La demanda pide pisos y crédito mientras revive la obra nueva

El sector inmobiliario consolidará este año la recuperación iniciada con claridad en 2015, alentada por la buena evolución de la economía y el empleo, la política fiscal moderadamente expansiva y la mejora de la financiación hipotecaria, según auguran los analistas. Esta visión positiva, no obstante, sigue condicionada a factores externos, como la desaceleración de las economías emergentes y el estancamiento de China; e internos, como la situación política española y la demora en la formación de un nuevo gobierno, lo que podría influir en las decisiones de inversión de hogares y empresas y terminar afectando a la demanda y la oferta inmobiliaria, tal y como apunta BBVA Research.

Sin soslayar estos condicionantes que generan incertidumbre, el servicio de estudios de BBVA constata que las perspectivas de la demanda de vivienda para este 2016 «son positivas dada la evolución al alza de los indicadores fundamentales de la economía española».

Así, destaca que las expectativas de crecimiento de la economía a tasas del 2,7% en los próximos dos años apoyan la continuidad de la creación de empleo y la mejora de la renta disponible bruta de las familias. De hecho, las últimas previsiones de este servicio de estudios apuntan a la creación de un millón de nuevos puestos de trabajo en el bienio 2016-2017. Además, «el compromiso del Banco Central Europeo de mantener los tipos de interés en tasas reducidas y de trabajar para que las entidades financieras incrementen el crédito será un aliciente para un mercado en el que la mayoría de las transacciones acuden a la financiación ajena», subraya la entidad.

Coyuntura regional

En el caso deAndalucía, BBVA Research contempla también un escenario de crecimiento económico estable y un descenso significativo del paro en los dos próximos años, según el último informe sobre la situación de la comunidad autónoma correspondiente al primer semestre de 2016. Así, prevé que el crecimiento del PIB regional se estabilice en el 2,8% en el próximo bienio, lo que permitiría crear cerca de 230.000 puestos de trabajo entre 2016 y 2017. Con ello se enlazarían cuatro años consecutivos de expansión económica. La caída del precio del petróleo podría contribuir en casi un punto al crecimiento de Andalucía.

En el escenario central, se espera que este año el mercado de la vivienda muestre un comportamiento similar al de 2015, registrando un incremento en torno al 10%, lo que implicaría la venta de unas 440.000 casas. En 2015 las transacciones en el sector aumentaron un 8,6% hasta las 401.226, pese a que en la recta final del año, especialmente en diciembre, las ventas moderaron el tono de crecimiento.

La consolidación del crecimiento de la demanda en 2015, y las perspectivas de avance en el próximo bienio son garantía para que la construcción de nuevas viviendas siga en aumento en los próximos ejercicios, apunta BBVA Research. «Sobre todo, considerando que la sobreoferta de vivienda en las zonas de mayor actividad económica, como las grandes ciudades y algunas áreas de la costa mediterránea, ha dejado de ser un problema», subraya. De hecho, apunta a que ya hay mercados donde la vivienda nueva comienza a escasear.

Mapa regional

El crecimiento seguirá siendo, desde el punto de vista territorial, muy heterogéneo. Por comunidades autónomas, en 2015 la venta de viviendas aumentó en todas ellas salvo en Castilla-La Mancha, donde se contrajo un 0,8% por el escaso dinamismo de la demanda interna y la caída de las compras de residentes en otras regiones. En la mayoría de las comunidades, fue la demanda interna la principal responsable de la buena evolución de las ventas, si bien destacan ciertas particularidades. Así, en Baleares, buena parte del 25,9% del aumento registrado, muy por encima del 13,1% de la media nacional, se debió a la demanda extranjera. Ésta tuvo también muy buen comportamiento en Canarias y en Murcia. Asimismo, destaca la relevancia de las compras de viviendas por residentes en otras regiones en Cantabria, Murcia o La Rioja. Por su parte, Asturias, Castilla y León, Cataluña, Galicia y País Vasco destacaron por el escaso dinamismo de la demanda no doméstica.

Andalucía

En Andalucía también se observa este cambio de tendencia. En 2015 la venta de viviendas aumentó un 13,1% respecto al mismo periodo del año anterior, dos puntos por encima de la media nacional, según los datos de BBVA Research. El aumento de la demanda de vivienda se ha producido en las ocho provincias de la comunidad, si bien no con la misma intensidad en todas, siendo Málaga (18.740 viviendas vendidas), Sevilla (8.324) y Cádiz (5.356) las más activas.

