La vivienda vuelve a tener pulso

La vivienda se estabiliza en España después de que la restricción financiera de los ultimos años precipitara la crisis en un sector que ya mostraba signos de desaceleración desde finales de 2006, año en que se batió el record histórico de solicitudes para inicio de vivienda nueva: 865.000.

En 2014 el sector tocó fondo y ha iniciado en 2015 una senda de suave recuperación que se intensificará el próximo año. Esta es una de las conclusiones del último informe sobre la situación de la economía española realizado por la Comisión Europea y se apoya para ello en el repunte de los precios, que en términos nominales subieron un 1,8% en 2014, tendencia que ha continuado a lo largo de este año.

Según el INE los precios de la vivienda subieron en España un 4,5% en el tercer trimestre del año en tasa interanual, en concreto un 4,3% de avance para la vivienda nueva y de un 4,5% para la vivienda usada.

Este repunte de los precios se debe a un aumento de la compra venta de viviendas, que creció un 9,7% en el primer semestre de este año en relación con el mismo periodo del año anterior, y un 40% superior a las registradas en la primera mitad del año 2013 pero, pese a este alza, están un 59% por debajo de las cifras registradas en el mismo periodo de 2007, según datos del Ministerio de Fomento.

Bruselas concluye en relación con el sector inmobiliario español que «a pesar de que la subida de precios supone un signo de modesta recuperación, aún hay un gran stock de casas por vender, que está además pesando en la rentabilidad de muchos bancos del país en el éxito de la Sareb».

Esta subida de precios se ha producido en todas las comunidades, aunque con enormes diferencias. En las Islas Baleares, por ejemplo, el alza ha sido en el tercer trimestre de un 8,4% en tasa anual, seguida de la Comunidad de Madrid, con una subida de un 6,9% y de Cataluña, con un 6,1% de subida.

Por contra en La Rioja, Aragón y País Vasco las alzas de precios fueron mucho más moderadas y se quedaron en tan solo un 0,9% en el tercer trimestre del año.

Si se analizan un poco más en profundidad los datos se aprecian mayores subidas de precios en las viviendas nuevas que en las usadas, en términos generales. Así, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid la vivienda registró una subida de un 7,9% en el tercer trimestre del año en relación al mismo periodo de 2014, mientras que el alza de precios de la vivienda usada fue tan solo de un 6,7%. En Cataluña, por su parte, el comportamiento ha sido muy similar, ya que el precio de la vivienda nueva subió un 6,2% en el tercer trimestre de este año en relación al mismo periodo de 2014, frente a un alza de un 6,1% registrada por los precios de las viviendas de segunad mano.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), asegura que «estamos al inicio de un ciclo y la recuperación es todavía incipiente. Si la economía general continúa esta línea es posible que los precios suban poco a poco aunque la recuperación de todo el valor que han perdido los activos inmobiliarios es imposible predecir cuando se recuperará. Sin embargo lo importante no es tanto que se recuperen los precios, sino que las ventas continúen incrementando el ritmo».

Sin unanimidad

Por su parte, Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, matiza un poco la subida de los precios. «El Instituto Nacional de Estadística es el que está siendo más optimista. Los datos de notarios, registradores, portales y tasadoras, de manera generalizada, apuntan que el precio se estabiliza. El cambio de tendencia en las variables generales del sector se empezó a dar en el segundo semestre de 2014 y se ha estabilizado en 2015, así que la tendencia será al alza en 2016 si todas las variables acompañan hacia un crecimiento económico sostenido y con el papel importante de la banca en la concesión de préstamos hipotecarios».

Una de las preguntas que se hacen muchos propietarios de viviendas, vayan a venderlas o no, es el valor de las mismas, ya que muchas familias han invertido en ellas los ahorros de décadas. Gómez-Pintado sostiene que «la depreciación media depende de quién da los datos, pero se puede afirmar que oscilará entre un 42 ó un 45%». Desde pisos.com se sitúa en el 30% de media la depreciación de los activos inmobiliarios desde el comienzo de la crisis, habiendo llegado a niveles superiores al 40% en ciertas localizaciones.

En cuanto a la recuperación a varias velocidades que se está dando en el sector, desde la patronal de los promotores y constructores explican que «la recuperación se está produciendo más rápido allí donde la economía es más dinámica, como son los casos de Madrid o Barcelona, frente a regiones, como Castilla-La Mancha o Castellón, donde se construyó mucha vivienda que no se necesitaba en los años del boom inmobiliario».

