Ley de alquiler, sin resultados

Tras un año desde la aplicación de la ley catalana que limita los precios de alquiler en los municipios considerados “tensionados”, y tras analizar las cifras y la evolución del mercado del alquiler, ha quedado patente que la actual regulación impulsada desde el Govern no ha tenido un efecto directo sobre la caída de los precios, sino que la evolución decreciente registrada desde principios de 2020 ha respondido a una natural tendencia a la baja tras años de crecimiento previo y una posterior estabilización. De hecho, en Barcelona ciudad el precio del alquiler ya había comenzado a caer a principios de 2020, antes de la aplicación de la nueva regulación, según los datos ofrecidos por la propia Generalitat de Cataluña.

Tanto es así que los precios ofertados por los propietarios barceloneses en los portales inmobiliarios han seguido la misma tendencia a la baja desde hace más de un año. Las tasas de crecimiento de dos dígitos se produjeron hasta inicios de 2019, siendo sólo del 5% a finales de 2019 y pasando a terreno negativo en 2020. En Madrid capital la tendencia ha sido prácticamente idéntica, por lo que resulta evidente que la moderación de los precios del alquiler en Barcelona no responde a un impacto directo ley de alquileres catalana.

De hecho, si algo ha tenido incidencia clara sobre el contenido de la oferta de la vivienda de alquiler en Cataluña es la pandemia, especialmente por el trasvase de alquiler turístico a larga duración que se produjo el pasado año, que llegó a duplicar el contenido en los portales en alquiler residencial. No obstante, en el último año se ha producido un ‘efecto rebote’ en el que se ha registrado una caída del 40% de la oferta de alquiler disponible tanto por el auge del alquiler turístico como por la inseguridad que se ha generado con la aplicación de esta ley, lo que a su vez ha llevado a muchos propietarios a retirar su vivienda del mercado.

La regulación de los alquileres en Cataluña llegó tarde, por lo que no sólo no ha conseguido el efecto deseado, sino que tampoco ha compensado el elemento desestabilizador que provocó su implementación en el mercado. Si bien la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler, se ha optado por una medida que ha sido todavía más perjudicial para el mercado del alquiler.

En cambio, otras medidas que sí se han mostrado efectivas en Europa han sido aquellas que, de una manera u otra, se han enfocado precisamente en hacer crecer la oferta. Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda.

Es evidente que la diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de las rentas hace necesaria la actuación de las administraciones públicas. Pero esta ayuda debe ir enfocada a aumentar la situación económica de los inquilinos y aumentar el parque de vivienda en alquiler tanto en el mercado libre como el de vivienda asequible o alquiler social, a través de la colaboración público-privada.

Ferran Font es director de Estudios de pisos.com