Los bajos tipos de interés y la percepción de un riesgo más bajo por parte de las entidades financieras están permitiendo la expansión del crédito hipotecario y la mejora del acceso a la vivienda. Entre enero y octubre de 2015, el número de nuevos créditos hipotecarios en Andalucía aumentó un 32,7% hasta alcanzar las 19.000 hipotecas.

La vivienda usada supone casi el 90% de la demanda en Andalucía. Por otra parte, el peso de las compras de inmuebles por extranjeros se ha triplicado en los últimos cinco años, llegando a representar en la actualidad una de cada cinco ventas.

En cuanto a la nueva construcción en Andalucía, en los primeros meses de 2015, se iniciaron una media de 422 viviendas al mes, lo que supuso un aumento del 45% en relación a las 291 viviendas construidas al mes en 2014. Además, aumentó la demanda de solares un 2,3% en el conjunto de la comunidad.

Finalmente, en esta comunidad como en el ámbito nacional los precios de la vivienda muestran una ligera estabilización a lo largo de 2014. En Andalucía, tanto los precios de la vivienda nueva como la usada, se han mantenido en positivo durante el año 2015.

Por otra parte, en cuanto a los precios de la vivienda, se espera que el avance continúe, apoyándose en el aumento de la demanda y en la paulatina reducción de la oferta. De nuevo, la evolución de los precios será relativamente heterogénea: mientras que en las zonas más activas (grandes ciudades y costa mediterránea) será algo más intenso, en los menos activos, el precio aún no ha tomado la senda alcista y permanecerá estable en términos reales. Así, la previsión apunta un crecimiento del precio en torno al 3% en 2016 en el conjunto de España.

La clave de la financiación

Finalmente, las expectativas sobre la evolución de los costes financieros para los próximos meses también son positivas. Por un lado, en la medida en que el crecimiento económico continúe por la senda esperada y los precios de la vivienda evolucionen al alza, los márgenes aplicados a los créditos podrían seguir reduciéndose. Por otro, la política monetaria expansiva garantiza unos costes de financiación bajos para las entidades de crédito que, paulatinamente, han de ir transmitiéndose a la economía real en forma de más crédito.

En este sentido, las últimas encuestas publicadas por el Banco Central Europeo (BCE) sobre préstamos bancarios revelaban que, según las entidades financieras españolas, las condiciones generales de los préstamos ordinarios e hipotecarios habían mejorado y esperaban que continuaran creciendo durante el primer trimestre de 2016.

Las últimas decisiones del BCE buscan impulsar el crédito con el fin de dinamizar la actividad económica y elevar la tasa de inflación, que en los últimos trimestres se ha situado en negativo. En consecuencia, los tipos de interés interbancarios han mantenido una tendencia a la baja lo largo de 2015 y 2016. Así, el Euribor a 12 meses cerró en marzo de 2016 a un tipo negativo del -0,012%, una reducción de 22 puntos básicos respecto al mismo periodo de 2015.

Asimismo, la mejora de las perspectivas económicas ha permitido la reducción de los diferenciales de crédito, situando el tipo de interés de las nuevas operaciones de febrero en el 2,34%, 33 puntos básicos menos que en febrero de 2015. Con esto, los tipos de interés asociados al mercado hipotecario se mantienen en mínimos históricos.

Estas reducciones han logrado aumentar la capacidad de acceso a la vivienda de las familias españolas en el último año, pese a que los precios de la vivienda subieron un 1,8%. El aumento de la financiación a las empresas del sector también ha sido importante. Así, dicho aumento sumó, según datos de flujo de nuevo crédito del Banco de España, el 9,9% respecto a 2014. En el caso de las empresas del sector de la construcción este incremento fue mayor, si bien, el nivel de partida era muy reducido. La financiación al conjunto de empresas promotoras y dedicadas a la construcción creció un 83,7% en 2015, según datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), el segundo año de crecimiento tras el 3,7% en 2014.

La desagregación por tipo de actividad indica que aunque las empresas constructoras ya vieron aumentar el flujo de crédito en 2014, las promotoras lo han hecho por primera vez en 2015, tras el inicio de la crisis. Estas empresas aumentaron un 93,3% el flujo de nuevo crédito; las dedicadas a la edificación residencial lo hicieron en un 66,2% y las constructoras de edificios no residenciales en un 91,3%. Se trata de incrementos muy importantes en un entorno de niveles mínimos.