Los bancos y cajas se convierten a su pesar en inmobiliarias improvisadas

La época de vino, rosas y grandes operaciones corporativas en el ladrillo ha pasado a mejor vida. La crisis internacional y el derrumbe inmobiliario español han puesto contra la pared a muchos de quienes hace bien poco se ufanaban de figurar en las listas de los más ricos del mundo y, lo más grave, han dejado en evidencia que se han hecho muchas cosas mal en muy poco tiempo. Son pocas las empresas vinculadas al sector residencial que han podido sortear el tsunami de impagos y sobreendeudamiento. Las consecuencias más dramáticas de este proceso son la proliferación de concursos de acreedores, que crecen a un ritmo superior al 260% interanual y dejan en el alero miles de puestos de trabajo, y la conversión de algunas entidades financieras en inmobiliarias improvisadas muy a su pesar.

El penúltimo episodio de este fenómeno ha tenido lugar esta semana, con la cesión por parte de la familia Sanahuja (propietaria hasta entonces del 80,62% de Metrovacesa) a sus bancos acreedores del 65% de las acciones de la compañía. La entrega responde al pago de compromisos que los inversores tenían con sus bancos y que derivaban, precisamente, de los créditos con los que se hicieron con la inmobiliaria. Un camino que inició en julio Colonial: un 24% pasó a manos de sus financiadores en un giro que les dio el control efectivo de la firma y sacó de la presidencia a Luis Portillo.

En los últimos años del boom muchas empresas crecieron mediante Ofertas Públicas de Adquisición de acciones (OPA) a precios en ocasiones ya desorbitados. Este intenso proceso de concentración en el ladrillo tuvo como denominador común la pignoración -dar algo como garantía del crédito- de las mismas acciones de las empresas que eran adquiridas y que, en pleno derrumbe de los mercados, han perdido ahora gran parte de su valor inicial.

Eso ha hecho que las entidades financieras -no se salva ninguna de las grandes- se encuentren de la noche a la mañana a los mandos de negocios que, sencillamente, no son los suyos. Bancos y cajas no quieren dedicarse a fondo al ladrillo y tendrán que deshacerse -cuando el mercado se recupere- de activos inmobiliarios en lo que algunos vaticinan como un efecto de segunda ronda de la reordenación del mercado.

Bien es cierto que muchas de las inmobiliarias en problemas mantienen en cartera algunas joyas de edificios dentro y fuera de España, pero las valoraciones de esas fincas que se realizaron hace apenas un año no son hoy las mismas. Ni mucho menos. De cualquier manera, la banca que tenía alguna división inmobiliaria ya se ha aprestado a reforzarla con más medios técnicos y humanos. La que no la tenía, está obligada a crearla.

Todo por el cliente

Fuentes financieras explican que el momento y sus consecuencias son excepcionales, y que en situaciones así es preferible hacer un esfuerzo para «dar oxígeno» a los clientes. ¿Cómo? Comprándoles activos o participaciones de sus empresas. Activos que deberán mantener en cartera algunos años -hoy nadie está para vender, y menos para comprar pisos- con la esperanza de que el mercado se estabilice. Aunque en menor medida, ya ha sucedido en el pasado, y de todo se sale, dicen. «La mayoría son perfectamente viables, pero no son eficientes», señala un directivo de la banca española.

Siempre en privado, agentes financieros reconocen que algunas operaciones (créditos u OPAs) se hicieron sobre la base de unas expectativas de revalorización que nunca llegaron y que, en ocasiones, ya eran difíciles de alcanzar cuando se rubricaron los contratos. La paradoja es que el negocio inmobiliario, en manos de los bancos hace algún tiempo (Metrovacesa, Urbis, Vallehermoso), vuelve a casa.

Uno de los aspectos más oscuros del problema del ladrillo español es el de la refinanciación: la ampliación de créditos ya existentes, bajo condiciones mucho más exigentes, con el objetivo de que las compañías con problemas salieran del paso. Se han firmado muchas, y empiezan a surgir voces que llaman la atención sobre la licitud o, al menos, la claridad con que se hicieron. En su descargo, parte de la banca señala que las refinanciaciones son «un elemento integral de la recesión» o, lo que es lo mismo, algo consustancial al negocio y casi obligado para no dejar caer a «tu cliente».

Pero cuando proliferan los concursos de acreedores, como hoy, todo se pone en tela de juicio. Los administradores concursales, encargados de gestionar las empresas en quiebra, están obligados a revisar la vida de la empresa de los dos años anteriores a la declaración de insolvencia y, con la ley en la mano, pueden pedir al juez que deshaga -literalmente- aquellas operaciones (por ejemplo, préstamos o aportaciones de garantías adicionales en créditos ya vivos) que a su juicio hubieran podido ahondar la insolvencia.