José Antonio Izquierdo - En construcción
¿Es posible un Evergrande en España?
«Nuestro sector inmobiliario aprendió y tomó nota. Afortunadamente, corrigió algunos usos y hábitos tras la crisis del 2008, lo que ha beneficiado a los consumidores y a la estabilidad en general»
Una de las dos grandes empresas promotoras inmobiliarias de China terminó comiendo el mismo polvo sobre el que no podrá seguir construyendo sus viviendas, noqueada por la deuda con entidades bancarias y financieras por valor de 300.000 millones de dólares. La caída de una entidad de este tamaño despertó de nuevo la sensación de miedo a que pudiera tener algún efecto telúrico en el conjunto de la economía mundial en plena recuperación de la crisis de la Covid-19. Lo tenga o no, sin lugar a dudas, su crack supone una gran rotura social en China que deja en la intemperie a miles –millones tal vez– de aspirantes a propietarios que siguen sin su dinero y sin sus viviendas. La pregunta que el mercado se hace es muy sencilla: ¿es posible un Evergrande en España?
Y la respuesta es muy clara: No. En condiciones normales, y a la vista de cómo se articulan las reglas de juego en el sector inmobiliario y de la construcción en España, una quiebra de estas dimensiones –no por el volumen si no por el impacto– es bien improbable. La caída de Lehman Brothers ha quedado en el subconsciente de tal manera que cada vez que alguna de las grandes empresas de las principales economías se constipa, saltan las alarmas, cunde el miedo y la desconfianza en el resto del mundo. Desde aquel episodio, sectores como el inmobiliario tuvieron que reforzarse. Y España, y nuestro sector inmobiliario aprendió y tomó nota. Afortunadamente, España corrigió algunos usos y hábitos dentro del sector tras la crisis del 2008 que ha beneficiado al conjunto de nuestra actividad, a los consumidores y a la estabilidad en general.
Todo lo contrario que le ha ocurrido a Evergrande, que venía disfrutando de un modelo de negocio basado en la deuda y en el crédito , bajo el convencimiento de que era mejor vender incluso antes que construir, ingresar después, saldar y volver a generar deuda. Lo que no esperaba era una crisis sanitaria que rompió la cadena de deuda-construcción-ingreso que le ha llevado a su muerte, sólo superable si el Gobierno chino actúa y activa el rescate.
Al contrario que en China, el sector inmobiliario español profesionalizó su actividad, expulsando del mercado el amateurismo que se coló en el negocio a la llamada de la rentabilidad que generaba la fuerte demanda. Desde la larga crisis de 2008, las operaciones inmobiliarias son sesudamente analizadas por las entidades de crédito y financieras. Como norma general, no hay operaciones sobre suelos con carga, y no hay financiación sin límites para las promociones , que deben contar con una gran parte de fondos propios. Además, las condiciones de financiación externa exigen un mínimo de ventas que suele ser el 50%. Una serie de condiciones muy estrictas al promotor como igual de duras para el comprador, que es sometido a un análisis exhaustivo de su solvencia económica para poder acceder a financiación de su futura vivienda.
En nuestro caso como empresa promotora inmobiliaria alicantina, como garantía de defensa del propio negocio como por la seguridad que ofrecemos a nuestro comprador, tratamos de operar exclusivamente con recursos propios.
Además, el sector ha medido la dimensión correcta, sin generar grandes bolsas de stock que termine por descapitalizar a las empresas, empujar a la baja los precios de venta, la rentabilidad de las operaciones y, en definitiva, la salud de las empresas. A lo largo de 2020, los visados de obras nuevas cayeron un 19% en España, sosteniendo a la baja una reserva de viviendas superior a 456.000 viviendas , según el documento del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ‘Informe del stock de vivienda nueva 2020’. De hecho, tanto este año como el próximo, se calcula que se construirán menos viviendas que nuevas familias se creen. Un hecho que no se repetía desde 2010. Esta realidad y el comportamiento de todos ha hecho que esta crisis de origen sanitario, que ha tenido su efecto en el sector, sea superable y reconducible sin sobresaltos dramáticos.
Porque los promotores somos conscientes del valor social de nuestra actividad. La quiebra de una empresa inmobiliaria tiene connotaciones que supera la viabilidad o no de una sociedad mercantil. Tiene un fuerte impacto en la sociedad, condiciona la vida de muchas personas, determina su futuro en la medida que supone fuertes inversiones económicas, y afecta a un derecho fundamental. Robustecer todas las garantías es una buena estrategia empresarial como un buen ejercicio ético-empresarial, que se hizo en su momento por parte de todo el sector.
Todo ello hace que el consumidor y el proveedor en el proceso de construcción tenga plenas garantías en el conjunto de empresas del sector de toda España. La construcción bien entendida es un sector estratégico , tiene capacidad de generar valor al territorio, empleo, riqueza y generadora de fondos públicos. Una serie de elementos que exige un plus de responsabilidad a quienes nos dedicamos a esta actividad.
Así pues, podemos concluir que el sector inmobiliario no es solo de los más modernizados, competitivos y exigentes del panorama internacional. Es un sector seguro, consciente, responsable y profesionalizado. El fenómeno chino de Evergrande no es replicable a España. Ni en Alicante .
José Antonio Izquierdo es director general de Alibuilding
