que no podrían ser VFT porque son de dimensiones muy reducidas. Por tanto, si la situación se alarga, a los propietarios de apartamentos turísticos no le quedará otra que sentarse a negociar la bajada de renta, salvo que puedan aguantar sin ingresos».
AVVA calcula en 300 millones de euros las pérdidas acumuladas en Andalucía en el sector de las Viviendas con Fines Turísticos desde marzo a agosto de 2020 . Esas pérdidas se cifran en 80 millones de euros en Sevilla, donde hay actualmente 6.393 VFT con 31.549 plazas.«En julio, en Andalucía la ocupación en VFT está siendo del 36% y en agosto se prevé un 45%, cuando en 2019 la ocupación media era del 80. En Sevilla en julio fue del 17-18% y en agosto había una previsión del 35% pero hubo muchas cancelaciones 48 después de que el Gobierno británico exigiera cuarentena para quienes volvieran de España. El 70% de los clientes de las viviendas turísticas son internacionales, mientras que ahora so nacionales. El precio medio por noche ha bajado también un 15%», añade.
José Luis López, Grupo Murillo
Por último, José Luis López, director gerente del Grupo Murillo , explica que «están adaptándose a marchas forzadas a la actual situación, dado que el turismo internacional se ha caído, han tenido que recortar precios y las estancias de los clientes se han reducido a una noche». El Grupo Murillo, que fundó la familia Adarve-Linares, es propietario de 6 apartamentos turísticos y un hotel con 300 plazas . Con el estado de alarma cerraron los establecimientos e hicieron un ERTE para 57 trabajadores, todos menos el personal de mantenimiento y seguridad.
«Abrimos el 1 de julio sabiendo que lo hacíamos a pérdidas pero lo hicimos por responsabilidad , por sacar a los trabajadores del ERTE. Hemos conseguido sacar del ERTE al 20% del personal porque de las 300 plazas que tenemos sólo están operativas ahora 60 y estamos registrando una ocupación del 20-30%. El mes de julio fue malo pero al final remontamos, pero con precios un 30% más baratos que en 2019. La cosa es vender aunque sea a precios bajos. Para ello estamos haciendo ofertas de última hora, una semana antes.. El problema es que no están entrando reservas para septiembre y octubre».
Grupo Murillo, que se ha acogido a los créditos ICO por el Covid, no ha pensado pasar al alquiler residencial sus apartamentos turísticos «porque afortunadamente estamos saneados y aunque estamos perdiendo dinero podemos aguantar. Estamos esperando a ver qué pasa con los ERTE porque con la situación actual lo normal es que se prorroguen hasta final de año». José Luis López es optimista y confía en que la «normalidad» vuelva en la primavera de 2021.
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