Principales cambios de la reforma hipotecaria respecto a la legislación aún vigente

La gran novedad de la reforma hipotecaria aprobada este jueves solo con los votos del PP (y UPN), aparte de la suspensión temporal (durante dos años) de los desahucios para las familias que estén en una situación "de especial riesgo de exclusión", es que se reduce la deuda que resta por pagar al hipotecado tras perder la vivienda. Existen otros cambios reseñables dentro del texto legal, aunque su importancia real ha sido puesta en duda por toda la oposición parlamentaria. Se detallan a continuación:

- Suspensión de los desahucios. Los procesos de lanzamiento hipotecario, conocidos como desahucios, quedarán suspendidos de forma "inmediata" durante 24 meses para las familias (han de tener hijos a su cargo o una persona dependiente) que se encuentren en una situación de "especial riesgo de exclusión". Para ello habrán de estar en paro, con una renta que no supere (salvo algunas excepciones) tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) y cuya cuota hipotecaria se haya multiplicado en los cuatro últimos años por, "al menos", 1,5 veces respecto a los ingresos de la unidad familiar.

- Dación en pago. Para ese mismo colectivo de deudores hipotecarios "especialmente vulnerables", si transcurrido un año desde la suspensión del desahucio no se logra alcanzar un acuerdo de reestructuración que resulte "viable" para su economía, la entidad financiera "estará obligada" a aceptar la entrega de la vivienda habitual, quedando así “definitivamente” cancelada la deuda.

- Cláusulas abusivas. En aplicación de la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE del pasado 14 de marzo, se habilita a los jueces para que, en caso de apreciar la existencia de cláusulas abusivas en las hipotecas, suspendan de forma cautelar un desahucio e incluso decreten su improcedencia si estiman que el origen del lanzamiento está viciado por aquellas. También cabe la posibilidad de que ordenen continuar la ejecución, pero sin aplicar las condiciones que hayan considerado excesivas.

- Más información sobre la 'letra pequeña'. Quienes suscriban una hipoteca -cuyo plazo máximo de amortización se fija en 30 años- deberán ser informados (tanto por la entidad financiera como por el notario) de sus "pormenores", es decir, si incluyen cláusulas (suelo/techo, vinculaciones de intereses a divisas extranjeras u otras) que pueden generar riesgos extra, cuya “comprensión” deberá ser declarada de forma expresa por el interesado.

- Impagos mínimos. Se eleva a tres el tope de cuotas hipotecarias impagadas en las que podrá incurrir un deudor antes de que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo y, en último caso, el desahucio del inmueble.

- Intereses de demora. Los recargos que se podrá imponer por retrasos en los pagos de las cuotas del crédito hipotecario se limitan a un máximo de tres veces el interés legal del dinero (lo que arrojaría un tope del 12% en la actualidad). Además, aquellos no podrán capitalizarse junto a la parte principal de la deuda y, en caso de ejecución, serán los últimos a los que deberá enfrentarse el deudor.

- Subastas. Para potenciar la presencia de posibles compradores de las viviendas embargadas, se reduce el aval requerido a los postores, se da mayor publicidad a las subastas -además de fomentar las ventas extrajudiciales- y se amplía a 40 días el plazo para materializar las ofertas. También se condonará hasta un 2% de la deuda a aquellos deudores que colaboren en estas operaciones. Si la puja quedara desierta, la entidad financiera no podrá adjudicarse el inmueble por menos del 70% del valor de tasación, de modo que siempre pagará (como mínimo) el 52,5% de su precio original.

- Tasaciones. Se establecen nuevos límites reglamentarios a las tasadoras, que serán verificados por el Banco de España, a fin de reducir su dependencia de las entidades financieras. Asimismo, bancos y cajas estarán obligados a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que sea "certificada" por un tasador homologado y no haya caducado con arreglo a los plazos fijados por ley.

- Quitas y plusvalías. Una vez desahuciado, si el deudor satisface el 65% del montante que le quedaba por pagar antes de cinco años (o el 80% en 10 años) logrará que el resto de la deuda le sea condonado. Por su parte, las entidades deberán dedicar a rebajar esa suma pendiente de pago el 50% de las plusvalías que obtengan si logran vender el inmueble adjudicado antes de 10 años.

- Código de Buenas Prácticas. Los incumplimientos de este código, en vigor desde hace un año, se considerarán infracciones graves. En cuanto a la reestructuración de los pagos pendientes, el deudor podrá presentar el plan que estime más adecuado y, caso de ser rechazado por la entidad financiera, ésta deberá justificarlo.

- Beneficiarios con límites. La nueva normativa, cuya entrada en vigor se prevé para el próximo mes de junio, no será aplicable a aquellas ejecuciones hipotecarias donde se hubiera efectuado ya el desahucio. Tampoco tendrá carácter retroactivo para aquellas decisiones de procesos en marcha que se hubieran materializado ya, aunque sí para futuras actuaciones.