Las alianzas entre promotores y fondos resucitan la venta de suelo

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria hizo desaparecer casi por completo el mercado del suelo urbano en España, que incluso adquirió un importe negativo -su precio era nulo y, además, exigía inversiones para su conservación- en los balances de los promotores de vivienda y la banca acreedora. Sin embargo, las últimas estadísticas publicadas por el Ministerio de Fomento sobre el precio medio del metro cuadrado del suelo, correspondientes al tercer trimestre, ponen de relieve una tendencia que se ha ido consolidando desde hace justo un año: la recuperación del sector inmobiliario ha reactivado la compraventa de suelo, cuando hace unos meses las únicas operaciones que se producían eran daciones en pago o el traspaso de carteras de suelo entre los promotores de vivienda asfixiados por la situación económica.

Durante el periodo de julio a septiembre el importe del suelo urbano se incrementó un 9,7% en tasa interanual (es decir, en comparación con el mismo periodo del año pasado) hasta situarse en los 156,4 euros de media nacional. Este porcentaje demuestra que la evolución del mercado se está acelerando -en el trimestre anterior el crecimiento fue cinco puntos porcentuales inferior, al elevarse un 4,7%-, con una velocidad no vista desde los momentos de mayor calentamiento en la gestación de la burbuja del ladrillo. De hecho, se trata del mayor repunte interanual desde el tercer trimestre de 2005 (aunque su importe resulta muy inferior al registrado en los años del «boom»).

« Las expectativas de mejora de los tiempos medios de venta y de recuperación de precios ha dado lugar a que en determinadas áreas de venta el suelo haya pasado de tener un valor negativo financieramente a contar con importes bastante elevados», explica el director general de operaciones de la consultora RR de Acuña y Asociados, Fernando Rodríguez de Acuña, quien puntualiza que, en cualquier caso, no se trata de una situación generalizada en todo el país. «Es correcto hablar de este incremento de precios en ciertos casos, para ciertas áreas y productos, especialmente en zonas metropolitanas», concluye.

Experiencia en el sector

El mayor impulso de esta recuperación viene dado por el repentino interés de fondos internacionales por adquirir carteras de suelo, la mayor parte de las veces de la mano de un promotor de vivienda, ya sea formando alianzas o, directamente, adquiriendo las compañías especializadas en el desarrollo de proyectos urbanísticos. Este último ha sido el caso del fondo norteamericano Lone Star, que se hizo el pasado mes de mayo con la filial inmobiliaria de Kutxabank, Neinor. Su intención es convertirse en una de las mayores propietarias de suelo del país. Con este fin, ha desembarcado en nuestro país con un presupuesto inicial de 1.000 millones y se dispone a invertir 250 millones al año.

En última instancia, Lone Star intenta imponerse en un sector que se ha convertido, casi de la noche a la mañana, en el tablero de juego de los inversores internacionales. Algunas de estas operaciones representativas son las efectuadas por la gestora de fondos Pimco, con la compra de Juan Bravo 3 de la mano de la socimi (sociedad de inversión inmobiliaria) Lar, la adquisición de suelos a la Sareb por parte de Castlelake, las transacciones llevadas a cabo por Baupost Group en el norte de Madrid o la colaboración entre el fondo de inversión inglés Chenavari y el promotor Vía Célere para realizar un proyecto en Barcelona mediante una inversión inicial de 56 millones.

Se trata de una relación beneficiosa para ambas partes, explican desde el sector: el mercado español recibe liquidez cuando la concesión de préstamos en los cauces habituales de la banca no termina de arrancar -el daño originado por la burbuja inmobiliaria da lugar a que las entidades se muestren aún muy reacias a la hora de ofrecer préstamos- y, por su parte, los fondos se apoyan en un socio experimentado para lograr grandes rentabilidades más allá de los negocios de la compra de carteras de crédito, viviendas en alquiler e inversiones en socimis, nichos en los que ya resulta más complicado hallar oportunidades de inversión. Estos fueron los primeros segmentos que se reactivaron con los signos iniciales de reanimación del sector inmobiliario. «Todos estamos buscando fórmulas alternativas para obtener liquidez. Los fondos, por su parte, necesitan empresas que conozcan el mercado inmobiliario», subraya Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere y de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Esta riada de operaciones no se ha reflejado, no obstante, en un aumento del número de transacciones. Las ligadas al tercer trimestre del año resultan, incluso, inferiores en un 2,4% a las de la misma franja del año pasado (4.192 de 2015 frente a las 4.293 del ejercicio precedente). Sin embargo, su valor total sobrepasa ampliamente el de 2014: la compraventa de suelo de julio a septiembre sumó, en el conjunto de todo el país, 790,2 millones de euros, frente los 667,6 millones del año pasado. Es decir, su valor se elevó un 18%.

Carencia de suelo

Gómez-Pintado advierte, además, sobre el efecto en los precios de la carencia «de suelo finalista disponible» en la capital española. «Las operaciones de suelo de Madrid están muy paralizadas en el este y norte de la ciudad. El Ayuntamiento no está dando salida administrativa. He hablado con las autoridades para trasladarles que podemos tener un problema de necesidad de suelo», explica y pone como ejemplo el importe de suelo en Valdebebas, que ha pasado desde el mes de abril de 750 a 1.200 euros por metro cuadrado. Esta situación se está produciendo, según Gómez-Pintado, en las comunidades autónomas en las que la actividad es mayor.

Así, por ejemplo, se observa una notable diferencia entre estas regiones y el resto de zonas del país. Mientras que País Vasco (19,4%), Cataluña (16%) y Madrid (9,8%) -a los que se suma Galicia, que escala un 38%- lideran las subidas interanuales de precios de suelos urbanos durante el tercer trimestre, en el resto de comunidades las subidas son mucho más tímidas o, incluso, se encuentran en terreno negativo, como es el caso de Castilla y León (-11,6%), Andalucía (-8,3%) y Cantabria (-5,1%). El mercado del suelo, por tanto, reproduce las mismas disparidades geográficas que el sector residencial. De ahí que algunos expertos adviertan sobre los riesgos de extrapolar los precios generales a los de los mercados locales. «En estos últimos meses hay una ligera especulación sobre ciertos suelos a los que, aun teniendo poca expectativa de recuperación, se les aplica el rasero de la media de mercado, que es incorrecta», recalca Rodríguez de Acuña.