Andalucía
Rosa Madrid: «Yo no veo ninguna burbuja en el sector hotelero sevillano»
La directora de CBRE en Andalucía ha sido testigo directo y activo de la transformación comercial, logística, hostelera y hotelera de Sevilla en los últimos 25 años
Rosa Madrid (Olvera, Cádiz) es directora de la consultora inmobiliaria internacional CBRE en Andalucía , con oficinas en Sevilla y Málaga, y 40 empleados. Su carrera profesional siempre ha transitado por este sector, primero en Knight Frank, después en Restalia (abrió el primer 100 Montaditos de Italia) y luego en Richard Ellis, hoy CBRE, una compañía estadounidense con sede en Los Ángeles, California. Por su mesa han pasado grandes operaciones inmobiliarias, como la venta del edificio Generalli en la Plaza Nueva de Sevilla al fondo Shaftesbury o del edificio Málaga Business Park de Iberdrola al fondo Innovalis Real Estate Investment o la la gestión del mayor centro comercial de Almería, en Torrecárdenas, promovido por la sevillana Bogaris.
¿Sigue habiendo potencial en Andalucía para los inversores?
El potencial existe y por eso el sector inmobiliario tiene un interés tan alto por Andalucía. Pienso que siempre hemos estado injustamente rezagados. Ahora me alegra ver que parece que tenemos más claro hacia dónde queremos ir. Las regiones y las ciudades necesitan una estrategia. Creo que Málaga siempre la ha tenido y ahora Sevilla empieza a buscar su espacio y a tener su estrategia. Hay mucha comunicación entre las empresas y los sectores públicos. Veo la región más enfocada, menos dispersa y hay que explotar todo el potencial que tenemos. Esperemos que la situación económica también ayude. Pero cuando analizo la región no entiendo por qué estamos en los niveles de paro por encima de otras regiones. Hay mucha cosas que económicamente no entiendo y simplemente pienso que por detrás no había una estrategia. Los mimbres para que seamos una gran comunidad los tenemos todos.
¿Qué ha cambiado?
La empresa está empujando mucho y el sector público empieza a entender las necesidades de las empresas, que son, al final, las que mueven la riqueza, el empleo, las inversiones... Y luego, saber donde estás, qué quieres hacer y cómo. Controlar mucho el gasto público, invertir en grandes infraestructuras. Creo que hay un eje Sevilla-Málaga muy interesante. Las dos son ciudades «top cinco» en España.
¿Málaga corre más que Sevilla?
Creo que influye que en Málaga ha habido mucha estabilidad política y, con independencia del color, cuando uno tiene una estrategia a largo plazo, al final eso se ve. Es muy difícil planificar una ciudad cada cuatro años. Sevilla es más institucional y Málaga más internacional. Otras ciudades andaluzas que también tienen grandes oportunidades son Cádiz y Almería.
¿En el negocio inmobiliario andaluz participan las empresas de aquí o los fondos internacionales se nos están comiendo la merienda?
No creo que eso sea así.Lo que suele ocurrir es que los fondos internacionales hacen más ruido que los promotores locales. Hay grandes compañías en Andalucía que invierten aquí y fuera, como Inmobiliaria del Sur, que es una súper potencia, una empresa cotizada; o Grupo Q y grandes empresas patrimonialistas como Persan. En Málaga están Miramar o Grupo Piscis. Hay una lista destacada. Es un tejido sano, robusto, que está diversificado en el sector inmobiliario y que es muy sostenible en el tiempo.
¿Sigue la misma ebullición de fondos oteando el mercado regional?
De entrada hay que decir que los fondos, en sí mismos, no son ni buenos ni malos, son un instrumento de inversión. Es muy interesante que Andalucía sea atractiva para el capital privado, venga de donde venga. También hay «family offices» potentes catalanas, madrileñas, valencianas e institucionales que están llegando. Estamos en una región que genera interés para la inversión y eso no se está enfriando. Además, invertir en los inmuebles es básicamente mejorarlos, actualizarlos y ponerles tecnologías. Por ejemplo, la obra de Drago en el hotel AC Autograph frente al Ayuntamiento de Sevilla. Nosotros lo estamos comercializando. Pasa de ser un edificio obsoleto, que no tiene ninguna personalidad en la ciudad, a ser un hotel de 95 habitaciones con una zona de restauración muy interesante. Y lo mismo sucede con el edificio de García Vaquero en la FNAC que explotará la cadena Soho Hoteles, o el del Corte Inglés de la Plaza de la Magdalena donde Grupo Millenium está haciendo un hotel maravilloso. Todo ello revitaliza el stock de edificios, genera empleos, riqueza y economía.
La pregunta que se hace mucha gente es si no son demasiados hoteles.
