Las inmobiliarias vuelven a contar

La estabilización económica en España es imposible sin la del sector inmobiliario. Afortunadamente, ya se habla del fin de la caída de los precios y hay gestores que avisan de que ha llegado el momento de volver a tenerlo en cuenta como destino de inversión. De hecho, según Pablo Ortiz, de Interdin, desde hace meses se observa un interés creciente de los extranjeros por el inmobiliario español. Y también de grandes fortunas domésticas, como Amancio Ortega o Juan Miguel Villar Mir.

El objetivo, pues, está tanto en los activos físicos como en los valores bursátiles. Aunque hay un problema: Jesús de Blas, de Crédit Agricole-Mercagentes, dice que puede haber síntomas positivos, «pero llevarlo a la práctica en Bolsa es difícil, porque la mayoría de los valores del sector se encuentran suspendidos de cotización, en concurso de acreedores o en pleno proceso de reestructuración».

Pese a todo, las acciones han comenzado el año con mucha fuerza: Realia sube cerca de un 20%, Urbas, un 12%, Colonial, un 11%, Montebalito, más de un 10%, y Quabit, un 1,69%. Fergo Aisa, Martinsa-Fadesa, Renta Corporación y Reyal Urbis siguen suspendidas de cotización.

Volatilidad

Pese a esta evolución, Nuria Álvarez, de Renta 4, dice que no asistiremos a una recuperación sostenida de las acciones, sino volátil, por los fundamentales de la economía española: fallan el crédito y el mercado laboral. Y, además, persisten los problemas internos de las empresas. En algunas, es el accionariado, y en todas, la deuda y la escasa capacidad de generar resultados. Pero, como dice Ricardo Torrella, de Gesinter, aunque ahora sean sólo opciones para hacer 'trading', pronto las posiciones pueden convertirse en estructurales. Según Álvarez, llegará el momento en que vuelvan a ser interesantes.

Aunque hay diferencias de matiz. Algunas, importantes. Juan Moreno, de Ahorro Corporación, nos da alguna clave para distinguir a estas empresas: hay que diferenciar entre los negocios residencial (viviendas y suelo) y patrimonial (edificios de oficinas y centros comerciales). Y aclara: «Es cierto que el precio de la vivienda debería moderar sus caídas en 2014, pero el interés de Villar Mir por Colonial se centra en el negocio patrimonial, no sólo en España, también en Francia. En Realia, el 20% de los activos son residenciales, aunque los que están generando más interés son los patrimoniales en España y Francia. De hecho, las fuertes subidas del sector se deben a los movimientos corporativos que se están produciendo en ambas compañías, que generan una gran expectación, lo que unido a su escasa liquidez, da lugar a movimientos muy bruscos.

Son precisamente estas dos compañías las que más interés despiertan entre los analistas. Quizás sean las dos únicas invertibles.

Pablo Ortiz, respecto a Colonial, explica que nos encontramos ante la primera operación de rescate de una gran inmobiliaria. Éste tendrá lugar mediante una ampliación de capital de 1.000 millones de euros (ahora capitaliza 240 millones). Villar Mir, que ya tiene un 22,8%, y otros dos inversores respaldan la operación con la aportación de 500 millones, pero condicionada a que se rebaje al 50% la deuda sobre el total de los activos, que se desconsolide Asentia (su negocio de suelo), que se llegue a un acuerdo de refinanciación de su deuda de más de 1.600 millones y que mantenga el grueso de su negocio francés. Además, la ampliación se realizará a 0,5 euros por acción.

Ignacio Romero, de Banco Sabadell, espera que, por esto último, la operación produzca una caída de la cotización. Pero, lejos de ocurrir, los títulos siguen subiendo. Según Ortiz, porque hay inversores apostando por el largo plazo y están dispuestos a asumir la dilución que lleva consigo la ampliación a cambio de su potencial futuro. Y es que, de cumplirse el plan de Villar Mir, la compañía quedaría en muy buenas condiciones: «La ampliación de capital convierte a Colonial en una compañía con activos patrimoniales de gran calidad y completamente solvente, lo que incrementa su atractivo», comenta Moreno. De Blas cree que lo más recomendable es esperar a que se produzca la ampliación de capital. Porque está pendiente de que se cumplan todas las condiciones.

¿Y Realia?

En el caso de Realia, este experto también cree que lo mejor es esperar. Está a la espera de que sus principales accionistas, FCC y Bankia, se deshagan de sus participaciones. Y lo que se teme es que se venda a precio de ganga. Ortiz dice que, aunque sus activos patrimonialistas son de calidad media-alta, la exposición a suelo y al negocio promotor se come sus beneficios. Lo malo es que su plan de negocio es menos visible que el de Colonial. Según Ortiz, el interés de Amancio Ortega se centra en algunos activos pero no por sus acciones. La apuesta por Realia, pues, sería más especulativa todavía que por Colonial. Y, aunque, además de Ortega, otros cinco grupos empresariales estén mostrando interés por ella, a 1,1 euros por acción, su potencial es bastante ajustado, según Ortiz. Pero Moreno comenta que tras la salida de Bankia y FCC podría llevar a cabo una capitalización de deuda que resuelva definitivamente sus problemas.

No podemos hablar de negocio patrimonial y no hacerlo de Renta Corporación, máxime cuando es posible que supere el concurso en marzo. Según Ortiz, ha sabido manejar una situación delicada y cuenta con un negocio muy diferenciado. Por eso, una vez vuelva a publicar números, hay que ver qué activos mantiene y qué deuda arrastra. «El suyo puede ser un negocio válido, aunque no genere grandes beneficios».