El fuerte incremento de precios dispara las alarmas en el mercado de alquiler

La frase «alquilar es tirar el dinero» parece haberse quedado obsoleta en el mercado inmobiliario español. El arrendamiento, visto como una alternativa residual a la propiedad en los tiempos de bonanza, ha ido aumentando en los últimos años y se ha convertido en una opción que gana adeptos, muchas veces condicionados por la temporalidad en el mercado laboral y la limitada capacidad de endeudamiento. En 2015, últimos datos disponibles en Eurostat, un 21,8% de los españoles se decantaron por esta modalidad, 2,4 puntos porcentuales más que en 2007. Nuestro país, poco a poco, avanza posiciones entre los países del entorno y ya ha superado a Noruega (cuyo mercado del alquiler concentra el 17,2% de las viviendas) y se aproxima a las cifras de Grecia (24,9%), Portugal (25,2%) y Luxemburgo (26,8%).

No obstante, se mantiene, aún, muy lejos de los mercados que encabezan el ranking, como Alemania (48,1%), Austria (44,3%) y Dinamarca (37,3%).

El aumento de la demanda, al mismo tiempo, está dando lugar a otro fenómeno, especialmente pronunciado en núcleos urbanos como Barcelona y Madrid. Basta con observar las ofertas de los portales inmobiliarios para comprobar que en algunas zonas los precios están creciendo de manera exponencial hasta alcanzar, incluso, los valores anteriores a la crisis, una situación que ha despertado los temores a que un excesivo «calentamiento» del mercado desemboque en una nueva burbuja. Fotocasa.es, por ejemplo, señala que durante el año pasado los alquileres registraron su mayor subida de la última década, con un encarecimiento medio del 6,7%. Especialmente acusada ha sido la subida en Baleares (18,5%), Cataluña (14,6% y Madrid (11,1%).

Para 2017 se espera una evolución similar: los analistas coinciden en que este año se producirá una nueva escalada en los precios. «En los últimos meses del año 2016, en España, el arrendamiento ha mostrado mayor solidez que la compraventa de viviendas y una mayor subida media en sus precios con respecto a esta. Y entendemos que esta tendencia se mantendrá en 2017. Por tanto, de media es muy posible que se produzca una subida superior al 5%», detalla José María Basañez, presidente de Tecnitasa.

Otros analistas, como la consultora Cushman & Wakefield, detallan que los crecimientos serán más pronunciados en Madrid (10%) y Barcelona (5%).

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— Tecnitasa S.A. (@Tecnitasa) 24 de enero de 2017

Los motivos resultan diversos. A la creciente demanda se suma una carencia de oferta adecuada en determinadas zonas y la presión de los alquileres turísticos, gracias a plataformas como «Airbnb», que proporcionan a los propietarios de los inmuebles una opción más jugosa económicamente que los arrendamientos destinados a la vivienda.

«Es una cuestión de desequilibrio entre oferta y demanda -explica Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios-. El crecimiento de la demanda ha sido mayor que el de la oferta y a pesar de ello la inversión en vivienda en alquiler es testimonial entre los grandes inversores, mientras que los promotores encuentran dificultades para construir vivienda en alquiler; las entidades financieras prefieren financiar las promociones destinadas a la compraventa de vivienda que asumir riesgos a largo plazo».

Medidas controvertidas

Alarmados por el aumento de los precios, el efecto de los alquileres turísticos y la «elitización» de determinados barrios («gentrificación»), los ayuntamientos de Madrid y de Barcelona pedirán formalmente al Ejecutivo un cambio en la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) para regular el precio de los alquileres, una medida que ha sido fuertemente contestada por las empresas del ramo. «Ahora que el sector del alquiler comienza a emerger algunos ayuntamientos se empeñan en poner trabas al mercado», explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, quien considera que la aplicación de este tipo de regulaciones generará, como efecto colateral, «economía sumergida». Este tipo de decisiones, además, podrían reducir el parque inmobiliario, puesto que restarían rentabilidad a los inmuebles y, por tanto, llevarían a los inversores a desprenderse de las viviendas o a no destinar dinero a su rehabilitación, lo que, a la larga, crearía una oferta devaluada y anticuada.

De hecho, una de las diferencias fundamentales entre España y mercados más desarrollados, como el alemán, es la escasa presencia, en el primero, de inversores institucionales. Los analistas, por tanto, apuestan por incrementar la oferta y no introducir trabas que menoscaben la seguridad jurídica.

«Para limitar las subidas de precios entendemos que lo que siempre será más efectivo es implementar medidas desde el punto de vista de la oferta. En este sentido, podría ser de mayor utilidad fomentar más la promoción de viviendas sociales, que lógicamente serían de renta limitada», recalca Basañez.

En este sentido también se pronuncia Carroza, que aboga por reforzar, de manera «voluntaria» para los propietarios, la transferencia de viviendas al segmento del alquiler. Con este fin, lo deseable sería destinar nuevos incentivos fiscales. «Hay que explorar las posibilidades de introducir deducciones para inquilino y propietario en el IRPF, modernizar la tributación y reservar juzgados para los pleitos en caso de impago», concluye el consejero delegado de Alquiler Seguro.