Es un tema que sale más en prensa y por eso hay una sensación de sobre oferta, pero realmente no es así. Esta es una inversión muy cualificada, que analiza muy bien el mercado. Ahora mismo en Sevilla hay 23.000 camas. Desde 2017 las llegadas de turistas se están incrementando. En 2018 estábamos en 2,6 millones de visitantes y 5,5 millones de pernoctaciones. Faltando un trimestre del 2019 ya estabámos en 2,1 millones de visitantes y 4,6 millones de pernoctaciones. Se va a superar. La demanda internacional está teniendo ya un peso del 60% y eso supone que el gasto medio de los clientes es mayor.Además, la ocupación media ha subido (está en el entorno del 80%) y las tarifas también: estamos ya en precios de entre 90-96 euros la habitación. Los hoteleros locales ya dicen que Sevilla ha pasado de ser un mercado estacional a ser una ciudad que linealmente tiene interés. Yo no veo ninguna burbuja en el sector hotelero sevillano, lo que pasa es que hay más demanda, vienen más turistas y hay que adaptar la oferta.
¿Y el mercado de oficinas?
Creo también que Sevilla ha dado un salto de calidad en este mercado. Faltan entre 15.000 y 30.000 metros cuadrados en la zona prime, pero estamos por encima del 95% de ocupación en Nervión, Cartuja y el Centro. Ya podemos hablar de tú a tú a otras ciudades como Valencia o Bilbao en cuanto a calidad de las oficinas. El proyecto de la Ciudad de la Justicia también va a generar más mercado tras la remodelación de los edificios. Creo que a este sector debería llegar la promoción, quizá uno o dos edificios más en Nervión se ocuparían y algún otro en Cartuja. No estamos siendo capaces de satisfacer la demanda de grandes empresas y la renta está subiendo de forma sostenida. Antes hablábamos de 10, 11, 12 euros m2 y ahora de 12 a 15. La Junta también ha dejado muchos edificios que se han ocupado al 100%. Sevilla está en el momento del coworking. Hemos hecho una operación importante de coworking con Regus en el edificio Villacís de 4.000 m2. Una oferta de mucha calidad para empresas que vienen a proyectos puntuales por un tiempo.
¿Qué impacto están teniendo los dos nuevos centros comerciales de Sevilla?
En este sector han pasado muchas cosas este año en Andalucía: ha llegado Castellana Properties y ha comprado Los Arcos y Bahía Sur; se ha vendido el proyecto de Puerta Chiclana; Bogaris ha inaugurado el gran proyecto de Torrecárdenas en Almería y aquí en Sevilla ha habido mucho ruido con Lagoh y Torre Sevilla. Por fin tenemos proyectos de tamaño en el que en un solo centro como Lagoh tienes toda la oferta. Esta enorme inversión tiene incidencia en el entorno. El resto del sector comercial sufre y tendrá que mejorar. Yo diría que Sevilla compite contra ella misma. También es verdad que se han abierto estos centros en un momento del «retail» que no es el mejor. No estamos en el mejor momento del comercio, porque hay una afectación clarísima del comercio online. Los planes de expansión de las compañías han bajado, hay tiendas que se cierran. El mundo del retail se está transformando; se abren más tiendas de deportes que de moda, más restaurantes y perfumerías. Ya no hay un solo canal y las marcas y el comercio se tienen que adaptar.
La logística también se está construyendo a la medida del comercio on line.
Este es un sector en crecimiento que ha venido para quedarse. Nosotros estamos haciendo muchas operaciones logísticas en Sevilla. Hay más demanda que oferta, hay más empresas que quieren venir que suelo disponible. Hay mucha demanda logística de paquetería de última milla. Ya hay dos promociones nuevas en Sevilla, una que tiene la promotora VGP en el suelo de Repsol en La Isla, de más de 108.000 metros cuadrados de nave; y la ZAL del Puerto ha hecho una nave de frío y está haciendo un almacén enorme. Las rentas han pasado de un rango de 2-4 euros a de 3-5 euros; la inversión ha llegado y ya estamos en rentabilidades altas. Aquí hay una revolución total. Sevilla está en ese mercado. Se han hecho operaciones muy importantes y gran parte de ellas las hemos hecho nosotros.
¿Y Amazon?
Nosotros de este operador no podemos hablar por cuestiones de confidencialidad. Estamos trabajando con todos los operadores nacionales e internacionales al más alto nivel. Ellos están construyendo una nave importante en el polígono Megapark de Dos Hermanas (Sevilla). El comercio online ha venido para quedarse y en consecuencia hacen falta naves para el reparto y naves logísticas. Y eso tiene que hacerse a un ritmo rápido. Ese mercado está súper activo y además ha llegado la inversión internacional.
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