Temporada alta para los cinco estrellas
El valor de los hoteles de mayor categoría se ha disparado un 10% en el último año
El lustro de recuperación económica sostenida y el ritmo acelerado con el que la industria turístíca española ha ido pulverizando sus propios registros ha tenido un impacto directo en la recuperación del valor del sector hotelero, pero la sensibilidad al ciclo económico señala a los hoteles de cinco estrellas como los grandes beneficiados de estos últimos años de bonanza. Según las tasaciones de Tinsa, los establecimientos de esta categoría aumentaron su valor en un 10% durante el último año. En contraste, los hoteles de cuatro estrellas se revalorizaron un 4% y los de tres pincharon: hoy valen un 7% menos que hace un año.
Según el informe «Mercado hotelero 2019», presentado esta semana en Madrid, el valor medio por habitación de los establecimientos de cinco estrellas fue de 171.625 euros en 2018, un 33% más que en los hoteles de cuatro estrellas, en los que el valor medio por habitación se situó en los 128.604 euros, y más del doble que en los hoteles de tres estrellas (83.217 euros por habitación). Este valor medio se calcula a partir de los ingresos y gastos de la explotación del negocio, dividido por el número de habitaciones.
Por áreas geográficas, los hoteles de cinco estrellas en la costa Mediterránea son los que registraron un mejor comportamiento en 2018 (+22% interanual, hasta 184.574 euros por habitación), seguidos de los establecimientos de esta misma categoría en las islas (+19% anual, hasta 190.232 euros por habitación) y de los activos de cuatro estrellas en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas (+4%, hasta 129.284 por habitación). «La mejor evolución reciente de la máxima categoría en el litoral peninsular e insular se explica porque en esos mercados la diferencia de calidad entre los establecimientos de playa de cuatro estrellas y los de cinco es más acusada. Y son precisamente los establecimientos exclusivos los que reflejan más directamente la coyuntura económica del sector, tanto al alza como a la baja», asegura el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil.
El valor de los cuatro estrellas de Barcelona es un 66% mayor que los de Madrid
El informe subraya que la crisis económica «afectó de manera notable a los activos hoteleros, especialmente los de carácter urbano». Los establecimientos de tres y cuatro estrellas han sufrido una importante depreciación en los últimos diez años, que se concreta en una caída del valor por habitación de un 33% en el caso de los tres estrellas y del 22% en los de cuatro. Sin embargo, este fue el segmento que mejor aguantó la crisis, al beneficiarse de un desplazamiento de la demanda de cinco estrellas hacia una categoría más asequible. Pero cuando la recuperación deshizo las maletas y se asentó, la reactivación del target más lujoso ha sido más rápida.
Cuatro estrellas
En los hoteles urbanos, sin embargo, los cuatro estrellas siguen imponiéndose. Y el informe destaca un hecho especialmente llamativo: en Barcelona, este tipo de establecimientos mantiene un valor por habitación en los tres últimos años cercano a los 300.000 euros, un 66% superior a los de Madrid (180.000 euros). Tradicionalmente , el valor medio en Barcelona ha superado con creces el de los establecimientos de la capital, algo que la moratoria hotelera en la Ciudad Condal ha podido acentuar, explica Gil.
En la última década destinos como Madrid, Barcelona y los archipiélagos han experimentado crecimientos del 30% en el número de viajeros. Pero la desaceleración tambien se asoma a la industria de los viajes. Gil coincide en que «afectará al sector turístico», pero las estimaciones apuntan a un aterrizaje lento, también para el sector hotelero. Para este curso, Tinsa pronostica que el valor por habitación mejorará en un 5% en los hoteles de cinco estrellas y alrededor de un 2% en las categorías de tres y cuatro estrellas.
El informe también analiza la inversión necesaria para construir un hotel, un indicador que mide el coste de ejecución material por habitación incluyendo honorarios y gastos y descontando el valor del suelo. Y destaca que esta variable permanece estancanda en los útlimos años. « La evolución de tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles por encima de lo que ha hecho el coste de reposición, aumentando así la rentabilidad de la inversión», apunta Rafael Gil.
En este contexto de impulso, un reciente informe de la consultora Christie & Co cifraba en 4.860 millones el volumen de inversión hotelera en España en 2018. Una cifra récord solo superada por Reino Unido (cerca de 7.500 millones). El sector hotelero está en el radar inversor interancional, pero, para el director del Servicios de Estudios de Tinsa, «la diferenciación y especialización de la oferta serán clave en los próximos tiempos para competir interna y externamente, así como para maximizar la rentabilidad de unos activos que continúan lejos de valores máximos de la década pasada».
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