Demanda desigual

La tesis de los promotores es compartida en cierto modo por Manuel Gandarias, de pisos.com, ya que asegura que «hay zonas en las que se ha restablecido el interés de la demanda viendo que los precios ya se estaban estabilizando. Los núcleos de las grandes capitales, así como determinadas zonas de costa que ya habían caído hasta mínimos, han comenzado a repuntar al haber un mayor interés de compra y una recuperación de la confianza».

Y en este punto viene la pregunta del millón, que es la de cuándo se absorberá el stock de viviendas vacías que hay en nuestro país y sobre todo en algunas regiones de la costa y que impide una recuperación de los precios.

El consenso de las tasadores de viviendas que operan en España da por absorbido el stock de vivienda en las principales ciudades españolas, quedando tan sólo lo que ellas denominan como « stock técnico». Otra cosa es el resto de España, donde «la situación es más compleja ya que, pese a que hay mucha vivienda construida sin vender muchos compradores quieren vivienda nueva en lugar de la que llevan varios años cerradas y que son propiedad de los bancos o de la Sareb», explica Gómez-Pintado.

En cuanto al balance de 2015 que termina ahora, y que pese a las fechas en que estamos se están realizando aún numerosas operaciones, los promotores y constructores cifran las ventas totales en 385.000 viviendas, de las que 100.000 corresponden a vivienda nueva. Para 2016 son optimistas ya que, según ellos, continuará el alza de la ventas fruto de que las entidades financieras están concediendo financiación al promotor y para la edifiación de vivienda, con lo que calculan que las ventas de vivienda nueva podría llegar a las 150.000 unidades.

Desde la sociedad de tasación Tinsa se asegura en su informe de noviembre que «la construcción de viviendas, al contrario de lo que podría parecer, no se ha detenido durante la crisis ya que en España se han terminado 1,56 millones de viviendas desde 2008, una cifra equivalente al 6,4% del parque de viviendas existente en el país, y la realidad es que el 24,9% de ellas, 389.000, permanecen desocupadas o a la espera de ser vendidas o alquiladas, y además con una ditribución desigual por el territorio del país».

Según Tinsa, y a diferencia de lo que afirmaba la asociación de promotores y constructores, «las grandes bolsas de stock, en cifras absolutas, se concentran en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, por un lado, y en la costa, por otro.

Las provincias que concentran mayor número de viviendas nuevas vacías son Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante. La comunidad autónoma que mayor cantidad de stock de viviendas concentra es Andalucía, con un 17% del total. La situación de sobreoferta (nivel de desocupación superior al 40% de las viviendas construidas desde 2008) se da en el 11% de los municipios españoles».

Almería, el mayor stock

Así, esta sociedad de tasación concluye que «las provincias con una mayor densidad de stock según nuestras estimaciones son, por este orden, Almería, Cuencia, Castellón, Toledo y Murcia, con unos porcentajes de vivienda nueva vacía sobre construida de entre el 38,9 y el 32,7%».

En materia de plazos Tinsa cree que «de acuerdo a los ritmos actuales de comercialización del stock, el tiempo medio de absorción en España se sitúa en 2,5 años, lo que nos sitúa en el primer semestre de 2018, siempre teniendo en cuenta que existen situaciones excepcionales en algunos mercados que se prolongarán por más tiempo. Son aquellos donde hay más del 50% de viviendas sin vender, donde el plazo se alargará hasta cuatro años de media.

En cuanto a 2016, desde uno de los portales de referencia en el sector, el mencionado pisos.com, se coincide con la opinión general de que «la demanda continuará fortaleciéndose gracias a la marcha de la economía y la apuesta de las entidades financieras por la concesión de préstamos hipotecarios».

Las razones por las que una parte de las viviendas vacías se mantienen fuera del mercado son diversas. ya que van desde el deseo de esperar a que los precios se recuperen (el 23% de los casos), seguida de los problemas judiciales y procesos en curso de adjudicación (otro 20%), factores que se unen a la saturación del mercado o el mal estado de las viviendas.

¿Y qué ha sido del alquiler...? Sin duda, una de las opciones para liberar el stock de vivienda nueva sin vender sería destinarla al alquiler. La realidad es que el alquiler, al contrario de lo que sucede en muchos países europeos, ocupa un lugar menor en España ya que tan solo el 9% del stock está ahora en el mercado bajo esa fórmula.