La banca busca rentabilizar su cuota de mercado en el sector inmobiliario

En el «boom» del ladrillo que vivió España participaron desde las grandes constructoras hasta los particulares. Casi siempre con el respaldo financiero del sistema bancario. Por eso el estallido de la crisis y el impago de esas deudas convirtieron a los bancos en las grandes inmobiliarias del país. Poco a poco, las entidades han ido soltando ese lastre para centrarse en su verdadero negocio. Ahora bien, su fuerte presencia en el mercado inmobilario deja un tablero de juego nuevo en el que siguen siendo los grandes protagonistas, ahora a través de las sociedades especializadas que han creado y que están tratando de profesionalizar aún más para rentabilizar de nuevo el sector.

Para separar el negocio inmobiliario de la actividad bancaria, los bancos españoles han creado «servicers», plataformas a través de las que gestionan los millones de viviendas y hectáreas de suelo que se adjudicaron

. Cuatro de ellas controlan hoy el 70% del mercado. Se trata de Servihabitat, creada por Caixabank; Haya Real Estate, antigua Bankia Habitat; Altamira, que constituyó el Santander, y Solvia, la inmobilaria de Banco Sabadell.

Los inmuebles siguen en el balance de las entidades, y estas sociedades se ocupan de vender y alquilar las unidades incluidas en estas carteras. Sin embargo, los bancos han desarrollado dos estrategias bien diferenciadas: de un lado, el Santander, Caixabank, Bankia y el Popular optaron por vender sus plataformas a fondos especializados para obtener plusvalías y liberar provisiones; del otro, BBVA y Sabadell prefirieron mantener sus «servicers» para sacar una mayor rentabilidad de los inmuebles a largo plazo.

Todas ellas tienen aún un gran volumen de activos por enajenar -entre los 30.000 y los 60.000 millones de euros-, más aún después de que la Sareb, como se llama el banco malo, adjudicase a esas cuatro firmas la gestión de los activos inmobiliarios de las cajas que recibieron ayudas públicas.

Evitar desaparecer

Los contratos firmados con la Sareb tienen una duración de entre cinco y siete años, plazo en el que deberán haber vendido esos activos. Además, los bancos también han dado orden a sus «servicers» de desprenderse de todas sus carteras inmobiliarias. Es decir, cuando cumplan esos objetivos se habrán quedado sin actividad. Por lo tanto, necesitan encontrar nuevas fuentes de negocio en ese plazo si no quieren que su partida se termine.

En este punto se abren una vez más distintas posibilidades. Por un lado, el mercado especula con fusiones entre los actuales jugadores, que les permitirían ganar volumen y eficiencia, o incluso la salida a Bolsa de algunas de ellas. Fuentes financieras creen que podría haber cierta consolidación en torno a algunos actores de menor tamaño, como las plataformas de Liberbank y Unicaja. De hecho, Aktúa acaba de absorber el «servicer» de Ibercaja.

Otra parte del sector defiende que una fusión no es más que pan para hoy y hambre para mañana y que una compañía con fecha de liquidación no puede debutar en Bolsa, y aboga por buscar fuentes de ingresos alternativas entrando en negocios como la administración de fincas, la prestación de suministros como luz y agua, aprovechando su experiencia y sobre todo su cuota en el mercado inmobiliario.

Los «servicers» están entrando también en la promoción inmobiliaria. Es una fórmula para tratar de recuperar la inversión hecha en los activos que ahora, con su precio hundido, más quebraderos de cabeza ha causado a los banqueros: el suelo. Incluso la Sareb está trabajando en esta línea. Eso sí, la construcción de nuevas promociones es ahora mucho más selectiva.

Hasta ahora, las principales transacciones de los bancos y los fondos en el mercado inmobiliario han girado en torno a la venta de los propios «servicers» y carteras de préstamos hipotecarios y el mercado de oficinas y locales comerciales. Sin embargo, todos los actores del sector parecen tener claro que lo que está en juego en esta partida es el mercado de los particulares, en plena recuperación de la demanda. Valga de ejemplo que Solvia ya ha abierto oficinas a pie de calle.

En 2001 el porcentaje de viviendas en propiedad en España era del 84,5%. Pese al elevado desempleo, la caída de la renta disponible y el problema de los desahucios ésta ha ido descendiendo muy ligeramente, a un ritmo anual de medio punto, y hoy aún es el segundo país de Europa con más viviendas en propiedad (el 77,7%) sólo por detrás de Noruega y muy por encima de Alemania (53,3%), según datos de Eurostat. Ademas, y según datos del INE, la venta de viviendas creció en 2015 un 11,1%, hasta las 354.132 operaciones. Esto, según los expertos, indica que la situación comienza a normalizarse.

El impulso de las socimi

Otro de los agentes que más está dinamizando el mercado son las socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), que adquieren activos destinados al alquiler. Compran oficinas, centros comerciales y hoteles, los rehabilitan y luego los arriendan. Estas sociedades fueron responsables del 40% de la inversión en 2015 en el sector, desembolsando cerca de 5.000 millones.

Muchas socimi saltaron a Bolsa el año pasado y otras diseñan su debut para los próximos meses. En total, 15 cotizan ya en el mercado y su capitalización conjunta ronda los 8.775 millones. Otra prueba de que hay nuevos jugadores dispuestos a sacar provecho de la recuperación del mercado inmobiliario español.