José Antonio Pérez Ramírez.
José Antonio Pérez Ramírez.
II Edición de La Mirada Económica

«En economía hay una máxima: cuando la construcción va, todo va»

José Antonio Pérez Ramírez, diretor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial

CádizActualizado:

Por cada piso en construcción se generan cinco puestos de trabajo. La cuestión es lo bastante seria como para tratar de usted al sector inmobiliario cada vez que se habla de economía, especialmente en una zona tan castigada por el desempleo como la provincia de Cádiz. Y pocos saben más de la relación entre economía y sector inmobiliario que José Antonio Pérez Ramírez, director de la cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial. Precisamente él será el protagonista de la segunda edición de ‘La Mirada Económica’, los desayunos empresariales organizados por LA VOZ en colaboración con Azvi, Hidralia, Bernardino Abad, Puerto y Bahía, Unicaja, Viesgo, Heineken y el Casino Gaditano. Será el propio Casino gaditano el que acoja, a las 9 horas del jueves, esta nueva edición.

–A grandes rasgos, ¿cuál es la situación del sector inmobiliario en la provincia de Cádiz?

–La tónica general es de recuperación y cambio de tendencia, salvo en los precios medios de venta. No obstante, esta particularidad de Cádiz, que también se prevé que cambie para finales de 2017, es debido principalmente a la propia heterogeneidad de una provincia que parece tres o cinco, donde convive el entorno de Cádiz-Cádiz, el marco de Jerez y el Campo de Gibraltar con Sotogrande, junto a su emblemática sierra y costa turística.

–¿Se puede hablar ya de recuperación efectiva de la construcción?

–La construcción y el sector inmobiliario conforman un prisma con muchos vértices y depende desde qué óptica se mire o dónde quiera uno centrarse. Los visados crecen a ritmos superiores al 20%, mientras que a las obras iniciadas y terminadas les cuesta superar el 10%. De cualquier forma, lo importante actualmente es dejar de caer, cosa que ya ha ocurrido, también en Cádiz, y la fuerza de la tendencia del crecimiento dependerá más de ajustar los proyectos a las necesidades de los clientes que a la inercia financiera que hemos vivido en otros momentos.

–Pero los números empiezan a ser esperanzadores en el mercado.

–Las compraventas de producto inmobiliario terminado, tanto residencial como terciario, primera y segunda mano, superan las 18.000 operaciones, creciendo por encima del 5%, pero donde las viviendas hipotecas son algo menos de la mitad. Es decir, de cada diez compraventas se hipotecan cuatro, con lo cuál el dinero contado está traspasándose de la banca al sector inmobiliario con efecto multiplicador en otras compraventas encadenadas, debido al bajo tipo de interés de los plazos fijos, o el bono a 10 años inferior la 2%.

–Económicamente, ¿cómo se está notando esta recuperación y cuándo traerá consigo una bajada del desempleo?

–En la economía hay una máxima, y es que cuando la construcción va, todo va. Ya que de igual forma que con la parada de la construcción, por cada vivienda que se dejó de construir se generaron cinco desempleados. Hoy la inversión en construcción, tanto en obra nueva, rehabilitación, reformas, etc. equivale a montar una pyme por cada 100.000 euros/invertidos. Con esto las empresas mejoran sus resultados, tienen más nómina líquida, mayor consumo e inversión en terciario y comercial. Aunque cerca, aún por llegar están los tiempos de la recuperación efectiva y líquida percibida por los ciudadanos, ya que cuando una fábrica se para y desmantela, le cuesta tiempo y dinero volver a rugir. Estamos en la antesala de vislumbrar las chimeneas de la nueva industria inmobiliaria sostenible.

–¿Qué papel están jugando los bancos hoy por hoy en el sector?

–Gracias a ellos repuntan las hipotecas, aunque la mayoría, como es lógico, son para sus restos de ‘stock’, tanto para los pisos de los que disponen como para los suelos que poseen. No obstante más del 50% del mercado de compraventas de Cádiz se hace al contado. Más que los bancos, los nuevos players son socimis, familia office, fondistas, etc. Nuevos instrumentos financieros formados por ahorro nacional e internacional, a los cuales sí financian los bancos igual que antes.

–¿Se ha notado la mayor concesión de hipotecas y de créditos para la construcción?

–Efectivamente, la pequeña recuperación de compraventas es debida al incremento de la concesión de créditos a y la bajada de tipos de interés al ahorro.

–¿Estamos cometiendo los mismos errores de antes de la crisis?

–Coexisten actualmente dos mercados, uno real, satisfaciendo necesidades de clientes solventes y/o con ahorro, y otro especulativo-financiero-inmobiliario, cuyo soporte son los metros cuadrados de aprovechamiento en suelo finalista para transformar en un futuro….

–Durante la crisis se habló mucho de los fondos buitre en el sector inmobiliario, ¿han desaparecido?

–Están siendo sustituidos por hienas, leones, etc….La naturaleza, la selva y la supervivencia financiera se ponen de manifiesto a medida que cambian las estaciones y las presas caen.