Coronavirus en Andalucía
¿Cómo solicitar la moratoria o rebajas en el pago de la renta de locales comerciales, oficinas y viviendas?
El Gobierno central aprobó en marzo y abril una nueva normativa a favor de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad
Los API siguen recibiendo muchas solicitudes de información por parte de propietarios de inmuebles, que no saben si pueden exigir a sus inquilinos el pago de las rentas cuando se ha declarado el estado de alarma, obligando la Administración al cierre de bares, comercios y restaurantes. De igual forma, los empresarios con locales en alquiler, así como los particulares con viviendas arrendadas, se preguntan si tienen la obligación de pagar las rentas si les han obligado a cerrar el negocio o si han perdido sus puestos de trabajo en un ERTE, respectivamente.
Para abordar esta situación, el Consejo de Ministros aprobó el pasado 31 de marzo el Real Decreto-Ley 11/2020 , que contenía una serie de medidas adoptadas en favor de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad; y el día 21 de abril ha aprobado e l Real Decreto-Ley 15/2020, con medidas esta vez dirigidas a los arrendamientos urbanos con objeto el uso distinto del de vivienda. Pero tales normas, lejos de aclarar la situación, acrecientan las dudas de los afectados, y además generan en algunos casos una enorme burocracia que dificultan –si no impiden— en muchos casos su efectividad, lo que constituye la queja generalizada del sector.
Francisco Marroquín, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Cáceres , ha elaborado sendas guías dirigidas tanto a los agentes colegiados como a consumidores y usuarios, que tratan de explicar lo más claramente posible qué derechos y obligaciones tienen los propietarios y los inquilinos, dejando claro que «ha de primar sobre todo el libre pacto entre inquilino y propietario; y se recomienda vivamente ese acuerdo en aras de evitar tener que acudir a farragosos trámites de solicitud de ayudas y/o procedimientos judiciales de dudosa eficacia en el tiempo (por el tapón existente en la Administración de Justicia) y en la realidad (puede ser que las pretensiones del propietario se frustren no ya porque la resolución judicial no las estime, sino porque a la hora de ejecutar el inquilino tenga absoluta imposibilidad de hacer frente a las cuantías recladas)». Si no se logra el pacto entre las partes, habrá que ir distinguiendo caso por caso.
Contratos de arrendamiento de vivienda
En estos casos no existe ninguna exención de pago de la renta mensual, pues ninguna de las medidas adoptadas por el Gobierno impone la imposibilidad de disfrute de la vivienda objeto del contrato. Y ello referido tanto a primeras viviendas –o domicilio habitual—, como a segundas residencias (en su caso).
Sin embargo, el Real Decreto-Ley 11/2020 adoptó al respecto una serie de medidas que consisten en moratorias o aplazamientos de pago, rebajas de renta, obtención de créditos para pagar la renta y ayudas directas al arrendatario que transitoriamente tiene dificultades para pagar esa renta tras la crisis.
Estos son los denominados arrendatarios en situación de vulnerabilidad; es decir, aquellos que, teniendo en la vivienda arrendada su domicilio habitual, se encuentren en situación de desempleo, ERTE, reducción de jornada o pérdida sustancial de ingresos; siempre que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere 3 veces el IPREM mensual -que actulamente es de 537,84 €/mes— aunque estos ingresos podrán ser mayores en el caso de familias monoparentales, parientes mayores de 65 años, familias que convivan con dependientes o incapacitados -en este caso el límite será de hasta 4 veces el IPREM mensual- o si el arrendatario tiene un grado superior de incapacidad -en cuyo caso el límite aumenta hasta 5 veces el IPREM-. Además, habrá de acreditarse por el arrendatario que la renta más los suministros básicos de la vivienda sean iguales o superiores al 35,00 % de los ingresos netos familiares.
Tales medidas tan sólo son de obligado cumplimiento por los denominados «grandes tenedores», que son aquellos propietarios que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros), o de una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados. Pero en este caso la dificultad para el arrendatario estriba en cómo averiguar que su arrendador es o no gran tenedor, pues legalmente no tiene medio de acreditarlo a no ser la buena fe del propietario.
En el caso de estos «grandes tenedores», las medidas son, a elección del arrendador, y en un plazo máximo de 7 días desde que se lo solicite el arrendatario, una moratoria de hasta 4 meses de renta, que será pagadera sin penalización ni intereses dentro del plazo mínimo de 3 años, y en todo caso durante el plazo de vigencia del contrato; o bien una rebaja por idéntico periodo de hasta 4 meses, del 50 % de la renta, en cuyo caso además el arrendatario podrá acudir a los créditos y ayudas previstos en ese Real Decreto Ley.
Si el propietario no es «gran Tenedor», el Gobierno tan sólo ha previsto una solicitud por parte del arrendatario de aplazamiento del pago de la renta; pero el arrendador tiene derecho a negarse a ella, en cuyo caso el inquilino no tendrá más solución que acudir a los créditos y ayudas previstos en esta norma.
Estas ayudas consisten en el pago del 100% de la renta hasta un máximo de 900 euros por mes, o bien el 100% del principal e intereses que se deban por préstamos solicitados con anterioridad al 14 de marzo de 2020 para pagar el alquiler. Además, la Orden TMA/336/2020 dispone que la ayuda «se podrá conceder por un plazo de hasta 6 meses, pudiendo incluirse como primera mensualidad la correspondiente al mes de abril de 2020».
La concesión de ayudas es competencia exclusiva de las comunidades autónomas, y en su caso las ciudades de Ceuta y de Melilla. En donde sí que existe absoluta claridad es en el caso de los arrendamientos de vivienda destinadas a estudiantes, donde no existe ningún tipo de ayudas ni créditos establecidos; y en el caso de las viviendas titularidad de la propia Universidad, habrá de estarse a la normativa específica al respecto.
Contratos de alquiler para uso distinto a vivienda
En este caso nos encontramos ante dos supuestos:
1) Que la actividad sea una de las que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020. En este caso tampoco existirá ninguna exoneración de pago de la renta mensual, pues el disfrute del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del explotador (en su calidad de arrendatario).
Incluso en caso de que este arrendatario sea contagiado de Covid-19, habrá de estarse a los supuestos contemplados en la legislación laboral y sanitaria referentes a las consecuencias de baja por contingencias comunes o laborales; pero esta es ya una cuestión que excede de la relación jurídico – privada de un contrato de arrendamiento, y que por lo tanto no modifica la exigibilidad de las obligaciones que de él nacen.
2) Que la actividad sea una de las que ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020. En este caso será de aplicación el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, por el que también tenemos que distinguir si el propietario es o no es «gran Tenedor».
Si el propietario es « Gran Tenedor» (propietario de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o de 1.500 metros constuidos) , y siempre y cuando no exista pacto previo entre las partes -que tiene preferencia sobre esta y cualquier otra norma hasta la fecha-, el arrendatario que cumpla los requisitos del artículo 3 del Real- Decreto Ley 15/2020 deberá comunicar fehacientemente al arrendador que se acoge a la moratoria prevista, y que es obligatoria para éste durante toda la vigencia del estado de alarma y 4 meses más. No obstante lo anterior, y dado que esta norma no es aplicable con carácter retroactivo, debe mantenerse la exoneración de renta entre el 15 de marzo y el 22 de abril de 2020 por aplicación del artículo 1105 del Código Civil -fuerza mayor-, acogiéndose a la cláusula rebus sic stantibus.
La moratoria –de efectos automáticos y sin posibilidad de réplica o dúplica por el arrendador ; y cuya comunicación deberá realizarse antes del 22 de mayo de 2020— en ningún caso conllevará penalización alguna por parte del arrendador a cargo del arrendatario, ni devengará intereses; y las rentas objeto de mora serán pagaderas a prorrata a partir del quinto mes a contar desde el fin de la vigencia del estado de alarma, y durante un periodo máximo de 2 años.
Si el propietario no es «gran tenedor», y siempre salvo pacto expreso previo entre las partes, el arrendatario podrá solicitar de aquel en plazo máximo del 22 de mayo de 2020, formal y expresamente, un aplazamiento –que no moratoria— de la obligación del pago de las rentas convenidas.
A falta de regulación expresa por el artículo 2 de este Real Decreto-Ley 15/2020, habrá de entenderse que las rentas objeto del aplazamiento serán las correspondientes al mismo periodo que las previstas en el artículo 1 para grandes tenedores; es decir, todo el periodo de vigencia del estado de alarma y 4 meses más.
En cuanto al aplazamiento y no moratoria, el mismo no conllevará penalización contra el arrendatario, pero sí que generará intereses que, a falta de pacto en contrario, deberán ser fijados al tipo legal prevenido en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley de Presupuestos Generales del Estado; actualmente, es el 3%.
Así mismo, en la comunicación que remita el arrendatario al arrendador deberá contenerse a todos los efectos legales el plan de pagos para satisfacción de las rentas aplazadas; a falta de regulación expresa por el artículo 2 del Real-Decreto Ley 15/2020, habrá que entenderse que el mismo tendrá idéntico límite que el prevenido en el artículo 1 para los casos de arrendadores considerados grandes tenedores: es decir, tales rentas más los intereses generados deberán ser pagaderas a prorrata a partir del quinto mes a contar desde el fin de la vigencia del estado de alarma, y durante un periodo máximo de 2 dos años.
En este caso, el aplazamiento no es de efectos automáticos ni tiene la consideración de obligatorio para el arrendador; por lo que si el mismo declina o desestima el aplazamiento ofrecido por el arrendatario, éste quedará facultado para acogerse a la exoneración del pago de rentas del artículo 1105 del Código Civil, con efectos desde el 15 de marzo de 2020.
Contratos de arrendamiento turístico
Hasta el momento, no existe variación en este tipo de contratos, por lo que en principio, y dado que los mismos están excluidos de la normativa específica de los arrendamientos –artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos—, habrá que estarse a la normativa sectorial –en su gran mayoría de ámbito autonómico— reguladora de estas actividades.
No obstante lo anterior, no se han encontrado en tal normativa supuestos de exoneración de pago de la renta por razón de fuerza mayor, por lo que:
a) Si el contrato ya ha entrado en vigor y el arrendatario ya disfruta de la posesión de la vivienda, no existirá exoneración de pago de la renta, pues nos encontraremos ante un supuesto análogo al del contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda.
b) Si el contrato se ha celebrado, pero no ha entrado en vigor (supuesto de ocupación a futuro de la vivienda), el mismo podrá ser rescindido por decisión del arrendatario, fundamentándose tal resolución igualmente por causas de fuerza mayor del artículo 1105 del Código Civil.
Contratos de arrendamiento rústicos
Tampoco existe variación a este respecto: por aplicación del artículo 1.575 del Código Civil, procederá la rebaja de la renta al término de la campaña agrícola por la que se convino el contrato, siempre y cuando el arrendatario acredite la pérdida de más de la mitad de los frutos (es decir, de los rendimientos económicos de la explotación agropecuaria de la que sea titular) por el caso fortuito, extraordinario e imprevisto que supone el Real Decreto 463/2020. Y ello siempre y cuando no exista pacto previo en contrario en el propio contrato de arrendamiento.
